Depuis près d’un an, on constate un ralentissement du nombre d’acquisitions. Cela est dû à plusieurs facteurs, dont la hausse des taux d’intérêt qui est le facteur principal.
Jusqu’à fin septembre 2023, la France a enregistré environ 928 000 transactions immobilières, soit une baisse de 18 % par rapport à l’année précédente, où 1 138 000 transactions avaient été réalisées.
Mais qu’en est-il en 2024 ? Comment se comporte l’investissement immobilier, que ce soit à travers une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif ?
Des taux qui baissent depuis Janvier 2024
La nouvelle année 2024 était signe de baisse des taux, légère mais successive.
En effet, fin 2023, on empruntait en moyenne à 4 à 4,5 % hors assurance, et à ce jour (avril 2024), vous pouvez négocier votre taux de crédit à 3,5 % hors assurance.
Sur un crédit d’un montant de 300 000 € sur 25 ans, le coût du crédit est passé de 200 000 € à 150 000 €. En ce qui concerne la mensualité à ISO, on passe de 1 667 € à 1 500 €.
Bilan : on emprunte davantage ou on met moins d’apport personnel.
Le deuxième sujet concerne l’apport personnel.
Entre 2022 et 2023, l’apport moyen est passé de 48 144 € en 2022 à 60 637 € en 2023, soit une hausse de 26 %.
Donc, on emprunte moins et l’on doit mettre davantage d’apport ? C’est la double peine.
Heureusement, le marché prend un nouveau souffle depuis janvier 2024.
Autre point à ne pas négliger : si les taux augmentent ou diminuent légèrement, comme c’est le cas cette année, les opportunités d’achat seront plus intéressantes.
C’est mécanique : si les taux montent, les prix baissent. Cette règle est valable dans les villes où les investisseurs utilisent le levier du crédit, mais elle l’est moins dans les stations balnéaires
Faut-il investir dans l’immobilier en 2024 ?
Vous avez déjà la réponse. Quand on achète une résidence principale, c’est le cœur qui parle, il y a beaucoup d’affect et ce n’est pas un taux qui va vous arrêter si vous avez la capacité d’acheter votre bien.
Vous pourrez toujours renégocier votre crédit ou faire une offre en dessous du prix affiché pour trouver un juste équilibre.
Et l’investissement locatif ?
Dans ce cadre là, il y a en effet beaucoup moins d’affect. Il faudra regarder deux critères très important :
- Le potentiel du bien et de la ville (démographie, attractivité de la ville)
- La rentabilité du bien (rendement élevé ou non)
Si ces deux critères sont au rendez-vous, foncez.
Bien sûr, il y a d’autres critères à regarder comme :
- Les charges de copropriété et la taille de la copropriété
- Le Syndic
- Les dépenses à prévoir (ravalement de façade, réfection)
- Le voisinage
- L’état général des parties communes
Il faut donc être un minimum accompagné dans ces étapes cruciales.
Attention, vous êtes limités à votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser les 35%.
Exemple, vous gagnez 10 000€/mois sans crédit, votre mensualité ne doit pas dépasser 3500€/mois
Cette règle est en réalité un peu plus complexe mais vous pouvez partir sur cette ordre de grandeur.
Est-il possible d’investir dans l’immobilier au delà des 35% de taux d’endettement ?
Oui c’est possible à travers les SCPI
Une SCPI, abréviation de Société Civile de Placement Immobilier, est une société qui permet d’investir collectivement dans l’immobilier, sans avoir à acheter directement un bien immobilier.
Concrètement, les investisseurs achètent des parts dans la SCPI, qui va ensuite utiliser cet argent pour acquérir des biens immobiliers, comme des bureaux, des commerces ou des logements.
Les loyers perçus sur ces biens sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes proportionnels au nombre de parts qu’ils possèdent.
En investissant à crédit dans une SCPI, vous pouvez aller jusqu’à un taux d’endettement de 50% !
Si nous reprenons l’exemple ci-dessous, vous pouvez avoir une mensualité de 1500€ en plus de votre crédit à 3500€/mois.
Exemple d’un investissement à travers une SCPI comme IROKO ou Remake Live :
- Rendement de la SCPI : 7%
- Durée du crédit 20 ans
- Investissement à crédit : 100 000€
- Taux 4%
Vous allez percevoir 7000€ de loyer/an, soit 583€/mois avec une mensualité de 545€.
L’écart entre vos loyers et votre mensualité impôt compris sera de 45 €/mois.
En clair, en versant 45€/mois sur 20 ans, vous aurez mis de côté 11 000€ pour percevoir un capital valorisé d’au minimum 100 000€ et une rente de 7 000€/an.
Un bon moyen de continuer ses investissements locatifs !
