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Une SCPI, acronyme de Société Civile de Placement Immobilier, offre une manière collaborative d’investir dans l’immobilier, sans la nécessité d’acheter directement une propriété.
Concrètement, les investisseurs acquièrent des parts au sein de la SCPI, permettant à celle-ci d’utiliser ces fonds pour l’acquisition de biens immobiliers variés tels que bureaux, commerces, ou logements.
Les loyers générés par ces biens sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, proportionnellement au nombre de parts qu’ils possèdent.
Par exemple, si une SCPI détient plusieurs immeubles de bureaux loués à diverses entreprises, chaque investisseur reçoit une part des loyers en fonction de sa participation dans la SCPI. Cela présente l’avantage d’investir dans l’immobilier avec une exposition moindre aux risques et sans la nécessité de gérer directement les biens immobiliers.
En moyenne, une SCPI détient environ 200 biens immobiliers, offrant ainsi une diversification appréciable du portefeuille et contribuant à minimiser les risques associés à l’investissement immobilier.
Notre simulateur SCPI va vous permettre de connaître la rentabilité espérée et les dividendes que vous allez percevoir.
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Le choix d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) revêt une importance cruciale pour la réussite de son investissement, d’autant plus qu’il existe 209 SCPI, chacune présentant des caractéristiques distinctes.
Plusieurs critères doivent être pris en compte dans le processus de sélection, notamment le rendement, la qualité des actifs, la politique d’investissement, le gestionnaire, les frais, et surtout, les locataires de la SCPI.
Un aspect essentiel pour garantir la liquidité de l’investissement (la vente des parts) est que la SCPI soit peu endettée, avec une trésorerie substantielle.
Prenons l’exemple de la SCPI Immorente : disposant d’une trésorerie solide de 75 millions d’euros, cette SCPI compte près de 2000 locataires et un patrimoine évalué à 4 milliards d’euros. Elle investit dans divers secteurs d’activités, favorisant ainsi une diversification et une mutualisation optimale des risques.
Il est également intéressant de noter que des maisons de gestion réputées telles que La Française, Perial, ou encore Primonial respectent les critères évoqués ci-dessus, offrant ainsi des options de choix solides pour les investisseurs. Néanmoins, ces SCPI ont connues des difficultés cette année à cause de la remontée des taux d’intérêt et de l’inflation. Les conséquences ont été une baisse significative du prix de la part et une perte de confiance de nombreux investisseurs. Il n’en reste pas moins un investissement où nous sommes sur une projection long terme.
En savoir plus sur notre article : Pourquoi les SCPI se sont dévalorisées en 2023 ?
Lorsqu’il s’agit de choisir des SCPI, trois catégories s’offrent à vous :
Ces SCPI visent à générer des revenus locatifs, permettant ainsi de constituer un patrimoine. Des exemples tels que la SCPI Immorente, la SCPI IROKO/CORUM et la SCPI Pierval Santé illustrent bien cette catégorie.
Destinées à alléger la pression fiscale, les SCPI fiscales se concentrent sur des investissements dans des logements neufs ou anciens nécessitant rénovation/réhabilitation. Concrètement, cela inclut des logements éligibles au dispositif Pinel, intégrés dans des SCPI.
Un engagement de 6, 9 ou 12 ans est requis pour bénéficier des avantages fiscaux.
Par exemple, un investissement de 100 000 euros dans une SCPI fiscale avec une réduction d’impôt de 18% sur une période de 9 ans permet une réduction annuelle de 2%, soit 2000 euros par an.
Les SCPI de plus-value ont pour objectif de réaliser d’importantes plus-values immobilières, où le prix de vente dépasse le prix d’achat. La stratégie consiste à acquérir des biens à fort potentiel pour maximiser les gains à la revente. Des exemples comme la SCPI NovaPierre suivent une stratégie d’achat-revente, avec un Taux de Rendement Interne moyen de 6,5% au cours des 15 dernières années.
En résumé, le choix entre ces types de SCPI dépend de vos objectifs d’investissement, qu’il s’agisse de générer des revenus réguliers, de bénéficier d’avantages fiscaux, ou de viser des plus-values significatives.
Le financement à crédit pour l’acquisition de parts de SCPI offre une opportunité d’exploiter l’effet de levier, permettant ainsi d’augmenter de manière significative le patrimoine locatif.
En 2023, l’apport moyen pour un crédit immobilier était de 75 000 euros. Pour le financement d’une SCPI, certaines banques privées proposent des solutions sans apport sur une période maximale de 25 ans.
Le financement sans apport sur 25 ans offre à l’épargnant la possibilité de réduire considérablement ses mensualités, emprunter davantage sans mobiliser une partie de son épargne.
NB : Il est envisageable d’emprunter au-delà de la capacité d’endettement habituellement limitée à 33%.
Les prêts pour les SCPI, bien que qualifiés d’investissements divers et non de crédits immobiliers classiques, peuvent atteindre jusqu’à 50% de l’endettement, sous certaines conditions fixées par la banque prêteuse.
Exemple d’un investissement SCPI à crédit:
Imaginons Monsieur Findgest, célibataire avec un revenu net annuel de 40 000 euros. En tant que propriétaire de sa résidence principale avec une mensualité de crédit de 1100€/mois, soit 13 200€/an, il aurait un taux d’endettement de 33% s’il envisageait un investissement immobilier classique.
Cependant, grâce à l’investissement en SCPI, il peut maintenant s’endetter jusqu’à 50%, lui permettant d’obtenir un emprunt d’environ 120 000€.
Tout d’abord, selon nous, le problème majeur des SCPI réside dans une revalorisation faible, atteignant en moyenne 1% par an au cours des 20 dernières années.
Malgré cette faible revalorisation, les frais de souscription peuvent s’élever jusqu’à 15% lors de la revente des parts, limitant ainsi les perspectives de plus-value significative, même sur une période de 20 ans.
Par conséquent, il est recommandé de privilégier des SCPI offrant un rendement élevé tout en proposant des frais de souscription réduits, voire nuls. Ces SCPI transforment le paysage du marché des SCPI.
Un rendement plus élevé ne signifie pas nécessairement un risque accru. Les locataires et les emplacements de ces SCPI offrant des rendements élevés sont de qualité, reflétant une stratégie complètement différente des SCPI que l’on a pu connaître par le passé.
Voici la liste des SCPI que nous recommandons pour 2024 :
1- Remake Live avec un rendement de 7,79% en 2023
– Frais de souscription : 0%
– Rendement 2022 : 7,64%
2. Iroko Zen avec un rendement à 7,12% en 2023
– Frais de souscription : 0%
– Rendement 2022 : 7,04%
3. Novaxia Neo avec un rendement de 6,51% en 2023
– Frais de souscription : 0%
– Rendement 2022 : 6,33%
Il n’était pas possible de réaliser un crédit sur ces trois SCPI en raison de leur récente création.
Depuis quelques mois, il est maintenant possible de contracter un prêt pour des SCPI à haut rendement sur des durées de 10, 15, 20, voire 25 ans !
Le taux d’endettement n‘est pas limité à 35 % puisque vous pouvez aller jusqu’à 50 %.
