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SCPI européenne : quelle fiscalité ?

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Maxime ROY
La fiscalité des SCPI européennes est telle que vous serez imposé à votre tranche marginale d’imposition (TMI) moins votre taux de prélèvement à la source (Taux de PASS).

Dans cet article, nous verrons un exemple concret d’un investissement en SCPI européenne par rapport à une SCPI française, ainsi qu’une simulation chiffrée :
Sommaire

Simulez l'impact fiscal de votre SCPI 100% européenne !

100% des investissements sont référencés !

La fiscalité des SCPI européennes est très avantageuse. En effet, lorsque vous investissez à l’étranger, les dividendes qui vous sont reversés sont nets de fiscalité étrangère.

Grâce à ce mécanisme, vous ne serez pas réimposé sur vos dividendes, notamment les prélèvements sociaux.

Faisons un parallèle entre une SCPI 100% européenne et une SCPI 100% française.

  • Pour une SCPI française : imposition à votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41%, 45%) + prélèvements sociaux (17,2%).
  • Pour une SCPI étrangère : vous serez imposé à votre tranche marginale d’imposition – votre taux moyen d’imposition !

Si votre TMI est à 30% et que votre taux moyen d’imposition est de 15%, vous serez imposé à :

  1. Pour une SCPI française : 30% + 17,2% = 47,2%.
  2. Pour une SCPI européenne : 30% – 15% = 15%.

Vous économisez ainsi 32,2% d’imposition !

Exemple d’un investissement en SCPI européenne et la fiscalité appliquée

Monsieur Findgest décide d’acquérir 100 00€ de parts de SCPI 100% étrangères. En 2024, Monsieur Findgest va déclarer 70 000€ net sur son revenu fiscal de référence. Vous êtes donc imposé à une tranche d’imposition à 30% et son taux de prélèvement à la source de 18%.

Le rendement espéré de cette SCPI en 2024 est de 6%/an, soit un dividende de 6000€/an.

Grâce à la SCPI, les dividendes versées sont imposés à votre TMI – Taux moyen = 12% d’imposition.

Soit 6000*12% = 720€

Le loyer net après impôt sera de 5280 €

Monsieur Findgest décide d’acquérir 100 000€ de parts de SCPI 100% européennes.

En 2024, Monsieur Findgest va déclarer 70 000€ nets sur son revenu fiscal de référence. Il est donc imposé à une tranche d’imposition à 30%, et son taux de prélèvement à la source est de 18%.

Le rendement espéré de cette SCPI en 2024 est de 6%/an, soit un dividende de 6 000€/an.

Grâce à la SCPI, les dividendes versés sont imposés à votre TMI – Taux moyen d’imposition = 12% d’imposition.

Soit 6 000 * 12% = 720€.

Le loyer net après impôt sera donc de 5 280€.

La SCPI Europe invest

Cette SCPI, gérée par Sofidy, est investie à 100% en Europe. Vous allez donc bénéficier d’une fiscalité 100% étrangère.

La SCPI Europe Invest

Élément20222023
Répartition géographique100% étrangères100% étrangères
Répartition sectorielle
Bureaux60%60%
Résidence hôtelière21%21%
Commerce19%19%
Dividende (%)4,65%4,71%
Prix de la part (€)235€235€

La SCPI CORUM

La SCPI CORUM Origin, gérée par Corum Épargne, est également une SCPI 100% étrangère.

La fiscalité sera donc optimisée avec un crédit d’impôt à hauteur de votre taux moyen d’imposition.

La SCPI CORUM Origin

Élément20222023
Répartition géographique100% étrangère100% étrangère
Répartition sectorielle
– Bureaux51%51%
– Résidence hôtelière8%8%
– Commerce30%30%
– Entrepôt9%9%
Dividende (%)6,88%6,06%
Prix de la part (€)1090€1135€
Taux d’occupation (%)96,66%97,37%

Et si ma SCPI est mixte (française et étrangère) ?

Si votre SCPI est mixte, c’est-à-dire que son parc immobilier est situé à la fois à l’étranger et en France.

Dans ce cadre, une répartition de la fiscalité devra être réalisée.

La partie française sera imposée à votre tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux, et la partie à l’étranger sera imposée à votre tranche marginale d’imposition – votre taux de prélèvement à la source.

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