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Le prêt immobilier sans apport est possible, bien que plus difficile à obtenir que le crédit avec apport personnel.
Il est recommandé d’avoir un minimum d’apport pour renforcer son dossier auprès de l’organisme de prêt.
Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’octroi de crédit immobilier ont évolué et ce sont empirés à cause de la hausse des taux d’intérêt en 2023 et qui risque de se stabiliser en 2024.
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a transformé ses recommandations en obligations. Les banques doivent désormais limiter le taux d’endettement à 35%, assurance comprise, et la durée de prêt à 25 ans, sauf dans des cas particuliers.
Pour se prémunir contre les risques de surendettement liés à la baisse des taux immobiliers, les banques exigent également la présentation d’un apport personnel d’au moins 10% du prix du bien.
Il existe des prêts à 110 %, proposés par certaines banques nationales ou régionales, qui financent l’intégralité de l’opération, y compris les frais.
Egalement, pour des investissements locatifs tels que les SCPI, il est encore possible en 2023 et en 2024, d’investir sans apport avec certaines banques privées comme le Crédit Mutuel Arkea.
Cependant, cette offre n’est pas accessible à tous les acquéreurs et dépend de critères tels que l’âge, la stabilité des revenus, la gestion des comptes, le reste à vivre, et le taux d’endettement.
Pour monter son dossier, il est essentiel de convaincre la banque en mettant en avant des éléments tels que des emplois stables (CDI ou fonctionnaires), des revenus confortables, une bonne gestion des comptes, des secteurs d’activité porteurs, et une capacité d’épargne.
Les pièces justificatives obligatoires incluent généralement :
En ce qui concerne les intérêts d’emprunt, il est rare d’obtenir un crédit sans en payer. Les intérêts sont une rémunération pour le risque pris par la banque.
Bien que certaines aides gouvernementales ou prêts à taux zéro puissent réduire le coût de l’emprunt, il est crucial de comprendre les termes et conditions du prêt avant de s’engager.
Les Prêts sociaux pour les bénéficiaires de la CAF :
En tant que propriétaire ou locataire de votre résidence principale, vous pouvez obtenir un prêt de la Caf sous certaines conditions.
Ce prêt vise à financer des travaux tels que réparations, améliorations, ou isolation thermique, à l’exclusion des travaux d’entretien comme la peinture.
Pour être éligible, vous devez percevoir une prestation familiale, mais il n’y a pas de conditions de ressources. Cependant, le prêt n’est accordé qu’aux bénéficiaires de l’ALS, de l’APL, de l’AAH, du RSA, ou de la prime d’activité.
Le montant maximum du prêt est de 1 067,14 euros (2 134,29 euros pour des travaux d’économie d’énergie), ne dépassant jamais 80 % du montant des devis fournis. Ce prêt, à un taux d’intérêt de 1%, doit être remboursé en 36 mensualités maximum.
Pour les assistantes maternelles allocataires ou non, un prêt à l’amélioration du lieu d’accueil (PALA) est disponible sous condition, offrant jusqu’à 10 000 euros sans intérêt pour améliorer l’accueil, la santé, ou la sécurité des enfants.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ):
En tant que primo-accédant ou non-propriétaire depuis deux ans, vous pourriez être éligible au PTZ. Les plafonds de ressources dépendent de la zone géographique du bien.
Le PTZ s’applique à l’achat ou la construction d’un logement neuf comme résidence principale, ou à l’achat et la réhabilitation d’un logement ancien en zone B2 ou C.
Le montant varie entre 20 et 40 % du coût total de l’opération, avec un avantage majeur : un taux d’intérêt de 0% remboursable sur 20 ou 25 ans. Il est cumulable avec d’autres prêts immobiliers et certaines aides comme le Prêt Action Logement.
Prêt Accession Sociale:
– Conditions : Ressources sous un certain plafond
– Montant : 100 % du coût total de l’opération (minimum 4 000 €)
– Durée : 5 à 30 ans
– Taux : Entre 2,30 % et 2,75 %
Prêt Conventionné:
– Conditions : Aucune condition de ressources
– Montant : 100 % du coût total de l’opération (minimum 4 000 €)
– Durée : 5 à 35 ans
– Taux : Entre 2,30 % et 2,75 %
Prêt Épargne Logement:
– Conditions : Titulaire d’un plan épargne logement
– Montant : Jusqu’à 92 000 €
– Durée : 2 à 15 ans
– Taux : Dépend du moment de souscription
Prêt Action Logement:
– Conditions : Salarié du secteur privé, respect des conditions de ressources
– Montant : 40 % du coût total (max. 40 000 €)
– Durée : Maximum 25 ans
– Taux : 0,50%
Prêt Agrandissement Action Logement:
– Conditions : Salarié du secteur privé, propriétaire occupant, ou titulaire d’un permis de construire, respect des conditions de ressources
– Montant : 20 000 €
– Durée : Maximum 25 ans
– Taux : 0,50%
Le Crédit sans intérêt entre particuliers :
En cas de difficultés avec une banque, solliciter des proches ou des organismes spécialisés en crédits entre particuliers peut être une solution. Il est crucial de rédiger une reconnaissance de dette pour éviter tout conflit.
Les plateformes de crowdfunding ont rendu cette option plus accessible, offrant des prêts encadrés et réglementés, bien que la vérification de la crédibilité de la plateforme reste essentielle pour éviter les escroqueries.
A l’heure où les taux d’intérêt sont élevés, emprunter sur une longue durée engendre un coût crédit plus important.
Néanmoins, quand votre projet d’investissement immobilier est seulement de 10 ans, vous allez pouvoir avoir un coût crédit beaucoup plus faible.
Exemple : Vous faites un emprunt de 75 000€ pour pouvoir acquérir des parts de SCPI à 7% de rendement (IROKO, Remake live, CORUM…). Votre taux d’intérêt sur 10 ans est de 4,5% (plus la durée du crédit est courte, moins le taux d’intérêt est élevé.
Dans le cas présent, votre mensualité sera de de 750€/mois pendant 10 ans.
Votre loyer (7%/an) sera de 438€/mois, soit un écart entre les mensualités et les loyers de 350€/mois impôt compris.
10 ans plus tard, en ayant mis de côté 400€/mois, vous n’avez plus de crédit et vous bénéficiez d’une rente de 500€/mois net (loyer corrélé à l’inflation).
Mais revenons à notre histoire de taux d’intérêt :
La différence entre un taux à 4,5% pour 75 000€ emprunté vs un taux à 2,5% pour le même montant va vous faire un écart passant de 360€/mois, soit 40€/mois !
La hausse de taux ne change pas la pertinence de votre projet et vous percevez des loyers sans crédit dans 10 ans tout en bénéficiant des avantages que procurent la SCPI (pas de locataires à gérer, pas de charges ni de travaux…) et certaines sont sans frais ni à l’entrée, ni à la sortie !
