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Simulateur 2024 : Acheter des SCPI en nue propriété

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Maxime ROY
Plongez dans l’univers de l’investissement en SCPI en nue propriété avec confiance. Notre simulateur SCPI vous permet d’évaluer les avantages de ce type d’investissement, en vous aidant à anticiper les revenus potentiels et à planifier votre patrimoine immobilier de manière judicieuse.

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Simulateur / SCPI en nue propriété
Valeur totale de la SCPI
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L’immobilier démembré : acheter moins cher et sans impôt

C’est possible en achetant de l’immobilier démembré.

Le fonctionnement est simple, surtout à travers l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété permet à l’investisseur de bénéficier d’une décote sur le prix initial des parts, avec la possibilité de réaliser une plus-value à l’échéance du démembrement (5/10/15 ans).

Ce dispositif, de nature temporaire, voit sa durée fixée lors de la souscription.

Notre guide complet va vous permettre de toute connaître sur les SCPI en démembrement de propriété. Comment fonctionne concrètement l’investissement en nue-propriété dans les SCPI ? Quels sont les avantages de ce type de placement et quels en sont les éventuels inconvénients ?

Voyons si c’est un investissement colle avec votre situation et vos objectifs !

Investissement en Nue-Propriété dans les SCPI : Fonctionnement et Enjeux

Le démembrement de propriété, applicable aux parts de SCPI, opère une séparation claire entre les droits de disposition (abusus) et les droits de perception des revenus (fructus et usus). Concrètement, le nu-propriétaire détient les parts qu’il peut revendre, tandis que l’usufruitier perçoit les revenus générés.

Dans le cadre spécifique d’un investissement en SCPI, le nu-propriétaire acquiert les parts avec une décote, tandis que l’usufruit est acquis par une entité distincte. Pendant la période de démembrement, généralement de 5 à 15 ans, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu.

À l’issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Bien que cette approche permette de bénéficier de la décote à l’achat et de profiter de la valorisation des actifs immobiliers, il est important de noter que l’achat des parts en nue-propriété doit être réalisé comptant.

Il n’est pas possible de recourir à une assurance-vie ou à un crédit immobilier pour cette transaction.

Examinons maintenant les avantages et les inconvénients liés à l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété. 💼🏠

Durée de démembrement Décote
5 ans 15 à 20% selon les SCPI
10 ans 25 à 35% selon les SCPI
15 ans Entre 35% et 40%
20 ans Entre 40% et 45%

SCPI en nue-propriété – l’incontournable pour optimiser sa fiscalité

En tant que nu-propriétaire de parts de SCPI, vous profitez d’avantages fiscaux significatifs. Tout d’abord, en ne percevant pas les revenus générés par la SCPI, vous échappez à l’impôt sur les revenus fonciers et aux prélèvements sociaux de 17,2% qui s’y appliquent habituellement.

Cela vous offre une opportunité de constituer un patrimoine avec une fiscalité allégée, en évitant d’ajouter à votre taux d’imposition.

De plus, les parts détenues en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’IFI, préservant ainsi la valeur de votre patrimoine. Cette stratégie devient particulièrement avantageuse si vous vous situez dans une tranche d’imposition élevée et détenez un patrimoine conséquent.

À la fin de la période de démembrement, en récupérant la pleine propriété des parts, vous avez l’opportunité de réaliser une plus-value.

Supposons que vous acquériez des parts de SCPI en nue-propriété évaluées à 200 euros par part, avec une décote de 40% sur une période de démembrement de 12 ans.

Le montant de la part en nue-propriété serait alors de : 120 €.

À la fin du démembrement, en récupérant la pleine propriété d’une valeur de 200 euros, vous réalisez une plus-value de 80 euros, non soumise à l’impôt.

Cependant, si la valeur des parts a augmenté et qu’elles sont revendues à, par exemple, 250 euros, l’impôt sur la plus-value sera calculé sur la différence de 50 euros.

