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Comment bien aborder le sujet de la résidence principale ?

Maxime ROY
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Quelles sont les bonnes manières d’aborder le sujet de la résidence principale ?

Comment bien aborder le sujet de la résidence principale ?

Dès lors qu’il est question de préparer l’avenir et de commencer à investir, et cela est particulièrement ancré dans la culture française, l’idée vous est certainement venue à l’esprit d’envisager l’acquisition de votre résidence principale.

Il s’agit d’une étape cruciale au cours de notre vie qu’il ne faut par conséquent pas considérer sans prendre un minimum de hauteur sur le sujet. En effet, il n’est pas toujours opportun de s’engager dans un tel projet, de même qu’il existe différentes manières de le financer, qui se révèlent plus ou moins adaptées.

Quels sont les paramètres à prendre en considération avant d’acquérir sa résidence principale ?

Comme pour tout investissement (cette notion peut dans ce cas susciter le débat puisque la logique de retour sur investissement n’intervient pas), tout est une question de projection dans le futur.

En effet, une telle initiative requiert d’avoir de la visibilité sur son avenir qu’il soit professionnel, familial, etc… On constatera pourtant un intérêt marqué pour ce type d’acquisition chez les jeunes de moins de 30 ans. En effet, 70% d’entre eux souhaiteraient intégrer une maison individuelle et 80% des non-propriétaires aimeraient le devenir (sondage IFOP pour la FNAIM, 2021).

L’un des aspects majeurs à prendre en compte est bien sûr l’emplacement. Les réflexions sur le sujet ne seront pas les mêmes pour l’achat d’un T3 au cœur de Paris que pour le cas d’une maison individuelle en province

Quels sont les éléments à considérer ?

Dans ce cadre, il y a deux éléments à considérer. Tout d’abord, il faut s’imaginer vivre durant plusieurs années au sein dudit logement, tout en tenant compte de la stabilité de notre situation en terme de mobilité. Mais au-delà de cet aspect, il faut être conscient qu’acheter sa résidence principale ne devient en moyenne intéressant qu’au bout de 7 ans le temps d’amortir les différents coûts inhérents à l’acquisition (notamment les frais de notaire). Cette durée atteint jusqu’à 13 ans pour le cas de Paris.

Votre situation ?

Si vous avez 30 ans, vous êtes célibataire ou en couple. Vous décidez d’acheter un appartement de 50 m2 (T3). Dans cette suite, vous décidez d’avoir un enfant, deux enfants dans les années à suivre. Vous serez contraint à revendre votre bien ou de le louer pour chercher un bien plus grand.

Cette analyse peut vous coûter cher puisque vous achetez votre appartement T3 parce que vous vous sentez bien et pas réellement pour sa rentabilité ou son potentiel loyer élevé.

Dans le cas présent, il faut espérer que le marché de l’immobilier a augmenté significativement pour ne pas être déficitaire à la revente ou que les loyers constatés dans votre ville soient élevés pour que votre emprunt couvre au maximum les loyers perçus.

Outre l’emplacement et votre situation :

Il s’agit également d’estimer les différentes charges dont on sera redevable en tant que propriétaire.

Nous avons évoqué plus haut le cas des frais de notaire lors de l’achat, mais il faut également ajouter les différents frais d’aménagement dans un premier temps, puis les charges récurrentes (taxe foncière, d’habitation, etc…).

La résidence principale correspond dans bien des cas à un achat du cœur, qui n’intervient pas dans une logique de rentabilité, mais pour ceux qui considèrent ce dernier point, il peut être intéressant d’effectuer la comparaison avec le fait de rester locataire (tout en investissant à côté)

Et la question du financement immobilier ?

Après s’être projeté et avoir entériné l’idée d’investir dans sa résidence principale vient naturellement la question du financement. Il existe de multiples manières de réaliser cet investissement, certaines solutions étant plus avantageuses.

Dans un premier temps focalisons-nous sur la distinction entre un achat comptant « en cash » et une acquisition à crédit. A cette fin, il n’existe pas, en réalité, de recommandation prédéfinie.

Ce choix dépendra principalement de votre situation et de vos objectifs.

