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Transmettre un bien immobilier à ses enfants de son vivant : comment faire ?

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Maxime ROY
Dans cet article, nous vous allons expliquer comment transmettre dans de bonnes conditions un bien immobilier à vos enfants :
Sommaire

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Ils existent plusieurs manière de transmettre un bien immobilier de son vivant :

  • La Donation simple/partage
  • Le démembrement de propriété
  • La création d’une SCI

Les appartements, maisons, immeubles ou terrains font partie des biens qui sont légués à la mort du propriétaire.

Cependant, il est possible de les donner avant cela. Concentrons-nous sur la donation d’un bien immobilier de son vivant.

Qu’est-ce que la donation ?

La donation est un acte notarié par lequel le propriétaire d’un bien immobilier le transfère à une autre personne.

En France, il est légal de faire une donation à n’importe qui, tant que cela ne dépasse pas la part réservée aux héritiers.

Pour donner un terrain ou un logement, le propriétaire doit simplement remplir trois conditions :

  1. Être majeur ou mineur émancipé.
  2. Avoir la capacité juridique de gérer ses biens.
  3. Être en possession de toutes ses facultés mentales, c’est-à-dire ne pas être sous l’influence de quelqu’un d’autre.

En d’autres termes, que vous vouliez donner un bien immobilier avant ou après 70 ans, peu importe… Il n’y a pas de limite à la donation de son vivant en fonction de l’âge.

Donation simple et donation-partage, quelles sont les différences ?

Lorsque l’on envisage de donner un bien immobilier de son vivant, deux options sont souvent considérées : la donation simple et la donation-partage.

La donation simple consiste à donner un bien à une personne spécifique.

Par exemple, il peut s’agir de donner un bien immobilier ou des titres de sociétés à son conjoint de son vivant. Dans ce cas, la valeur du bien est évaluée au moment de la succession.

Celui qui a reçu la donation auparavant doit rendre des comptes aux héritiers, car le bien donné est pris en compte dans le calcul de l’actif successoral.

Exemple problématique :

M.Findgest donne 100 000€ à ses deux fils il y a 10 ans de cela. A son décès, on va calculer la valeur de ses même 100 000€

Si le premier enfant a dépensé les 100 000€ dans une voiture, on regardera la valeur de cette voiture au moment du décès.

Si le deuxième enfant a créé une entreprise qui en vaut aujourd’hui 1M €, on prendra les 1M€ dans la valeur de l’héritage.

Le deuxième enfant qui a crée de la valeur et développer son patrimoine sera donc lésé dans cette hypothèse.

En revanche, la donation-partage est un acte notarié qui organise la répartition des biens entre les héritiers, qu’ils soient déjà vivants ou à naître.

Dans ce cas, la valeur des biens est fixée au jour où la transmission est enregistrée par le notaire.

Cela signifie que la valeur du bien immobilier n’est pas réévaluée au décès du propriétaire.

Étant donné les fluctuations importantes du marché immobilier, la donation-partage peut parfois être une option plus avantageuse

Lire notre article sur : 11 moyens pour donner intelligemment

En 2018, M. Findgest décide de faire une donation simple à ses enfants, leur donnant chacun un bien immobilier d’une valeur de 100 000 €.

Au moment de son décès en 2023, la valeur du premier bien s’élève finalement à 130 000 €, tandis que celle du second atteint désormais 180 000 €.

Dans ce cas, la loi considère qu’un des enfants a été favorisé. Celui qui a reçu le bien valant 180 000 € doit donc compenser son frère.

En revanche, si M. Findgest avait opté pour une donation-partage, la valeur prise en compte dans la succession aurait été celle des biens au moment de la donation, soit 100 000 €.

Ainsi, aucun des deux enfants n’aurait été considéré comme avantagé.

Qu’est-ce qu’une donation en pleine propriété ou en démembrement ?

La donation d’un bien immobilier peut être effectuée en pleine propriété ou en démembrement.

Dans le cas de la pleine propriété, le donateur transfère l’intégralité du bien au bénéficiaire. Ce dernier a ainsi le droit de l’utiliser, d’en disposer et d’en percevoir les revenus. Cette option est particulièrement avantageuse pour ceux possédant de nombreux biens immobiliers.

En retirant un bien de leur patrimoine, ils peuvent par exemple échapper à l’impôt sur la fortune.

D’autre part, il est également possible d’opter pour le démembrement. Dans ce cas, le donateur choisit de transmettre soit la nue-propriété, soit l’usufruit du bien.

Par exemple, en offrant la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, le propriétaire initial cède le bien au bénéficiaire tout en continuant à percevoir les loyers.

Dans le même ordre d’idées, le donateur peut opter pour une donation anticipée de parts successorales ou hors part successorale.

Dans le premier cas, le don est effectué de son vivant et est pris en compte lors de la succession.

Dans le second cas, il accorde un avantage spécifique à une personne, qui peut être quelqu’un sans droit dans sa succession.

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Comment tirer parti des abattements pour économiser sur la donation d’un bien immobilier de son vivant ?

Lorsque vous faites une donation d’un bien immobilier de votre vivant, il existe des abattements possibles, qui s’appliquent en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.

Ces abattements sont calculés sur une période de 15 ans :

  • Pour les dons entre parents et enfants, un abattement de 100 000 € est accordé ;
  • Une donation au conjoint bénéficie d’un abattement de 80 724 € ;
  • Pour les dons aux petits-enfants, un abattement de 31 865 € est appliqué ;
  • Enfin, pour les dons entre frères et sœurs, l’abattement est de 15 932 €.

Exemple : M. Findgest décide de faire une première donation de 50 000 € à sa fille en année N.

Il refait ensuite un autre don en année N+5, de 20 000 €.

Ainsi, il a donné la totalité de la somme pouvant bénéficier d’un abattement sur 15 années glissantes (70 000€).

Pour continuer à donner sans payer de droit, il devra au moins attendre l’année N+15.

À ce moment-là, il pourra de nouveau faire un don de 50 000 €, ou l’année N+23 s’il veut donner un bien de 70 000 € sans payer de frais.

Bonus :

En intégrant un bien immobilier dans une SCI où vos enfants vont bénéficier des parts sociales au sein de cette même société, la partie des titres donnés ne rentrera pas dans la succession.


FAQ

‍‍Comment transmettre sa maison de son vivant ?

Pour transmettre sa maison de son vivant, le propriétaire a le choix de faire :

  • Une donation simple ;
  • Une donation-partage ;
  • Une donation au profit de bénéficiaires successifs ;
  • Une donation avec réserve d’usufruit ;
  • Une donation par contrat de mariage ;
  • Ou une donation au conjoint survivant, c’est-à-dire une donation entre époux.

Quels sont les frais de notaire pour une donation de son vivant ?

Les frais de donation de son vivant d’un bien immobilier sont strictement encadrés par la loi.

Ils sont de 125 €, à régler lors de l’enregistrement de l’acte.

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