Votre solution pour vos futurs investissements
1- Crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier permet d’investir collectivement dans un projet immobilier à fort rendement. Ces projets sont divers et variés, comme des projets de construction ou de rénovation immobilière dans le but de revendre et de réaliser une plus-value importante.
Son fonctionnement est simple. Vous allez avoir un porteur de projet, un marchand de biens ou un promoteur qui a ciblé une opération immobilière à forte valeur ajoutée. Au lieu de passer à 100% auprès d’une banque ou en mobilisant des fonds propres, le porteur de projet va passer par un organisme de crowdfunding pour lever des fonds rapidement.
Dès validation de l’organisme de crowdfunding, le projet est soumis à la base d’investisseurs afin qu’ils puissent injecter des liquidités dans le projet. En contrepartie de ces fonds versés, l’opérateur devra verser des intérêts aux investisseurs, le gain moyen est de 10% brut/an.
En investissant en crowdfunding immobilier vous allez bénéficier de plusieurs avantages :
- Une rentabilité élevé (environ 10%an)
- Une gestion passive de votre investissement
- Un investissement offrant d’importantes garanties
- Des revenus complémentaires mensuels
Exemple d’un projet :
Un promoteur a acheté un hôtel à Paris dans le but de le revendre. Il souhaite réaliser des travaux pour augmenter sa valeur avant de le revendre et réaliser une importante plus-value immobilière.
Il souhaite être financé en partie par la banque, en partie avec ses fonds propres, et pour le reste, à travers un organisme de financement participatif immobilier.
Le projet durera 24 mois pour mener à bien les travaux et la revente de l’hôtel. Dans le cadre de ce projet de financement, il devra verser un gain de 10% aux investisseurs qui auront investi par l’intermédiaire de l’organisme de crowdfunding immobilier.
Vous investissez 10 000 euros sur un projet, vous percevez 10%/an, soit 100 euros/mois.
2- a) CTO
Le CTO (abréviation de Compte Titres Ordinaire) est une enveloppe fiscale qui permet à l’épargnant d’investir sur de nombreuses classes d’actifs.
En investissant dans un Compte Titres Ordinaire, vous allez bénéficier de plusieurs avantages :
- L’intérêt principal du CTO, et ce qui en fait sa force en comparaison avec d’autres dispositifs, c’est l’ampleur des classes d’actifs accessibles pour l’investisseur.
- Dans le cadre d’une donation, les plus-values latentes au moment de la cession des titres sont tout simplement effacées, ce qui annule toute fiscalité sur les plus-values (en revanche les donataires seront redevables des droits de donation)
Vous pouvez intégrer dans votre CTO :
- Actions, Obligations, Parts de SICAV, Produits dérivés (c’est-à-dire dont la performance est en fait liée à celle d’un « sous-jacent » qui peut être un indice, une action, une matière première, etc…), Bons de Souscription d’Actions, Immobilier (via l’acquisition de parts de SCPI par exemple), Produits structurés
2- b) Assurance Vie
Véritable couteau suisse de l’investisseur, l’assurance-vie figure parmi les 4 grandes enveloppes fiscales françaises (les autres étant le PEA, le compte-titres et le contrat de capitalisation).
Celle-ci est accessible à toute personne physique sans condition d’âge et permet d’optimiser son épargne déjà constituée ou encore sa capacité d’épargne mensuelle dans le cas de versements programmés, le tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse sur les plus-values réalisées au-delà de 8 ans suivant l’ouverture du contrat.
En investissant dans une Assurance-Vie, vous allez bénéficier de plusieurs avantages :
- Un avantage fiscal au bout de 8 ans
- Un investissement qui ne rentre pas dans votre succession
- Un large choix d’investissements
Exemple :
Vous souscrivez une assurance-vie en 2021, avec un versement initial de 50 000 euros.
