En 2023, plusieurs SCPI de Primonial ont vu leur prix de part diminuer en moyenne de 10 %.
Mécaniquement, la SCI Capimmo est reliée à la SCPI Primopierre de Primonial.
La SCPI Primopierre a, une nouvelle fois, révisé à la baisse le prix de ses parts, passant de 168 € à 126 €, soit une chute de 25 %.
La raison de cette baisse en 2023 est due à une mauvaise gestion du parc, à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt.
La hausse des taux d’intérêt :
Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le prix de l’immobilier baisse si la zone géographique n’est pas tendue. La SCI Capimmo a investi massivement dans des actifs en Île-de-France, principalement des grandes surfaces avec un ou deux gros locataires. Pendant cette période, les experts immobiliers ont jugé que les biens se sont dévalorisés en raison d’un manque d’acquéreurs potentiels, des locataires qui ont donné leur préavis car la marge de leur entreprise a diminué, et enfin des travaux potentiels à réaliser dans l’éventualité de relouer à plusieurs locataires (biens adaptés à un locataire unique et non à plusieurs).
L’inflation :
L’inflation a entraîné un coût des matières premières plus élevé, et certaines entreprises ont eu des difficultés à maintenir leur niveau de marge. Ainsi, certaines d’entre elles ont réduit leur surface de bureaux, impactant directement Primonial.
Une mauvaise gestion du parc :
Depuis plusieurs années, Primonial jouissait d’une bonne réputation. Ainsi, des centaines de millions d’euros ont été collectés pour l’acquisition de biens immobiliers. Face à cet afflux de liquidités, Primonial a acheté de nombreux biens sans réellement tenir compte du prix d’acquisition, mais plutôt dans une logique patrimoniale.
Ce prix d’acquisition élevé s’est révélé contraignant lors de la hausse des taux d’intérêt, car mécaniquement, le prix de ces biens a baissé, entraînant une diminution du prix de la part et de la valeur du patrimoine de Primopierre.
Comment expliquer une baisse supplémentaire de la SCPI Primopierre ?
Chaque année, l’AMF (Autorité des marchés financiers) demande à des experts immobiliers d’analyser la valeur du parc de chaque SCPI ; cette analyse a lieu généralement en fin d’année. Exceptionnellement, cette analyse a été effectuée au mois de juin dernier.
En 2024, les experts n’ont pas encore analysé le parc de Primonial, donc la raison de cette nouvelle baisse ne vient pas de là.
Une nouvelle chute de -9,14 % a été enregistrée en février 2024, après une baisse de -11,57 % en 2023.
Cette nouvelle baisse s’explique en partie par l’endettement de Primonial et l’acquisition de biens via des crédits à des taux bien plus élevés que ceux initialement obtenus.
La dernière cause est liée à la vacance locative et aux unités locatives, qui dépendent de la demande et des conditions du marché (franchise de loyer, négociation de bail). Un locataire qui s’installe dans de nouveaux locaux exigera souvent 6 à 12 mois de loyer gratuit.
Rappel du patrimoine de la SCI Primopierre
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Répartition sectorielle 2023 Primopierre :
- Bureaux : 100 %
Répartition géographique 2023 :
- France : 100 %
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Quelles seront les conséquences pour les investisseurs de la SCI Primopierre ?
La performance de Primopierre a connu une baisse significative de -11,5 % en 2023. Cette dégradation s’est accentuée avec la baisse de la valeur liquidative constatée récemment, totalisant une chute de -19,5 % depuis le début de l’année, dont la majeure partie a été observée depuis la mi-2023.
Cette forte détérioration des performances contraste avec le rendement moyen proche de 4 % généré par ce support au cours des dernières années.
Cette situation a entraîné une augmentation des sorties d’investisseurs depuis la mi-2023. Les investisseurs préfèrent généralement arbitrer ce type de placement en assurance vie plutôt que de détenir directement des parts de SCPI.
Des problèmes de liquidité sont apparus rapidement, Primonial n’étant plus en mesure de garantir la liquidité de Primopierre. Cette situation a conduit certains assureurs à suspendre les arbitrages de vente des parts de SCI dans leurs contrats d’assurance-vie, bloquant ainsi les épargnants concernés.