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Optimisation de la SCPI dans une SCI à l’IS

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Maxime ROY
Dans cet article, nous parlerons du montage d’une SCPI dans une SCI à l’IS, en mettant en avant ses avantages mais également ses inconvénients
Sommaire

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La SCPI dans une SCI à l’IS est un sujet complexe mais passionnant.

Cet article cherche à démystifier ce montage d’investissement immobilier et à fournir des informations claires et utiles pour les investisseurs potentiels.

La création d’une SCI à l’IS permet de bénéficier de nombreux avantages, notamment en termes de :

  • fiscalité et de gestion de patrimoine.

Découvrez notre article sur les 5 SCPI que nous recommandons

Rappel sur la définition d’une SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement immobilier qui permet aux investisseurs d’acheter des parts d’un parc immobilier détenu par une société.

Cette société investit dans différents types de biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts logistiques, des hôtels, etc.

L’objectif d’une SCPI ?

C’est d’investir dans l’immobilier de manière à diversifier les investissements et à redistribuer un revenu régulier aux investisseurs sans qu’ils aient à gérer la propriété immobilière.

Les SCPI offrent traditionnellement une stabilité et une rentabilité intéressante, avec un taux de distribution moyen de 4,55% l’année dernière.

De plus, les SCPI sont réglementées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour assurer un investissement contrôlé et stable sur le long terme.

Etape 1: Création de la société (SCI)

La première étape dans la création d’une SCPI dans une SCI à l’IS est la constitution de la société. Cela implique la rédaction des statuts, le dépôt du dossier au greffe, et la publication d’une annonce légale, ce qui engendre des frais d’environ 434 euros.

Ensuite, il faut compter environ 99 euros pour la rédaction des statuts par LegalPlace.

Une fois la société constituée, on peut apporter des fonds au sein de la SCI, grâce notamment à un compte courant d’associé, qui permet d’investir dans la SCPI tout en limitant l’imposition des revenus de la SCI.

La SCI peut également investir dans des produits financiers et placer de la trésorerie, mais elle doit avoir une prépondérance immobilière pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Enfin, la SCI peut également investir dans des actifs en direct à travers des fonds propres, des comptes courants d’associés ou des prêts.

Il est essentiel de bien définir les objectifs de la SCI en termes d’investissement immobilier et financier pour garantir une gestion efficace et optimale de son patrimoine.

Quels sont les avantages de la SCPI dans une SCI ?

Investir dans une SCPI dans une SCI à l’IS offre de nombreux avantages pour les investisseurs. Voici certains des principaux avantages :

  • Avantage fiscal : En investissant dans une SCI à l’IS, les revenus générés bénéficient d’une fiscalité avantageuse, avec un taux moyen de 15%. De plus, les frais liés à la création de la société sont déductibles, ce qui permet de réduire la base imposable de la SCI.
  • Contrôle des revenus : Grâce au compte courant d’associé, les associés peuvent se verser des revenus sans fiscalité, ce qui permet un contrôle accru des revenus générés par la SCI.
  • Transmission patrimoniale : La création d’une SCI permet de préserver le patrimoine familial et d’éviter les problèmes d’indivision en cas de succession. Cela offre une solution efficace pour la transmission du patrimoine.
  • Diversification des investissements : Une SCI à l’IS permet d’investir dans des produits financiers tout en conservant une prépondérance immobilière, offrant ainsi une plus grande diversification des investissements.
Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IS

Malgré ses nombreux avantages, la création d’une SCI à l’IS présente également quelques inconvénients à prendre en compte :

  • Coûts de création : Les frais liés à la création d’une SCI, tels que les frais de rédaction des statuts et les frais d’annonce légale, peuvent représenter un investissement initial important.
  • Complexité administrative : La gestion d’une SCI implique une certaine complexité administrative, notamment en ce qui concerne la comptabilité et la gestion des actifs immobiliers et financiers.
  • Contraintes financières : La constitution d’un compte courant d’associé peut impliquer des contraintes financières, notamment en ce qui concerne le remboursement du prêt accordé à la SCI.

Notre conseil ⚠️ : Nous vous conseillons, pour amortir les coûts liés à SCI, d’investir à minima 150 000€ pour intégrer une SCPI dans une SCI !

Comparaison sur la fiscalité entre une SCI à l’IS et en personne physique

Tableau comparatif entre une SCI à l’IS et une personne physique investissant directement dans des SCPI :

AspectsSCI à l’ISPersonne Physique
Avantage FiscalFiscalité avantageuse, taux moyen de 15%Fiscalité variable selon la tranche marginale d’imposition
Contrôle des RevenusPossibilité de se verser des revenus sans fiscalité via le compte courant d’associéRevenus soumis à la fiscalité personnelle
Transmission PatrimonialePréserve le patrimoine familial, évite les problèmes d’indivisionTransmission directe du patrimoine, succession peut être complexe
Diversification des InvestissementsPermet d’investir dans des produits financiers tout en conservant une prépondérance immobilièreLimite à l’immobilier, moins de diversification possible dans les investissements
comparaison SCI IS vs personne physique

Ce tableau résume les différences en termes de fiscalité, contrôle des revenus, transmission patrimoniale et diversification des investissements entre une SCI à l’IS et une personne physique investissant directement dans des SCPI.

