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SCPI 2024 : Pourquoi et comment investir

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Sommaire

Une SCPI, abréviation de Société Civile de Placement Immobilier, est une société qui permet d’investir collectivement dans l’immobilier, sans avoir à acheter directement un bien immobilier.

Concrètement, les investisseurs achètent des parts dans la SCPI, qui va ensuite utiliser cet argent pour acquérir des biens immobiliers, comme des bureaux, des commerces ou des logements.

Les loyers perçus sur ces biens sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes proportionnels au nombre de parts qu’ils possèdent.

Exemple : Si une SCPI possède plusieurs immeubles de bureaux loués à plusieurs entreprises, chaque investisseur reçoit une part des loyers en fonction du nombre de parts qu’il détient dans la SCPI. Les SCPI permettent ainsi d’investir dans l’immobilier avec moins de risques et sans avoir à gérer soi-même les biens immobiliers.

Une SCPI détient en moyenne 200 biens immobiliers

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SCPI SCHEMA
Source : Camil Mikolajczack

Comment bien choisir sa SCPI ?

Bien choisir sa SCPI est important pour réussir son investissement. Il existe 209 SCPI et toutes ne se valent pas.

Il faut prendre plusieurs critères avant de faire son choix comme le rendement, la qualité des actifs, la politique d’investissement, le gestionnaire, les frais et surtout les locataires de la SCPI.

Pour assurer la liquidité de votre investissement (vente des parts), il est important que la SCPI soit peu endettée avec une trésorerie importante.

Prenons l’exemple de la SCPI Immorente : Cette SCPI dispose d’une trésorerie de guerre de 75 millions d’euros, près de 2000 locataires composent cette SCPI ainsi qu’un patrimoine évalué à 4 milliards d’euros.

Elle est investie dans tous les secteurs d’activités pour créer une diversification et une mutualisation des risques optimale.

Quels types de SCPI choisir ?

Il existe trois types de SCPI :

Les SCPI de rendement qui permettent de générer des loyers grâce à son investissement et de se constituer un patrimoine.

Exemple :  la SCPI immorente, la SCPI Pierval Santé ou IROKO sont des bons exemples de SCPI de rendement.

Les SCPI fiscales : Elles permettent de réduire votre pression fiscale en investissant dans les logements neufs ou anciens à rénover/réhabiliter.

Concrètement, il s’agit de logements éligible Pinel intégrés dans des SCPI. Vous allez donc acquérir des parts de logements Pinel/De Normandie dans toute la France.

Au même titre que le dispositif Pinel, vous devrez garder vos parts de SCPI pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans si vous voulez garder votre avantage fiscal.

ExempleVous investissez 100 000 euros dans une SCPI fiscale vous permettant d’avoir une réduction de 18% sur votre impôt sur le revenu avec une durée d’engagement de 9 ans. Vous allez pouvoir réduire chaque année 18%/9 = 2%/an.

Soit une réduction d’impôt de 100 000*2%= 2000 euros/an

Les SCPI de plus-value : L’objectif de la SCPI est de réaliser des plus-values immobilières importantes, c’est-à-dire que le prix de vente soit plus élevé que le prix d’achat.

La stratégie de la SCPI est donc d’acquérir des biens à fort potentiel pour maximiser la plus-value à la revente. Ainsi, cette plus-value sera redistribuée aux épargnants en fonction du nombre de parts de l’investisseur.

Exemple : La SCPI NovaPierre et Edissimmo sont des bons exemples de SCPI de plus-value avec une stratégie ‘’d’achat-revente’’. Le TRI moyen de l’opération de ces 15 dernières années était de 6,5%.

Quelle est la fiscalité applicable des SCPI ?

La fiscalité des SCPI va dépendre du type de revenu perçu et de la situation fiscale de l’investisseur.

Les revenus que vous allez générer avec les SCPI sont imposés sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Exemple : Monsieur Findgest gagne 30 000 euros/an et souhaite acquérir des parts de SCPI dans le but d’avoir des revenus complémentaires et de compenser la perte de ses revenus à la retraite.

Grâce à cet investissement, il touche 10 000 euros/an de revenus fonciers avant impôt.

Pour connaître le montant d’imposition, il sera fiscalisé au barème progressif de l’impôt sur le revenu à 30% (tableau ci-dessus) et des prélèvements sociaux à 17,2%.

Soit une imposition totale à 47,2% sur une base taxable à 10 000 euros.

Nous verrons qu’il est possible de considérablement diminuer ce taux d’imposition grâce à différents leviers.

Bon à savoir : 

Il existe des accords bilatéraux entre pays européens permettant d’éviter la double imposition. Ainsi, les revenus fonciers de source étrangère sont exonérés de prélèvements sociaux (17,2%).

Les SCPI dites ‘’européennes’’ sont exonérées de prélèvements sociaux et vous aurez également un crédit d’impôt qui vous sera reversé à hauteur de votre taux de PASS (taux de prélèvement à la source).

L’avis d’expert : Nos revenus du travail sont augmentés avec le temps et notre taux de prélèvement à la source également.

En définitive, si vos revenus du travail augmentent, votre taux de PASS augmente, meilleur sera votre crédit d’impôt chaque année !

Exemple de SCPI européenne : La SCPI Europe Invest, gérée par la maison de gestion Sofidy, est investie à 100% en Europe et distribue une rentabilité avant impôt de 4,65%.

Peut-on financer une SCPI avec un crédit en 2024 ?

Il est possible de financer des parts de SCPI à crédit qui permet de bénéficier de l’effet de levier. En achetant des parts à crédit, on augmente de manière significative son patrimoine locatif.

En 2022, l’apport moyen d’un crédit immobilier était de 60 000 euros. Dans le cas d’un financement d’une SCPI, il est possible avec certaines banques privées de financer sans apport sur une durée maximale de 25 ans.

Le financement sans apport sur une durée de 25 ans va permettre pour l’épargnant de diminuer considérablement ses mensualités, emprunter davantage sans mobiliser une partie de son épargne.

Bon à savoir : Il est possible d’emprunter au-delà de sa capacité d’endettement limitée à 33%.

En effet, les prêts accordés aux SCPI ne sont pas réellement des crédits immobiliers mais appartiennent à la catégorie ‘’investissement divers’’.

Par conséquent, il est possible d’emprunter jusqu’à 50% de son endettement sous certaines conditions définies par la banque prêteuse.

Exemple : Monsieur Findgest est célibataire et gagne 40 000 euros nets par an. Il est propriétaire de sa résidence principale avec une mensualité de crédit à 1100€/mois, soit 13 200€/an. Dans le cas présent, Monsieur Findgest a un taux d’endettement à 33% et ne pourrait pas emprunter s’il voulait investir dans l’immobilier classique.

Grâce à l’investissement en SCPI, il pourra s’endetter jusqu’à 50% et bénéficier d’un emprunt d’environ 120 000€.

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