Cette approche vous offre ainsi la possibilité de capitaliser sur un investissement en pierre-papier avec aucune gestion de votre investissement et avec une fiscalité très faible.

J’ai gagné la décote et j’ai récupéré l’usufruit, que dois-je faire ?

À la fin de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété des parts de la SCPI, incluant l’usufruit, sans frais supplémentaires. À ce stade, deux options s’offrent à lui, chacune avec ses avantages et considérations :

Conserver les parts de la SCPI :

Vous percevez des revenus complémentaires provenant de la SCPI, le rendement oscille entre 4 et 7% selon les SCPI. Attention, ces revenus sont soumis à l’imposition des revenus fonciers.

Exemple : Imaginons que la valeur de vos parts, à la fin du démembrement, génère un rendement annuel de 7%. Si la valeur totale de vos parts est de 100 000 euros, vous obtiendriez ainsi 7 000 euros de revenus annuels.

Il peut être stratégique de choisir cette option, notamment en synchronisant la fin du démembrement avec des moments clés tels que le départ à la retraite puisque vous allez avoir une tranche marginale d’imposition plus faible.

En effet, la réduction éventuelle de vos revenus peut entraîner une diminution de votre taux d’imposition, limitant ainsi l’impact de l’impôt sur les revenus fonciers.

Les inconvénients en SCPI en Nue-Propriété

Investir dans une SCPI en nue-propriété offre des avantages, mais il est important de prendre en considération certains inconvénients, tels que :

Risque de Perte en Capital :

Le capital investi et la valeur des parts ne sont pas garantis dans une SCPI en nue-propriété. En tant que nu-propriétaire, l’absence de perception de revenus complémentaires accentue le risque, et aucune garantie n’est assurée lors de la revente.

Cependant, la stabilité relative du marché immobilier comparé au marché financier contribue à atténuer ces risques.

Manque de Liquidité :

Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété signifie que l’accord de l’usufruitier est nécessaire pour la vente des parts. Étant donné que l’usufruitier perçoit les revenus, il peut refuser la vente, bloquant ainsi votre placement pendant la période de démembrement.

Il est important de noter que la revente de parts de SCPI demande de la patience et se réalise généralement sur le marché secondaire, étant par nature peu liquide.

Toutes les SCPI ne proposent pas la possibilité d’acquérir des parts en nue-propriété. Ainsi, le choix d’investissement est plus restreint par rapport à un investissement classique.

Quels SCPI choisir pour investir dans la nue-propriété ?

Voici donc le classement des 10 meilleures SCPI en nue-propriété. On remarquera d’ailleurs que ce dernier est assez proche de notre classement des 10 meilleures SCPI toutes catégories confondues.

      SCPI  5 ans       10 ans         15 ans         20 ans
Activimmo 78.50% 65.50% 59.00% 54.00%
Aestiam Placement Pierre 82.00% 69.00% 61.00% 58.50%
Cœur de Régions 77.00% 63.50% 58.00% 54.00%
Corum Origin 78.00% 67.00% 60.00% 55.00%
Epargne Pierre 79.00% 66.00% 60.00% 55.00%
Immorente 81.50% 68.00% 60.00% 55.00%
Iroko Zen 79.00% 65.50% 60.00% 55.00%
Novapierre Allemagne 2 83.00% 72.00% 66.50% 62.50%
PF hospitalité Europe 83.50% 71.00% 64.50% 62.00%
Pierval Santé 81.00% 68.00% 61.00% 56.50%

Source : https://scpi-solution.com/10-des-scpi-en-demembrement-sur-lesquelles-investir/

Quels documents pour souscrire dans une SCPI en nue-propriété ?

Afin de mettre en place une SCPI en nue-propriété, les documents à prévoir sont :

  • Justificatif de domicile de – 3 mois
  • Carte d’identité recto/verso
  • Relevé d’identité bancaire

 

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