OBO immobilier (owner buy out) Exemple et simulation en 2024

Maxime ROY
Maxime ROY

L'excellence financière à portée

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Dans cet article, nous parlerons de l’Owner Buy Out, également connu sous le nom de OBO.

Nous verrons en détail son mécanisme, les étapes de création, les risques et un exemple concret afin que vous puissiez appréhender dans les meilleures conditions ce montage patrimonial ⬇️
Sommaire

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L’OBO immobilier est une stratégie patrimoniale qui consiste à revendre un ou plusieurs biens immobiliers que l’on possède directement à sa propre société. Grâce à cette stratégie, vous allez pouvoir dégager de la liquidité grâce à cette vente !

Pour les investisseurs, ce montage peut constituer un nouveau tremplin dans la gestion de leur patrimoine !

Les ÉtapesExplications
A) Création ou utilisation d’une société existanteIl vous sera demandé de créer une nouvelle société ou d’utiliser une société existante (telle qu’une Société civile immobilière) dont vous détenez la majorité des parts ou le pouvoir juridique et financier.
B) Vente du bien locatif à cette sociétéEnsuite, il faudra céder le bien détenu en direct à cette société.
La société pourra financer cette acquisition par un emprunt bancaire
C) Financement de l’acquisition par un emprunt bancaireCe remboursement de cet emprunt bancaire se fera par le biais des loyers générés.
NB : Un apport en compte courant d’associé peut être requis pour maintenir l’équilibre financier si l’opération n’est pas autofinancé
D) Utilisation du capital perçu pour de nouveaux investissementsAprès la vente du bien locatif, vous percevez la vente en propre !

Libre utilisation de cette somme pour de nouveaux investissements ou diversification du patrimoine ou un remboursement éventuel d’un crédit en cours.
Les Étapes d’un OBO immobilier

Si nous pouvons définir en quelques lignes un OBO immobilier, c’est une stratégie qui permet de vendre un bien locatif à sa propre société, de financer cette acquisition par un emprunt bancaire, de percevoir un capital immédiat et d’utiliser cette somme pour de nouveaux investissements. 🏠💼

Quels sont les principaux avantages d’un OBO immobilier ?

Les avantages sont nombreux et peut varier selon votre stratégie patrimoniale :

  • Cela permet de rendre liquide un patrimoine immobilier en le vendant à une société
  • Permet de préparer la transmission de votre patrimoine à vos héritiers en intégrant par exemple une clause de réversibilité dans la vente
  • Permet de bénéficier d’avantages fiscaux, tels que l’exonération des plus-values immobilières (si résidence principale)
  • Permet de diversifier ses actifs en investissant dans d’autres secteurs ou en acquérant d’autres biens (post vente)
  • Permet d’optimiser votre fiscalité sur vos revenus locatifs (IS plus intéressant qu’à l’IR)

Pour aller plus loin, vous pouvez optimiser votre transmission à travers le démembrement de propriété (nue propriété/usufruit) en amont, vous donnez des parts à vos enfants de la société qui sera créé.

En clair, vous allez pouvoir emprunter en société sans impacter votre taux d’endettement à titre personnel.

Cet emprunt sera remboursé par les investissements générés et vont gonfler de manière significative votre patrimoine professionnel !

Simulation et Exemple d’une opération de OBO immobilier pour diversifier son patrimoine

Prenons l’exemple de M.Findgest qui détient plusieurs biens immobiliers (1 500 000€) et qui souhaite diversifier son patrimoine en investissant dans d’autres secteurs

Il souhaite générer des liquidités issus d’un bien immobilier valant 500 000€.

Il pourra donc vendre un de ses placements immobiliers à une SCI par exemple. Il va pouvoir générer 500 000€ de nom propre, mettre en location le bien à travers la SCI à l’impôt sur les sociétés qui sera autofinancé ou presque.

En ce qui concerne les 500 000€, ils pourront ensuite être investies dans d’autres actifs, tels que des actions ou des obligations, produits structurés… pour diversifier son patrimoine.

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Quels sont les risques d’une OBO ?

Points de Vigilance et Risques FiscauxExplications
Frais et calcul de la plus-value immobilière lors de la vente du bienLa vente du bien locatif à votre propre société peut entraîner le calcul de la plus-value immobilière.

Il est donc crucial de provisionner les frais liés à la création d’une société, sa gestion, les droits de mutations… et surtout de vérifier si vous êtes éligibles à des exonérations comme la plus-values immobilières !
Vérification des éventuels engagements de location ⚠️Avant de procéder à la vente du bien locatif, il est essentiel de vérifier si votre bien est encore soumis à un engagement de location dans le cadre d’un dispositif fiscal (Loi Pinel, loi Duflot, loi Denormandie, loi Cosse…)

La vente pourrait remettre en cause les avantages fiscaux obtenus, voire entraîner un rattrapage fiscal !
Respect des obligations fiscales et comptables de la société 📜⚖️La société créée ou utilisée pour l’OBO doit fonctionner de manière légale et respecter ses obligations fiscales et comptables.

Cela inclut une comptabilité, la mise en place d’une assemblée générale annuelle, et la nécessité que l’opération soit motivée par des raisons autres que purement fiscales pour éviter tout risque d’abus de droit.
Impact de l’IFI sur l’emprunt contracté par la sociétéEn cas de soumission à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’emprunt contracté par la société pour acheter le bien immobilier n’est généralement pas déductible dans le calcul IFI

ll est crucial de prendre en compte cet aspect dans la stratégie patrimoniale pour éviter les mauvaises surprises !
Risque d’un montage en OBO

Quels sont les coûts d’un OBO immobilier ?

Dans le cadre d’un OBO immobilier, il est important de provisionner le coût de cette stratégie. Ce n’est pas une stratégie qui adaptée pour tout le monde et en voici une liste non exhaustive :

Tout d’abord, vous allez avoir les coûts liés à la constitution de la société :

  • Incluent la rédaction des statuts, les frais d’annonce légale, et les frais de greffe.
  • Vous serez entre 800 et 5000€ en fonction de la qualité des statuts et des frais de greffe.

Les frais bancaires et emprunt

  • Forcément, un emprunt bancaire à un coût pour financer l’acquisition du bien locatif qui va comprendre des frais de dossier et les frais liés à la garantie du prêt et un taux d’intérêt plus ou moins élevés.

Les frais comptables et juridique :

  • Ce sont des frais que vous allez avoir principalement au début de la société.
  • Vous serez sur un coût qui va varier entre 500 et 1000 euros par an en fonction des besoins de la société.

Imposition sur la plus-value immobilière et les donations :

  • Cela va être déterminé lors de la vente du bien locatif à la société..
  • Les coûts potentiels liés aux donations, tels que les droits de mutation (environ 10% du prix d’achat).

En résumé, la mise en place de l’OBO engendre des coûts et frais. Il est essentiel d’ANALYSER ET SIMULEZ votre projet en prenant en compte tous les aspects, incluant la constitution de la société, les frais bancaires, les frais de comptabilité, l’imposition sur la plus-value immobilière et les donations, avant de mettre en œuvre cette stratégie !

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