Prenons le cas d’un achat comptant. Ce choix peut s’avérer intéressant si vous craignez de devoir fournir un effort d’épargne important chaque mois afin de rembourser des mensualités de crédit ou encore si vous souhaitez conserver votre capacité d’endettement afin de l’exploiter sur d’autres projets.

En revanche, cela vous prive de la possibilité de faire travailler votre épargne actuelle en l’affectant à ce projet : en refusant l’endettement, vous renoncez finalement à l’effet de levier vous permettant de bénéficier de fonds supplémentaires.

Bien évidemment, un crédit a un coût et il y a des intérêts à rembourser. Toutefois, il s’agit de considérer ce coût d’opportunité face au rendement que l’on peut espérer en plaçant les fonds non utilisés.

Important : Pour les personnes redevables de l’IFI, souscrire à un crédit permet d’inscrire un passif lors de l’achat qui diminuera l’assiette taxable de ce point de vue, rendant ainsi le crédit plus intéressant.

Quelles sont les prêts pouvant s’offrir à moi ?

Enfin, il existe de nombreux types de prêts sur le marché. Dans la plupart des cas, lorsque vous souscrivez à un prêt traditionnel, les banques exigeront un apport de 10% du montant souscrit en moyenne. Ce ratio peut être amené à augmenter en période de crise (hausse des taux, contraction du marché immobilier) pour atteindre plus de 30%. Outre les niveaux requis par les banques, un apport plus important constitue un excellent moyen de pouvoir négocier des conditions d’octroi plus avantageuses auprès de celles-ci.

En-dehors des prêts classiques, il existe des alternatives intéressantes en fonction de votre profil :

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) dont on peut bénéficier selon certaines conditions de ressources et en fonction de l’emplacement de la propriété. Il ne peut être utilisé qu’en complément d’un ou de plusieurs autres prêts destinés au même financement et ne peut excéder la valeur des autres prêts. Cela peut-être intéressant pour des foyers ayant des revenus plus modestes, d’autant que des différés d’amortissement peuvent être mis en place, permettant de reporter les échéances de paiement.
  • Le prêt conventionné :Il s’agit de prêts octroyés par les banques ayant passé des conventions avec l’Etat. Le taux y est plafonné et ce prêt est accessible sans conditions de ressources. Il permet de financer si nécessaire la totalité du prix du bien et dans bien des cas, il ne nécessite pas d’apport.

Sur les caractéristiques du prêt, on privilégiera systématiquement le prêt amortissable au crédit in fine. En effet, il peut paraître intéressant de ne rembourser le capital que lors de la dernière mensualité, mais les intérêts seront bien supérieurs étant donné le risque supplémentaire que doit accepter la banque.

Au cas par cas, il est également possible de négocier un prêt sans apport. Evidemment, cela impliquera des exigences supplémentaires de la part des banques et ne pourront y prétendre que les personnes ayant des dossiers solides (épargne conséquente, salariés en CDI…)

Quelles sont les dernières tendances du marché immobilier ?

Après des années de hausse, les prix de l’immobilier semblent avoir atteint un plateau et ont même commencé à régresser sur certains secteurs (sur Paris notamment, avec une baisse de 1.1% annualisée au 1er novembre 2022 d’après les chiffres de la FNAIM). On notera également que la hausse des prix reste soutenue sur l’immobilier ancien (+6.4% au 3ème trimestre par rapport au T3 2021).

Au contraire des marchés financiers, les transitions sur le marché immobilier s’effectuent d’une manière bien plus progressive dans le temps donc il faudra un peu de patience avant d’observer une baisse réelle des prix de l’immobilier. Mécaniquement, l’inflation élevée a conduit les banques centrales à rehausser leurs taux directeurs, ce qui a directement affecté les taux d’emprunt pour les particuliers. Cela engendre d’une manière générale une capacité d’emprunt diminuée et des conditions plus strictes pour les acheteurs. En face, les vendeurs n’auront d’autre choix que de revoir leur prix à la baisse afin de s’adapter à la demande. C’est à ce moment qu’une éventuelle baisse des prix devrait se matérialiser.

Généralement, pour ce qui concerne l’immobilier, il faut compter un décalage de quelques mois entre le changement d’un paramètre et son impact subséquent sur le marché.

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