🌟 Opportunité du moment : Investissement à formule à 5% par an, capital garanti
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Il y a deux façons d’être imposés sur vos revenus fonciers, soit au micro foncier, soit au régime réel. L’objectif pour vous est de choisir le bon régime afin que vous soyez le moins imposé possible !
Notre simulateur va vous permettre de faire le bon choix et de comparer l’impact fiscal entre les deux régimes.
Les loyers perçus, tout confondu, ne doit pas excéder 15 000 € bruts annuels.
L’investisseur, s’il respecte cette condition est automatiquement soumis au régime du micro-foncier. Par conséquent, s’il souhaite être au régime réel, il doit en faire la demande.
Attention, l’investissement comme les MH ne sont pas éligibles au régime micro foncier (mais aucun intérêt d’opter pour ce régime avec les MH)
En dessous de 15 000€ de revenus fonciers, il faut en faire la demande. Au delà de 15 000€, vous êtes de facto, au régime réel.
Comment ça fonctionne ? C’est très simple. C’est à vous de calculer votre revenu imposable en retirant vos dépenses liées à votre ou vos biens.
En clair, le revenu net foncier imposables se compose des loyers perçus – les coûts associés.
En d’autres termes, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers :
Les avantages du micro-foncier sont les suivants :
L’administration fiscale applique cet abattement de manière automatique, vous laissant imposé sur les 70 % restants.
Vous n’avez donc pas besoin d’appliquer vous-même cette réduction lors de votre déclaration.
Les avantages du régime réel foncier sont les suivants :
Monsieur Findgest est célibataire et perçoit 12 000€ de loyer brut sur un an et gagne 50 000€.
Il souhaite opter pour le régime micro foncier car il n’a pas envie de s’embêter dans la gestion de son bien.
Comment sera t-il imposé ? L’Etat va appliquer un abattement de 30% sur les 12 000€. La base imposable sera donc de 12 000*0,7= 8400€
Vu que Mr Findgest gagne 50 000 euros/an, sa tranche marginale d’imposition sera de 30%, voir tableau.
De plus, les revenus fonciers sont imposés au PS (prélèvement sociaux) à 17,2%
L’impôt final sera donc de = 8400*0,30+0,172 = 3964€ d’impôt !
Prenons le même exemple afin que vous puissiez voir la différence d’impôt. Supposons qu’avec son bien, il paie 1000€ de taxe foncière, 2500 € de charges de copropriété, syndic… et 3000€ intérêt d’emprunt.
Grâce au régime réel, il va pouvoir déduire l’ensemble de ses charges des revenus fonciers qu’il a perçu.
Le calcul sera donc le suivant : 12 000 – 2500 – 1000 – 3000 = 5500€
Il sera donc imposé sur la base de 5500€ à 47,2% = 2596€
La différence est flagrante entre les deux régimes dans ce scénario : 2596€ d’impôt grâce au régime réel vs 3964€ d’impôt avec le régime simplifié du micro-foncier 🏆
Notre avis entre ces deux régimes
Notre avis se porte sur le régime réel si vous venez d’acheter votre bien et que vous avez un prêt immobilier dessus, que vous avez des charges de copropriété à déduire ou autres. L’abattement de 30% ne suffit pas pour optimiser votre fiscalité si vous avez plusieurs postes de dépenses à déduire.
Le régime micro-foncier est intéressant quand vous avez un bien entièrement payé, sans crédit et avec peu de charges (petite copropriété, syndic bénévole…)
On remarque que les personnes âgées, à la retraite, optent pour le dispositif micro-foncier, en raison de leur tranche marginale d’imposition et surtout parce que leur bien est entièrement remboursé et qu’elles ne souhaitent pas s’embêter avec des déclarations de type réel.
