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Pourquoi les SCPI se sont dévalorisées en 2023 ?

Les raisons de la baisse des parts de nombreuses SCPI sont liées à la hausse de taux des intérêts, des achats massifs dans l’immobilier de bureaux, l’inflation…

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Sommaire

Tout d’abord, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des investissements encadrés par l’État, plus particulièrement par l’AMF (l’Autorité des marchés financiers).

Cette distinction implique de nombreuses règles pour les sociétés de gestion qui détiennent et gèrent un parc immobilier.

Chaque trimestre, les SCPI doivent publier des bulletins tous les trimestriels qui référencent les dernières acquisitions, les ventes, les parts souscrites, les parts retirées, le tout rendu public !

Le parc immobilier doit également être expertisé chaque année afin de savoir si le prix de la part sera valorisé ou non. Un expert-comptable devra valider les comptes de la SCPI, et un conseil de surveillance vérifie que l’objet social de la SCPI soit bien respecté.

En résumé, si le parc est expertisé à la baisse, le prix d’une part de SCPI peut baisser. Décortiquons ensemble les raisons !

SCPI 2023 : L’impact dû au contexte actuel (inflation et taux d’intérêt)

Le contexte actuel, depuis quelques années, est incertain (guerre, covid, tensions commerciales). L’inflation et surtout la hausse des taux d’intérêt ont bouleversé principalement le marché de l’immobilier professionnel.

Les hausses successives des taux d’intérêt ont bloqué de nombreux prêts, entraînant un ralentissement du nombre d’acquisitions. Cela a pour conséquence une dévalorisation de nombreux biens, surtout ceux exposés à des secteurs touchés, comme l’immobilier de bureau.

SCPI : La conséquence dues aux acquisitions massives depuis 10 ans

Les SCPI sont, depuis 10 ans, l’un des placements préférés des Français.

Cette solution d’épargne réunit : revenus locatifs, constitution d’un capital pour la retraite et surtout, offre un investissement mutualisé sans contrainte de gestion, avec des loyers qui sont versés nets de frais de gestion, de taxe foncière, de travaux et de charges de copropriété. Le couteau suisse de l’investissement !

Face à cet intérêt grandissant, de nombreuses SCPI ont collecté des milliards d’euros auprès d’épargnants. Il fallait donc acheter vite sans réellement se soucier de la pertinence du projet.

Et ce qui s’est passé arriva… Face à tous ces facteurs, le verdict est tombé lors du rendu des experts immobiliers en 2023 : ce ne sont pas moins de 40 SCPI qui ont dévalorisé leurs parts.

Liste des SCPI qui ont dévalorisées leur parts en 2023

Nom de la SCPISociété de gestionAncien prix de part (€)Nouveau prix de part (€)Pourcentage de baisse
Efimmo 1Sofidy237€212€(depuis le 04/12/2023)-10,5%
SofipierreSofidy655€595€ (depuis le 04/12/2023)-9,2%
Laffitte PierreAEW Patrimoine450€ (412 après la 1ère baisse le 01/03/2023)372€ (depuis le 02/10/2023)-9,71% (après une 1ère baisse de -8,44%)
AEW Commerces EuropeAEW Patrimoine210€190€ (depuis le 02/10/2023)-9,52%
AEW Diversification AllemagneAEW Patrimoine1 000€902€ (depuis le 02/10/2023)-9,8%
Atout Pierre DiversificationAEW Patrimoine900€817€ (depuis le 02/10/2023)-9,22%
Buroboutic MétropolesFiducial Gérance267€230€ (depuis le 01/10/2023)-13,86%
Ficommerce ProximitéFiducial Gérance230€210€ (depuis le 01/10/2023)-8,7%
Opus RealBNP Paribas2 040€1 840€ (depuis le 21/09/2023)-9,8%
PrimopierrePrimonial REIM208€180€ (depuis le 15/09/2023)-13,5%
Patrimmo CommercePrimonial REIM197€176€ (depuis le 15/09/2023)-10,7%
PF Grand ParisPerial AM544€458€ (depuis le 15/09/2023)-15,8%
PF Hospitalité EuropePerial AM200€181€ (depuis le 15/09/2023)-9,5%
PFOPerial AM966€880€ (depuis le 15/09/2023)-8,9%
PFO2Perial AM196€164€ (depuis le 15/09/2023)-16,3%
Crédit Mutuel Pierre 1La Française285€265€ (depuis le 13/09/2023)-7,02%
LF EuropimmoLa Française1 045€945€ (depuis le 13/09/2023)-9,57%
Fructirégions EuropeAEW Patrimoine233€210€ (depuis le 01/09/2023)-9,87%
Elysées PierreHSBC REIM825€767€ (depuis le 09/08/2023)-7,04%
Accimmo PierreBNP Paribas205€170€ (depuis le 27/07/2023)-17,07%
EdissimmoAmundi237€204€ (depuis le 24/07/2023)-13,92%
GénépierreAmundi270€224€ (depuis le 24/07/2023)-17,04%
Rivoli Avenir PatrimoineAmundi306€268€ (depuis le 24/07/2023)-12,42%
Quelles SCPI choisir en 2024 ? Notre avis

Le problème majeur des SCPI, c’est que la revalorisation est faible, en moyenne 1% par an sur les 20 dernières années. Pourtant, les frais de souscription peuvent aller jusqu’à 15% au moment de revendre ses parts. L’espoir de réaliser une plus-value importante, même au bout de 20 ans, reste faible.

Par conséquent, privilégier des SCPI qui allient un rendement élevé et surtout des frais de souscription réduits, voire même à 0%. Ces SCPI bouleversent le marché des SCPI.

Un rendement important veut-il dire un risque plus élevé ? Oui et non. Les locataires sont de qualité, tout comme les emplacements. Simplement, il s’agit d’une stratégie adoptée qui est différente.

Liste des SCPI sans frais que je recommande en 2023 et 2024
NoteSCPIFrais de souscriptionRendement 2022
1Remake Live0%7,64%
2Iroko Zen0%7,04%
3Novaxia Neo0%6,33%
NB : Le rendement en 2023 sera similaire même avec un contexte complexe.

L'exclusivité n'est plus un privilège

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