1. Le démembrement de propriété : une technique patrimoniale millénaire
Le démembrement de propriété est l’une des plus anciennes techniques du droit civil français. Codifiée aux articles 578 à 624 du Code civil, elle consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts et complémentaires : l’usufruit et la nue-propriété. Ces deux droits appartiennent simultanément à des personnes différentes, l’usufruitier et le nu-propriétaire, pour une durée déterminée (démembrement temporaire) ou pour la durée de vie de l’usufruitier (démembrement viager).
Le démembrement n’est pas uniquement un outil patrimonial : c’est aussi un mécanisme de transmission très efficace. Donner la nue-propriété d’un bien revient à transmettre ce bien à terme à ses enfants, en ne payant les droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété, décotée par rapport à la pleine propriété selon l’âge du donateur. Si le bien prend de la valeur entre la donation et le décès, cette plus-value bénéficie aux nus-propriétaires sans fiscalité complémentaire.
1.1 Définitions juridiques précises
L’usufruit est le droit de se servir de la chose (usus) et d’en percevoir les fruits (fructus) sans en disposer. L’usufruitier perçoit les loyers d’un immeuble, les dividendes d’actions (sous réserve de clauses statutaires), les intérêts d’une créance. Il est tenu de conserver la substance du bien (il ne peut pas le vendre, le détruire, ni en modifier la nature). La nue-propriété est le droit de disposer du bien (abusus) sans en jouir. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement mais peut vendre sa nue-propriété (en pratique peu liquide). A l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou terme du démembrement temporaire), le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans formalité ni fiscalité complémentaire (article 1133 du CGI).
2. Le barème fiscal de l’article 669 du CGI : valoriser usufruit et nue-propriété
2.1 Le barème viager : base de tout calcul fiscal
L’article 669 du CGI fixe la valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété pour l’application des droits de donation et de succession. Le barème est établi en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation ou de la succession. Voici les tranches : jusqu’à 20 ans, usufruit = 90 %, nue-propriété = 10 %. De 21 à 30 ans : 80 % / 20 %. De 31 à 40 ans : 70 % / 30 %. De 41 à 50 ans : 60 % / 40 %. De 51 à 60 ans : 50 % / 50 %. De 61 à 70 ans : 40 % / 60 %. De 71 à 80 ans : 30 % / 70 %. De 81 à 90 ans : 20 % / 80 %. Au-delà de 91 ans : 10 % / 90 %.
La règle pratique est simple : plus le donateur est jeune, plus la décote sur la nue-propriété est importante, et donc moins les droits de donation sont élevés. Donner la nue-propriété à 45 ans (décote de 40 %) est nettement plus avantageux que donner la nue-propriété à 70 ans (décote de 60 % certes, mais moins de temps pour que le bien progresse en valeur sans fiscalité complémentaire).
2.2 Démembrement temporaire : valorisation par calcul actuariel
Dans un démembrement temporaire (durée fixe, par exemple 10 ans), la valeur de l’usufruit est évaluée à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans (selon l’article 669 I du CGI, qui prévoit une évaluation de 23 % pour les usufruits temporaires, quel que soit l’âge de l’usufruitier, dans la limite de la valeur de l’usufruit viager). Pour un démembrement temporaire de 15 ans, l’usufruit vaut 23 % de la PV, la nue-propriété 77 % de la PV.
3. Applications pratiques du démembrement
3.1 Démembrement d’immeubles : la technique classique
La donation de la nue-propriété d’un immeuble est la technique la plus répandue. Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants, conservent l’usufruit (donc continuent à percevoir les loyers ou à habiter le bien). Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires sans payer de droits supplémentaires. Entre-temps, toute plus-value immobilière bénéficie aux nus-propriétaires gratuitement.
Sur le plan fiscal, les revenus locatifs perçus par l’usufruitier sont imposés en son nom dans la catégorie des revenus fonciers (IR + prélèvements sociaux). Les charges de gros travaux (article 606 du Code civil : grosses réparations structurelles) incombent au nu-propriétaire, les charges courantes d’entretien incombent à l’usufruitier. La répartition des charges doit être précisée dans l’acte de donation.
