La fin de l’abondance… une réalité pour le milieu du crédit ?
Après une décennie marquée par des taux historiquement bas traduisant l’obstination des banques centrales à lutter contre les pressions déflationnistes, elles-mêmes issues de la crise de la dette souveraine dans la zone Euro au début des années 2010, l’inflation marque désormais son grand retour. Ce phénomène traduit une hausse généralisée des prix atteint en France 5.8% en août (estimations INSEE), et la prévision à l’échelle de l’année 2022 est pour le moment de 5.5%. Alors qu’on entrevoit un retour à la normale dès 2023, il faudra désormais tenir compte du facteur Poutine et de son emprise sournoise sur les matières premières et l’alimentation. Dès lors revient le sujet de la hausse des taux, agressive chez nos amis américains qui ne semblent craindre la récession, plus attentiste chez les européens. Par répercussion, celle-ci commence à se faire sentir sur les crédits.
Un environnement de taux qui se dégrade
Conséquence directe de cette hausse des taux en France, un ratio de refus de crédit plus important lié aux asymétries entre les taux effectifs proposés pour les dossiers de crédit et le taux d’usure, mesure de protection du consommateur qui fixe le seuil maximal de taux à ne pas dépasser lors de l’octroi d’un crédit. En effet depuis la fin 2021, le taux d’usure n’a été révisé que de 20 pbs (0.2%) pour les crédits de plus de 20 ans lorsqu’en moyenne les taux des crédits immobiliers ont gagné 60 pbs (Observatoire Crédit Logement). Pour pallier ce problème, les banques recommencent à proposer des crédits à taux variables (dépendant essentiellement de l’EURIBOR, le taux des prêts interbancaires dans la zone Euro). Souvent les taux proposés sont inférieurs de 0.4% à 0.6% aux taux fixes en vigueur, ce qui permet de valider des dossiers non finançables à taux fixe. Pour le moment sporadique, ce recours pourrait devenir de plus en plus important au cours des trimestres à venir, d’autant plus si la hausse des taux d’usure ne suit pas. Cependant, ce type d’instrument doit être manié avec précaution. En effet, il est important de regarder en détail les conditions de ces prêts à taux variables (notamment s’il existe des barrières à la hausse et quelles sont-elles), d’autant plus pour les investisseurs inexpérimentés, afin de ne pas se retrouver piégé par la suite. Au regard des attitudes agressives des banques centrales dans le cadre de la lutte contre une inflation dont les prévisions sont sans cesse révisées à la hausse pour les années à venir, l’augmentation des taux de crédits ne risque pas de s’arrêter de sitôt et bien que plus intéressants à l’instant t, les taux variables suivront naturellement la tendance à la hausse comme à la baisse.
Pour autant, des solutions existes et l’investissement à crédit demeure plus qu’intéressant
Concernant le taux de crédit, le principal levier à la disposition du souscripteur reste l’assurance emprunteur. Très récemment, l’adoption de la Loi lemoine permet d’ailleurs de résilier à n’importe quel moment l’assurance emprunteur, favorisant ainsi une concurrence entre les différents organismes qui devrait amener les coûts à la baisse. Diminuer le taux lié à l’assurance, c’est diminuer directement le TAEG du crédit et potentiellement éviter de se heurter à la limite du taux d’usure. Autre possibilité, l’investissement dans des parts de SCPI. En effet, les règles de financement de parts de SCPI sont régies par le régime des crédits à la consommation auxquels s’appliquent des taux d’usure bien plus élevés (4.9% au T3 2022, BDF), ce qui laisse encore une importante marge de manœuvre en sachant que l’essentiel des dossiers se voient octroyer des taux autour de 3%.
Enfin, et c’est là le sujet le plus important. La hausse de taux actuelle est à relativiser, on part de niveaux historiquement bas pour revenir à l’heure actuelle sur les niveaux de 2017. Il reste donc toujours attractif de s’endetter dans le cadre d’un investissement immobilier. S’ajoute à cela le fait que pour un investissement immobilier, les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles des revenus perçus. Sachant qu’en moyenne les revenus immobiliers sont fiscalisés à près de 50% (en prenant une tranche d’imposition à 30% et 17.2% de prélèvements sociaux), une hausse des coûts liés aux intérêts d’emprunt sera en réalité à moitié amortie par la déduction fiscale subséquente. Néanmoins, il ne s’agit pas de procrastiner puisque cette hausse semble s’installer dans le temps et tout porte à croire que les conditions de financement seront de moins en moins favorables. Parce que chaque projet, chaque dossier est unique, il est important sur ces sujets-là de prendre contact avec un professionnel afin d’en savoir plus sur ses possibilités de financement.
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