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Simulateur SCPI usufruit : Investir à travers sa société en 2024

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Maxime ROY
L’acquisition de parts de SCPI usufruit va vous permettre de réduire votre imposition sur les sociétés et valoriser la trésorerie de votre entreprise.

Exemple et simulation d’un investissement en SCPI d’usufruit dans cet article :
Sommaire

Simulez l'impact de la SCPI d'usufruit sur votre société !

100% des investissements sont référencés !

La SCPI d’usufruit est le placement par excellence pour les entreprises. Cet investissement permet de percevoir des loyers tout en mutualisant le risque.

Le rendement reversé est toujours net de taxe foncière, de charges, de travaux et de gestion, et n’est pas soumis aux aléas du marché de l’immobilier.

En cas de dévalorisation du parc de la SCPI, comme c’est le cas pour certaines d’entre elles en 2023, l’usufruitier ne subira pas les aléas, contrairement au nu-propriétaire.

L’usufruitier est simplement soumis au taux d’occupation financier des entreprises et aux paiements des locataires. La plupart des SCPI possèdent plus de 200 unités locatives, avec en moyenne 1000 locataires, ce qui dilue le risque.

Le bail commercial offre une protection supplémentaire à l’investisseur, étant donné qu’il s’agit de baux 3/6/9 et qu’il n’existe pas de trêve hivernale dans l’immobilier professionnel.

De plus, l’investissement en SCPI d’usufruit peut constituer une charge déductible pouvant être inscrite au passif de votre bilan.

Cet investissement va donc diminuer votre résultat net et, par conséquent, votre impôt sur les sociétés.

L’intérêt d’investir à travers la SCPI d’usufruit est donc double, avec à la fois un rendement versé qui est mutualisé grâce aux SCPI et un amortissement comptable qui diminue votre impôt sur les sociétés.

Simulation d’un investissement en SCPI d’usufruit

Dans cet exemple d’investissement, vous investissez un montant de 50 000 € en SCPI d’usufruit à travers votre trésorerie d’entreprise sur une durée de 5 ans.

Dans notre exemple, une part de SCPI vaut 1000€ avec un rendement cible de 6%/an.

La clé de répartition sera de 20% sur la partie usufruit (50 000€) et 80% la nue propriété (200 000€), soit un total à 250 000 € en pleine propriété (usufruit + nue propriété)

Pendant une période de démembrement de 5 ans, l’usufruitier acquiert la part à 20% de la valeur totale des SCPI.

Grâce à l’investissement en usufruit, en investissant ainsi 200€ par part (soit 20% de 1000 €, la valeur en pleine propriété).

Vous allez percevoir sur la base 6% de 1 000€ chaque année pendant les 5 ans du démembrement, soit 15 000€ de loyer/an pour un investissement initial de 50 000€ !

Si nous ramenons cela en pourcentage, vous générez un rendement annuel de 30%/an !

Bien que le rendement ne soit pas garanti, le risque de fluctuations est plus ou moins maîtrisé et dilué grâce au nombre de locataires qui composent la SCPI.

L’investissement initial de 50 000 € en usufruit équivaut à une pleine propriété de 250 000 €.

Pendant les 5 ans, l’entreprise bénéficie de revenus annuels de 15 000€, totalisant 75 000€ en 5 ans !

Sur le plan fiscal, l’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés.

Cependant, elle profite d’une exonération d’imposition sur le parc immobilier situé en Europe.

De plus, la société peut amortir comptablement l’investissement à hauteur de 10 000 € par an sur 5 ans, soit une économie d’impôt sur les sociétés sur 5 ans de 12 500€ ! (si IS à 25%)

Néanmoins, À la fin des 5 ans, lorsque la nue propriété rejoint la pleine propriété, l’usufruitier doit ‘rendre’ les 50 000 € de départ.

Le gain final s’élève donc à 50 000 € – 75 000 € = 25 000€ ! A cela, vous ajoutez l’économie d’IS de 12 500€.

En ayant investi 50 000€, vous allez percevoir 25 000€ + 12 500€ = 32 500€ en 5 ans !

Quelles sont les contraintes de l’investissement en SCPI d’usufruit ?

Vous devez avoir un horizon d’investissement d’au moins 5 ans avec votre société. En effet, la trésorerie investie dans la SCPI d’usufruit est bloquée.

Par conséquent, il est essentiel de mettre qu’une partie de sa trésorerie dans cette typologie de placement et prendre en compte votre fond de roulement, vos prévisions de CA et les dépenses et projet à prévoir dans les prochaines années.

Quelles sont les décotes des SCPI si vous possédez l’usufruit ?

SCPISociété de Gestion5 ans7 ans10 ans12 ans15 ans
Accimmo PierreBNP REIM25 3035
ActivimmoAlderan22283537,542
Aestiam Cap’hébergimmoAestiam18,5243134,539
Aestiam Pierre RendementAestiam19,525,5323640
Affinités PierreGroupama1925323539,5
Allianz PierreImmovalor Gestion15,520,526,529,531,5
Altixia Cadence XIIAltixia REIM21,527,534,536,540,5
Altixia CommercesAltixia REIM20,526,533,535,538,5
Atream HôtelsAtream17,523293235
BurobouticFiducial Gérance1722,528,532,534,5
Cap Foncières et TerritoiresFoncières & Territoires2026333539
Coeur d’EuropeSogenial Immobilier20253235,538,5
Coeur de régionsSogenial Immobilier232836,538,542
Coeur de villeSogenial Immobilier2027333639
Corum OriginCorum AM253239
Crédit Mutuel Pierre 1La Française16,521,5283032
Cristal LifeInter Gestion20253235,538,5
Cristal RenteInter Gestion20253235,538,5
Efimmo 1Sofidy202633,53741
ElialysAdvenis18233039
Epargne FoncièreLa Française17,523293235
Epargne PierreAtland Voisin2127343640
Epsilon 360Epsilon Capital2026333639
EurovalysAdvenis18233039
Fair InvestNorma Capital2027333639
FicommerceFiducial Gérance18,52431,533,537
Foncière Des PraticiensFoncière Magellan19,524,5323541
GMA EssentialisGreenman Arth20253235,538,5
Grand Paris RésidentielsInter Gestion1418232629
ImmorenteSofidy18,524,5323540
Interpierre Europe CentralePAREF Gestion2026333639
Interpierre FrancePAREF Gestion2127343640
Iroko ZenIroko2127,534,5
Liste SCPI d’usufruit

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