La fiscalité des SCPI européennes est très avantageuse. En effet, lorsque vous investissez à l’étranger, les dividendes qui vous sont reversés sont nets de fiscalité étrangère.
Grâce à ce mécanisme, vous ne serez pas réimposé sur vos dividendes, notamment les prélèvements sociaux.
Faisons un parallèle entre une SCPI 100% européenne et une SCPI 100% française.
- Pour une SCPI française : imposition à votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41%, 45%) + prélèvements sociaux (17,2%).
- Pour une SCPI étrangère : vous serez imposé à votre tranche marginale d’imposition – votre taux moyen d’imposition !
Si votre TMI est à 30% et que votre taux moyen d’imposition est de 15%, vous serez imposé à :
- Pour une SCPI française : 30% + 17,2% = 47,2%.
- Pour une SCPI européenne : 30% – 15% = 15%.
Vous économisez ainsi 32,2% d’imposition !
Exemple d’un investissement en SCPI européenne et la fiscalité appliquée
Monsieur Findgest décide d’acquérir 100 00€ de parts de SCPI 100% étrangères. En 2024, Monsieur Findgest va déclarer 70 000€ net sur son revenu fiscal de référence. Vous êtes donc imposé à une tranche d’imposition à 30% et son taux de prélèvement à la source de 18%.
Le rendement espéré de cette SCPI en 2024 est de 6%/an, soit un dividende de 6000€/an.
Grâce à la SCPI, les dividendes versées sont imposés à votre TMI – Taux moyen = 12% d’imposition.
Soit 6000*12% = 720€
Le loyer net après impôt sera de 5280 €
Monsieur Findgest décide d’acquérir 100 000€ de parts de SCPI 100% européennes.
En 2024, Monsieur Findgest va déclarer 70 000€ nets sur son revenu fiscal de référence. Il est donc imposé à une tranche d’imposition à 30%, et son taux de prélèvement à la source est de 18%.
Le rendement espéré de cette SCPI en 2024 est de 6%/an, soit un dividende de 6 000€/an.
Grâce à la SCPI, les dividendes versés sont imposés à votre TMI – Taux moyen d’imposition = 12% d’imposition.
Soit 6 000 * 12% = 720€.
Le loyer net après impôt sera donc de 5 280€.
La SCPI Europe invest
Cette SCPI, gérée par Sofidy, est investie à 100% en Europe. Vous allez donc bénéficier d’une fiscalité 100% étrangère.
La SCPI Europe Invest
| Élément | 2022 | 2023 |
|---|---|---|
| Répartition géographique | 100% étrangères | 100% étrangères |
| Répartition sectorielle | ||
| Bureaux | 60% | 60% |
| Résidence hôtelière | 21% | 21% |
| Commerce | 19% | 19% |
| Dividende (%) | 4,65% | 4,71% |
| Prix de la part (€) | 235€ | 235€ |
La SCPI CORUM
La SCPI CORUM Origin, gérée par Corum Épargne, est également une SCPI 100% étrangère.
La fiscalité sera donc optimisée avec un crédit d’impôt à hauteur de votre taux moyen d’imposition.
La SCPI CORUM Origin
| Élément | 2022 | 2023 |
|---|---|---|
| Répartition géographique | 100% étrangère | 100% étrangère |
| Répartition sectorielle | ||
| – Bureaux | 51% | 51% |
| – Résidence hôtelière | 8% | 8% |
| – Commerce | 30% | 30% |
| – Entrepôt | 9% | 9% |
| Dividende (%) | 6,88% | 6,06% |
| Prix de la part (€) | 1090€ | 1135€ |
| Taux d’occupation (%) | 96,66% | 97,37% |
Et si ma SCPI est mixte (française et étrangère) ?
Si votre SCPI est mixte, c’est-à-dire que son parc immobilier est situé à la fois à l’étranger et en France.
Dans ce cadre, une répartition de la fiscalité devra être réalisée.
La partie française sera imposée à votre tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux, et la partie à l’étranger sera imposée à votre tranche marginale d’imposition – votre taux de prélèvement à la source.