3.2 Démembrement de parts de SCPI
Le démembrement de parts de SCPI est particulièrement efficace dans deux configurations. Première configuration : le dirigeant achète en nue-propriété et une entreprise achète en usufruit temporaire (10 ou 15 ans). Le dirigeant ne perçoit pas de revenus (pas de fiscalité foncière) mais récupère la pleine propriété à terme avec une décote d’entrée de 23 %. C’est une stratégie idéale pour préparer sa retraite en réinvestissant dans des actifs générant des revenus futurs. Deuxième configuration : les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et perçoivent les distributions (loyers) pendant leur vie. L’immeuble sort de la succession future.
3.3 Démembrement de clause bénéficiaire d’assurance-vie
La clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie peut être rédigée de façon à désigner le conjoint usufruitier et les enfants nus-propriétaires du capital versé au décès. Le conjoint survivant dispose du capital (quasi-usufruit) et peut le consommer. Il s’oblige en contrepartie à restituer la valeur du capital aux enfants à son propre décès (créance de restitution). Cette créance vient en déduction de l’actif successoral du conjoint et réduit les droits de succession au second décès. Ce mécanisme est puissant mais nécessite impérativement une convention de quasi-usufruit notariée pour être opposable fiscalement.
3.4 Démembrement de parts de holding
Le dirigeant donne la nue-propriété des parts de sa holding à ses enfants, conserve l’usufruit et donc la direction effective de la société et les dividendes. Les enfants deviendront pleins propriétaires au décès du dirigeant sans payer de droits supplémentaires. Ce mécanisme est combiné avec le Pacte Dutreil pour maximiser l’optimisation fiscale (voir article Dutreil).
4. L’IFI et le démembrement
En matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, article 965 du CGI), la règle est la suivante : les biens immobiliers démembrés sont inclus dans l’assiette IFI de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’IFI sur ces biens. Cette règle présente un avantage considérable pour les héritiers nus-propriétaires : ils ne paient pas d’IFI sur des biens dont ils ne perçoivent aucun revenu. Pour l’usufruitier, l’IFI est calculé sur la pleine propriété, ce qui peut être défavorable si le bien est très valorisé.
Cas concret : Hélène et Michel, 62 ans, Immeuble et parts de SCPI
Hélène et Michel, 62 ans chacun (NP = 60 % selon barème 669 CGI), possèdent un immeuble locatif estimé à 900 000 € et 200 000 € de parts de SCPI. Ils ont trois enfants. Opération 1 : donation de la nue-propriété de l’immeuble aux 3 enfants. Valeur NP : 900 000 € x 60 % = 540 000 €. Par enfant : 180 000 €. Abattement par enfant par parent (100 000 €) : 2 parents x 3 enfants = 600 000 € d’abattements disponibles. Valeur taxable totale : 540 000 € – 600 000 € = 0 €. Droits : zéro. L’immeuble est transmis sans frais grâce à la combinaison démembrement + abattements. Opération 2 : 200 000 € de SCPI achetées en nue-propriété par les enfants (démembrement temporaire 15 ans, NP = 77 %), soit 154 000 € investis par les enfants. Hélène et Michel perçoivent les distributions SCPI (environ 4,5 % x 200 000 € = 9 000 €/an) pendant 15 ans. A terme, les enfants récupèrent la pleine propriété de 200 000 € de SCPI pour 154 000 € investis.
Sources : Code civil art. 578 à 624, CGI art. 669, 1133, 965 (IFI), Bofip BOI-ENR-DMTG-20-20-10, Code civil art. 606 (grosses réparations), ASPIM Guide démembrement SCPI 2024, Lamy Patrimonial 2026, Jurisclasseur Notarial démembrement 2025, Cass. com. 2 déc. 2020 n° 19-18.670 (droit de vote usufruitier)
