Investissement dans l’immobilier : le cas de la SCPI
Il y a fort à parier que si l’on vous évoque la notion d’immobilier, la première idée qui vous viendra à l’esprit consistera à acheter un bien afin de le mettre en location et d’en tirer un revenu chaque mois. Le fonctionnement a l’air simple sur le papier d’autant plus que de nos jours, vous êtes la plupart du temps accompagnés par une agence tout au long du processus d’acquisition. Pourtant, gérer un patrimoine immobilier consacré à la location peut rapidement devenir chronophage. On peut notamment citer le temps consacré à l’aménagement du logement avant la mise en location, l’entretien régulier à réaliser suite au passage de plusieurs locataires, la gestion du turnover et des vacances locatives. Ce sont autant de problèmes que l’on aimerait éviter et qui sont par ailleurs amplifiés lorsque l’on n’habite pas à proximité. Afin de minimiser ces contraintes, on peut penser à l’investissement dans des parts de SCPI (ou pierre-papier). Tour d’horizon de ce pan de l’immobilier qui séduit de plus en plus de Français.
La SCPI, l’investissement idéal pour se détourner des contraintes de gestion
Investir dans des parts de SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier) consiste à apporter du capital à une société de gestion qui va l’investir dans l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier. Ces sociétés sont placées sous la tutelle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Le ticket d’entrée est la plupart du temps abordable (quelques centaines d’euros), et il faut compter un délai d’environ 6 mois avant de percevoir ses premiers loyers (ce délai, dit « de jouissance » laisse le temps à la société de pouvoir investir ce capital apporté). Cet investissement indirect permet en outre d’accéder à une plus grande diversité de biens, et notamment à de l’immobilier professionnel (commerces, bureaux, logistique, etc…). Au 1er semestre 2022, la collecte enregistrée atteignait 5.2 milliards d’euros, soit une hausse de 44% par rapport à l’année précédente, portant ainsi la capitalisation totale à plus de 84 milliards d’euros.
L’avantage principal de ces structures est qu’elles dispensent l’investisseur des contraintes afférentes à l’immobilier détenu en direct. Bien évidemment, cette gestion a un coût et cela se ressent au niveau des commissions retenues par les sociétés, qui sont d’environ 10% du prix de souscription. Toutefois, c’est l’assurance d’un rendement net généralement compris entre 4% et 6% avant impôts. Sur le constat précédent, précisons néanmoins que cela ne présage pas de performances futures comme sur tout investissement, même si l’on observe une certaine régularité sur les dernières années. L’autre atout majeur de ce type d’investissement est la mutualisation des risques. En effet, dans le cas d’un investissement classique, le risque ne repose souvent que sur quelques locataires au maximum. En cas de défauts de paiements par exemple, voire si le logement est squatté, ce sont alors de longues procédures administratives et judiciaires qui sont engagées et des revenus locatifs qui ne sont pas perçus pendant plusieurs mois (voire plusieurs années). Pour le cas de la SCPI, ce sont souvent des dizaines voire des centaines de biens qui sont détenus, le risque en est alors dilué. Également, pour le cas de l’immobilier professionnel, l’emploi de baux commerciaux favorise largement les propriétaires puisqu’ils engagent le locataire à payer son loyer durant l’intégralité de la période de validité du bail, même en cas de départ.
Attention toutefois à investir intelligemment
Malgré toutes les promesses apportées par l’immobilier indirect, il ne s’agit pas non plus de sélectionner n’importe quelle SCPI. La qualité du parc, mais également de l’équipe de gestion, diffère d’une SCPI à l’autre et les perspectives de revenus réguliers sont intimement liées à ces aspects.
Tout d’abord, le secteur choisi a son importance. Il existe en effet des SCPI résidentielles, qui malgré la dilution du risque, subissent toujours les inconvénients du bail résidentiel. On peut également citer le cas du tourisme pour lequel les aléas sont nombreux (intempéries, attentats, crise sanitaire, etc…). Pour ces secteurs, on peut envisager des fluctuations du prix de part parfois importantes et des rendements parfois affaiblis.
La qualité de l’équipe de gestion est un point important dans le cadre d’une sélection et en ce sens, il est préférable de s’orienter vers des sociétés de gestion indépendantes (Primonial, Sofidy, etc…) qui présentent plusieurs avantages : des équipes de qualité recrutées avec une vision à long terme, contrairement aux banques qui souffrent d’un turnover récurrent, ainsi qu’un alignement des intérêts certain. En effet, pour la plupart des SCPI indépendantes, les frais sont prélevés au moment de la revente des parts et les gestionnaires ont alors tout intérêt à ce que les parts se revalorisent.
La qualité du parc immobilier est tout aussi importante. Pour les meilleures SCPI de bureaux par exemple, on retrouvera des entreprises du CAC40 ou encore des institutions ministérielles en tant que locataires… ce qui est plutôt rassurant.
Enfin, il est nécessaire de rappeler qu’on privilégiera un investissement à crédit afin d’atténuer la lourde fiscalité liée aux revenus immobiliers (généralement constituée de 30% d’IR et de 17.2% de prélèvements sociaux). Les intérêts d’emprunts étant déductibles des revenus, l’impôt à payer s’en retrouvera amoindri. De plus, investir à crédit permet de mobiliser ce qu’on appelle « l’effet de levier », c’est-à-dire un capital plus important qu’à l’origine dont le remboursement sera assuré en majorité par les loyers perçus.
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