Le simulateur Loi Malraux. Mise en place en 1962 par André Malraux (ministre de la Culture), cette loi a pour objectif d’améliorer le cadre légal entourant le Patrimoine Historique et esthétique français.
Elle encourage la restauration immobilière en incitant les investisseurs à contribuer à la préservation de ce patrimoine. Ainsi, en participant à cette initiative, les investisseurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux important comme réduire son imposition !
Les avantages d’un investissement d’un loi Malraux
Pas de travaux à prévoir : En optant pour un bien éligible à la Loi Malraux, vous investissez de fait dans un immeuble rénové donc vous n’avez pas de travaux à prévoir pendant logiquement 10 à 15 ans.
Un emplacement de premier choix : Généralement, les biens éligibles à la Loi Malraux sont des emplacements de premier choix. Votre bien aura des chances de s’apprécier dans le temps.
Réduction d’Impôt Exceptionnelle : Parmi les avantages les plus attrayants de la Loi Malraux, une réduction d’impôt jusqu’à 120 000€ sur 4 ans !
Un investissement qui ne rentre pas dans les niches fiscales : L’investissement en Loi Malraux se distingue de la Loi Pinel ou Denormandie puisque elle ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales (10 000€)
Une différence avec la Loi Pinel : Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, la réduction d’impôt Malraux commence dès le début des travaux, et non à l’achèvement de l’immeuble.
Pas de Plafonnement des Loyers : Toujours à la différence du dispositif Pinel, la Loi Malraux ne fixe pas de plafonds de loyer, offrant ainsi une rentabilité potentiellement plus intéressante !
Absence de Plafonds de Ressources : Les propriétaires-bailleurs en Loi Malraux ne sont pas soumis à des plafonds de ressources pour les futurs locataires, libre à vous de choisir votre locataire.
NB : Vous ne pouvez pas louer à un personne de votre famille
Investissement via une SCI possible : Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt à plusieurs avec la Loi Malraux à travers une société. La société doit être néanmoins à l’IR (impôt sur le revenu
Sur quelles dépenses se baser pour calculer sa réduction d’impôt Malraux ?
Pour connaître le montant des travaux que vous pourrez réduire, vous allez pouvoir retrouver une liste exhaustive ci dessous :
– Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration.
– Primes d’assurance.
– Impôts perçus par les collectivités locales.
– Frais de gestion.
– Frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration.
– Frais des travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique.
– Fraction des provisions pour dépenses de travaux de copropriété.
Quelles sont les conditions pour Bénéficier des Avantages de la Loi Malraux ?
En tant que propriétaire souhaitant bénéficier des avantages de la Loi Malraux, vous devez respecter les conditions suivantes :
– Un engagement de louer votre bien non meublé à titre d’habitation principale (locataire) pour une durée minimale de 9 ans.
– La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant.
– La location doit débuter dans les douze mois à compter de l’achèvement des travaux
– Entreprenez une restauration complète, sans modification du volume habitable.
– Obtenez une Autorisation Spéciale de Travaux délivrée par la Préfecture avant d’entamer les travaux.
– Faites suivre vos travaux par un Architecte des Bâtiments de France.
– Finalisez les travaux dans un délai de 4 ans (hors cas de fouilles archéologiques).
Quelles sont les démarches pour bénéficier de votre défiscalisation ?
En tant qu’investisseur, suivez ces démarches pour profiter des avantages du dispositif Malraux :
– Fournissez un engagement de location non meublée dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, pour une durée minimale de 9 ans.
– Soumettez une note avec la superficie du logement et son adresse.
– Présentez une déclaration de revenus foncier
– Complétez les formulaires n°2042 et n°2044 S.
– Incluez une copie du bail, de la déclaration d’utilité publique ou de l’autorisation spéciale délivrée par le Préfet.
Quel taux de réduction d'impôt pourrais je bénéficier ?
Le Taux de réduction d’impôt Malraux dépend de la localisation de l’immeuble :
- 30 % pour les Sites Patrimoniaux Remarquables faisant l’objet d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur.
- 22% pour les Sites Patrimoniaux Remarquables couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.
- 22 % pour les Opérations de Restauration d’immeuble déclarées d’utilité publique (Code de l’urbanisme : L.313-4).
Exemple d'une simulation en Loi Malraux
Monsieur Findgest est marié à Madame Findgest depuis près de 10 ans et ont deux enfants. Depuis quelques années, leur revenus ont augmenté de manière signficiative et le prévisionnel de l’année 2024 annonce un impôt sur le revenu à 25 000€.
Ne trouvant pas de dispositif d’optimisation fiscale intéressant, ils ont décidé de se tourner vers un programme immobilier éligible à la Loi Malraux.
L’investissement proposé se décompose comme suit :
Foncier : 50 000€ et 300 000€ de travaux. Les travaux sont réalisés par le promoteur.
Le projet total est donc de 350 000€. Le loyer espéré en location non meublé est de 1 000€/mois, soit une rentabilité brut de 3,4%/an
Grâce au 300 000€ de travaux réalisés par le promoteur, M et Mme Findgest pourront ainsi réduire de leur impôt 300 000€ (montant des travaux)*30%= 90 000€ sur 4 ans, soit 22 500€ de réduction/an
En sus de cette réduction, vous vous construisez un patrimoine immobilier en percevant votre loyer et surtout en utilisant l’effet de levier de l’emprunt !
Ai-je besoin de m'occuper des travaux dans le cadre du dispositif Malraux ?
Non, généralement, il s’agit d’un programme clé en main où le promoteur s’occupe des travaux à votre place que vous pourrez ainsi réduire de votre impôt !
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Loi Malraux : Prorogé en 2024 ?
Le dispositif Malraux, dédié à la restauration d’immeubles dans certains quartiers anciens dégradés, sera prorogé en 2024 !
Il sera toujours possible de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 30 % maximum des travaux sur une période de 4 ans, plafonnée à 120 000 €.