Votre investissement est réparti à 50% en fonds en euros à capital garanti proposé par votre assureur et une partie en unités de compte (immobilier, panier d’actions). En 2023, deux ans plus tard, votre contrat d’assurance vie s’élève à 75 000 euros.
Cette plus-value générée ne sera pas fiscalisée si vous ne retirez pas les fonds de votre contrat, elle est encapsulée dans le contrat. Ainsi, vous allez générer des intérêts qui vont à leur tour générer des intérêts. C’est l’effet boule de neige.
Au-delà de 8 ans, si vous souhaitez effectuer un rachat, vous ne serez imposés que sur les plus-values à hauteur de 17.2% (prélèvements sociaux) + 7.5% (IR) après un abattement de 4 600€ si vous êtes seul (ou 9 200€ si vous êtes en couple). Enfin, si vous avez des enfants, vous pouvez leur transmettre jusqu’à 152 500€ chacun sur vos assurances-vie sans la moindre fiscalité.
2- c) PEA
Le PEA (Plan Epargne en Actions) est avec l’Assurance-Vie, le CTO et le contrat de capitalisation, l’une des quatre enveloppes fiscales existant en France.
Ce dispositif permet à son souscripteur d’investir sur le marché des actions européennes tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse au-delà d’une certaine période de détention.
En investissant dans un PEA (plan épargne action), vous allez bénéficier de plusieurs avantages :
- Fiscalité avantageuse : Le PEA offre une fiscalité avantageuse pour les investisseurs qui respectent certaines règles.
- Diversification des placements : Le PEA permet d’investir dans un large éventail de produits d’investissement tels que les actions européennes et les OPCVM éligibles
- Souplesse de gestion : Les investisseurs peuvent librement acheter et vendre des actions et des OPCVM éligibles dans le cadre du PEA.
Exemple :
Vous investissez à travers un PEA en 2015. Vous placez directement 120 000 € dessus et vous réalisez une plus-value de 20 000 € fin 2017. Vous conservez votre contrat et vous décidez aujourd’hui de retirer vos fonds (2023).
Depuis 2017 Vous avez encore engrangé 40 000 € ce qui vous à un total de 180 000 €. Votre PEA a désormais plus de 5 ans : il est dispensé d’impôt sur le revenu.
En revanche, vous devez payer les prélèvements sociaux. Avant 2017, le taux en vigueur est de 15.5%. Ainsi vous devrez débourser 15.5% x 20 000 € + 17.2% x 40 000 € = 9 980 €.
3- SCPI
Une SCPI, abréviation de Société Civile de Placement Immobilier, est une société qui permet d’investir collectivement dans l’immobilier, sans avoir à acheter directement un bien immobilier.
Concrètement, les investisseurs achètent des parts dans la SCPI, qui va ensuite utiliser cet argent pour acquérir des biens immobiliers, comme des bureaux, des commerces ou des logements.
Les loyers perçus sur ces biens sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes proportionnels au nombre de parts qu’ils possèdent.
En investissant en SCPI, vous allez bénéficier de plusieurs avantages :
- L’intérêt d’investir dans une SCPI est de ne pas avoir à gérer soi-même les biens immobiliers. Vous n’avez aucune charge mentale, et les loyers qui vous sont reversés sont nets de frais de gestion, de taxe foncière, et de travaux/charges.
- La rentabilité moyenne se situe entre 4,5% et 6% net, une fourchette supérieure à celle de l’immobilier classique dans de nombreux cas
- Vous pouvez investir à crédit sur ce type d’investissement.
- Vous avez une liberté sur le montant d’investissement (à partir de 30 000 euros pour un crédit, 200 euros en investissant votre épargne)
Exemple :
Vous achetez pour 100 000 euros de parts de SCPI avec une rentabilité moyenne de 5%.
Vos loyers que vous allez percevoir seront de 5 000 euros/an avant impôt.
Il s’agit d’un bon moyen de générer des revenus complémentaires en complément de vos revenus du travail.
