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Pourquoi la SCI Capimmo a-t-elle encore baissé en 2024 ?

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Maxime ROY
Dans cet article, nous verrons les raisons de la nouvelle chute de la SCI Capimmo en ce mois de février 2024, quelles sont les raisons et faut-il arbitrer son contrat
Sommaire

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En 2023, plusieurs SCPI de Primonial ont vu leur prix de part diminuer en moyenne de 10 %. Mécaniquement, la SCI Capimmo est reliée à la SCPI Primopierre de Primonial.

La raison de cette baisse en 2023 est due à une mauvaise gestion du parc, à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt.

  • La hausse des taux d’intérêt : lorsque les taux d’intérêt augmentent, le prix de l’immobilier baisse si la zone géographique n’est pas tendue. La SCI Capimmo a investi massivement dans des actifs en Île-de-France, principalement des grandes surfaces avec un ou deux gros locataires. Pendant cette période, les experts immobiliers ont jugé que les biens se sont dévalorisés en raison d’un manque d’acquéreurs potentiels, des locataires qui ont donné leur préavis car la marge de leur entreprise a diminué, et enfin des travaux potentiels à réaliser dans l’éventualité de relouer à plusieurs locataires (bien adapté à un locataire et non à plusieurs).
  • L’inflation : l’inflation a forcément entraîné un coût des matières premières plus élevé et certaines entreprises ont eu des difficultés à maintenir le même montant de marge ; certaines entreprises ont donc réduit leur surface de bureaux, Primonial a été concerné par cela.
  • Une mauvaise gestion du parc : depuis plusieurs années, Primonial a bonne presse. Il y a donc des centaines de millions d’euros qui ont été collectés dans le but d’acheter des biens immobiliers. Face à un afflux important de cash, Primonial a acheté de nombreux biens immobiliers sans réellement regarder le prix d’acquisition, mais plutôt dans une logique patrimoniale.

Ce prix d’acquisition plutôt élevé à l’origine a forcément eu une contrainte très importante au moment de la hausse des taux d’intérêt car mécaniquement, le prix de ces biens a baissé et donc par ricochet, le prix de la part et du patrimoine de CAPIMMO.

Comment expliquer une baisse supplémentaire de la SCI Capimmo ?

Chaque année, l’AMF (Autorité des marchés financiers) demande à des experts immobiliers d’analyser la valeur du parc de chaque SCPI ; cette analyse se produit en fin d’année.

Exceptionnellement, cette analyse a été mise en place au mois de juin dernier.

En 2024, les experts n’ont pas encore analysé le parc de Primonial, donc la raison de cette nouvelle baisse ne vient pas de là.

Une nouvelle chute de -9,14 % a été enregistrée en février 2024, après une baisse de -11,57 % en 2023

La raison de cette nouvelle baisse est en partie liée à la dette de Primonial et au rachat de biens à travers un crédit à des taux beaucoup plus élevés que ceux obtenus à l’origine.

La dernière raison réside dans la vacance locative et des unités locatives qui dépendent de la demande et des conditions du marché (franchise de loyer, négociation du bail).

Un locataire qui décide d’intégrer de nouveaux locaux demandera forcément 6 à 12 mois de loyer gratuit.

Rappel du patrimoine de la SCI CAPIMMO

Répartition sectorielle 2023 Capimmo :

  • Bureaux: 41.1%
  • Commerces: 22%
  • Habitations: 17%
  • Résidences hôtelières: 3%
  • Santé: 13%

Répartition géographique 2023:

  • Étranger : 33%
  • France : 67%

Quelles seront les conséquences pour les investisseurs de la SCI Capimmo ?

La performance de Capimmo a connu une baisse significative de -11,5% en 2023.

La dégradation s’est accentuée avec la baisse de la valeur liquidative constatée hier, totalisant une chute de -19,5% depuis le début de l’année, dont la majeure partie a été observée depuis la mi-2023.

Cette forte détérioration des performances contraste avec le rendement moyen proche de 4% généré par ce support au cours des dernières années.

Cette situation a entraîné une augmentation des sorties d’investisseurs depuis la mi-2023. Les investisseurs préfèrent généralement arbitrer ce type de placement en assurance vie, et non des parts de SCPI détenues directement.

Les problèmes de liquidité ont rapidement émergé, avec Primonial qui n’était plus en mesure de garantir la liquidité de Capimmo.

Cette situation a conduit certains assureurs à suspendre les arbitrages de vente des parts de SCI sur leurs contrats d’assurance vie, laissant les épargnants concernés dans une situation bloquée.

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