Étude de cas simple d’une SCI à l’IS

Considérons un exemple simple pour illustrer les avantages d’investir dans une SCI à l’IS :

Imaginons Mr Findgest avec un revenu fiscal de référence de 200 000 euros brut par an. Cette personne investit 100 euros dans une SCPI avec un rendement de 5% (50% en France, 50% en Europe).

En utilisant un compte courant d’associé, cette personne peut obtenir un avantage fiscal de 15% sur les revenus générés par la SCPI, ce qui entraînerait un gain net de 42 euros.

Ce simple exemple démontre les avantages fiscaux et financiers d’investir dans une SCI à l’IS en comparaison avec un investissement direct dans des SCPI en tant que personne physique.

Phase 1 : Zoom sur le compte courant d’associé

Le compte courant d’associé est un compte qui permet aux associés de la SCI d’apporter des fonds au sein de la société. Ce compte peut être utilisé pour investir dans une SCPI tout en limitant l’imposition des revenus de la SCI. Il permet également d’apporter des fonds à la SCI pour ses besoins financiers, tout en offrant une rémunération sous forme d’intérêts pour l’associé.

Le compte courant d’associé peut également être utilisé pour financer l’achat de parts de SCPI, ce qui permet à la SCI de diversifier ses investissements tout en offrant une rentabilité intéressante aux associés.

Phase 2: Constitution d’un capital

La constitution d’un capital au sein de la SCI est une étape essentielle pour investir dans une SCPI. Grâce notamment au compte courant d’associé, les associés peuvent apporter des fonds à la SCI et financer l’achat de parts de SCPI.

Cette phase de constitution d’un capital permet à la SCI d’investir dans des produits financiers tout en conservant une prépondérance immobilière. Cela offre une plus grande diversification des investissements et des opportunités de rendement pour les associés.

Phase 3: Distribution

La distribution au sein de la société fait partie de la phase 3 du processus d’investissement dans une SCI à l’IS. Lorsque les revenus générés par la SCI doivent être distribués aux associés, cela peut se faire de plusieurs manières :

  • Le remboursement du compte courant d’associé : Cela permet de rembourser l’associé sans fiscalité, ce qui constitue un avantage majeur.
  • Le versement de salaire ou de rémunération pour le gérant : Si le gérant de la SCI est rémunéré, cela peut faire partie de la distribution des revenus.
  • La distribution des bénéfices sous forme de dividendes : Les bénéfices de la SCI peuvent être distribués aux associés sous forme de dividendes, qui seront alors soumis à une fiscalité spécifique.

Il est important de noter que la distribution des revenus au sein de la SCI peut avoir des implications fiscales et doit être réalisée conformément aux règles fiscales en vigueur.

Phase 3: Enrichissement personnel

La phase d’enrichissement personnel dans le cadre d’un investissement dans une SCI à l’IS peut se produire de plusieurs manières :

  • Obtention de l’usufruit des parts : En investissant dans un nu-propriété au sein de la SCI, un investisseur peut devenir plein propriétaire des parts à terme, augmentant ainsi son patrimoine personnel.
  • Utilisation des revenus provenant de la SCI : Les revenus générés par la SCI peuvent être utilisés pour enrichir le patrimoine personnel de l’associé.
  • Investissement dans d’autres actifs financiers : En utilisant les revenus distribués par la SCI, un associé peut investir dans d’autres actifs financiers pour enrichir son patrimoine personnel.

Ces différentes options permettent aux investisseurs de bénéficier d’un enrichissement personnel tout en gérant leur patrimoine de manière efficace.

Notre Astuce : Simplifier la création et gestion de la SCI

Une astuce pour simplifier la création et gestion de la SCI est d’utiliser les services d’une plateforme en ligne telle que LegalPlace ou un expert comptable en ligne.

Cela facilite la rédaction des statuts, le dépôt du dossier au greffe, et la publication d’une annonce légale, réduisant ainsi les coûts et la complexité administrative.

FAQ

Peut-on mettre des produits financiers tels que des SCPI au sein d’une SCI à prépondérance immobilière ?

Oui, une SCI a la vocation d’investir dans des supports immobiliers directs ou des investissements en SCPI.

Il est possible d’investir dans des actifs financiers, mais la prépondérance immobilière doit être maintenue.

Les coûts de création d’une SCI ainsi que les frais de SCPI au sein d’une SCI sont-ils déductibles ?

Oui, les coûts de création d’une SCI et les frais de SCPI au sein d’une SCI sont déductibles et viennent réduire la base imposable de la société, permettant ainsi de réduire l’impôt sur les sociétés.

Est-il possible de mettre des SCPI au sein d’une SCI pour une succession ?

Oui, le compte d’associé au sein d’une SCI est considéré comme un prêt accordé à la société. Lors d’une succession, le compte d’associé est inclus dans l’actif successoral et sera partagé entre les héritiers.

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