Tout d’abord, définissons rapidement la notion de SCPI
Une SCPI, autrement dit une Société Civile de Placement Immobilier, vous permet d’acquérir de l’immobilier de manière indirecte.
Vous achetez des parts dans une société qui détient des biens immobiliers en location.
En possédant davantage de parts, vous percevez plus de loyers et votre patrimoine s’accroît.
1) Une gestion passive de votre investissement
Quand vous investissez dans l’immobilier, vous pouvez avoir plusieurs contraintes comme :
- La gestion des locataires
- Les états des lieux
- Les relances d’impayés de locataires
Avec une SCPI, vous n’avez rien à gérer. La société de gestion, encadrée par l’État, s’occupe de tout : de la commercialisation, gestion des locataires, encaissement des loyers, travaux et vente des biens.
Vous percevez vos loyers de manière passive grâce à cet investissement.
2) Des dividendes de la SCPI toujours nets
Les dividendes versés par la SCPI sont toujours nets de
- taxe foncière de charges, de travaux et de frais de gestion
Mais…pas d’impôt. L’imposition devra être appliquée.
En savoir plus sur l’imposition des SCPI.
De plus, les dividendes/loyers sont corrélés à l’inflation
Les dividendes des SCPI peuvent évoluer en fonction de l’inflation, augmentant ainsi votre rendement sur le long terme.
3) Vos dividendes de SCPI peuvent augmenter votre capacité d’emprunt
Les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers par les banques.
Par conséquent, la banque va prendre en compte vos revenus fonciers ce qui va mécaniquement augmenter votre capacité d’emprunt et ainsi votre potentiel d’investissement.
Exemple :
Si vous gagnez 5000€/mois, vous pouvez vous endetter jusqu’à 35%, soit une mensualité de 1750€/mois. Si vous aviez 500€ de SCPI en complément de vos revenus du travail, la mensualité maximum serait passé de 1750€/mois à 1925€/mois !
4) Un investissement mutualisé et diversifié
Les SCPI offrent une mutualisation des risques grâce à la gestion de nombreux biens immobiliers.
De plus, elles permettent d’investir dans différents types de biens comme :
- la santé
- l’habitation
- le commerce
- la logistique
- les bureaux
- l’hôtellerie
5) Les autres avantages : La possibilité de réaliser un crédit sur les SCPI
Bien que les SCPI soient des parts et non des biens immobiliers en direct, il est possible de contracter un crédit pour investir dans les SCPI.
Cela va vous permettre d’utiliser l’effet de levier de l’emprunt pour acquérir davantage de parts et accroître votre investissement locatif plus rapidement.
Notre conseil sur le choix des SCPI avant d’investir
Afin d’optimiser votre investissement en SCPI, il est essentiel de prendre en compte 3 critères.
- Le premier concerne l’imposition.
Lorsque vous investissez dans des SCPI dont le parc est situé à l’étranger, la fiscalité est généralement moins lourde qu’en France. En effet, lorsque vous investissez dans de l’immobilier situé en France, vous êtes imposé selon votre Tranche Marginale d’Imposition + les prélèvements sociaux.
En revanche, lorsque vous investissez dans une SCPI européenne, les dividendes qui vous sont versés sont nets de prélèvements sociaux. Vous serez simplement imposé selon votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition). De plus, vous bénéficierez également d’un crédit d’impôt correspondant à votre prélèvement à la source.
Le calcul se fera donc comme suit : TMI – crédit d’impôt du taux de PASS.
- Le deuxième critère concerne les frais des SCPI.
Certaines SCPI appliquent des frais de souscription dépassant les 10%. Ces frais peuvent impacter la rentabilité globale de votre projet. Il est important de noter que des frais élevés ne sont pas nécessairement un problème, mais ils doivent être justifiés et la gestion de la SCPI doit être à la hauteur.
- Enfin, le dernier critère concerne la diversification.
Il est conseillé d’investir dans des SCPI exposées à plusieurs classes d’actifs de manière équilibrée, mais cela reste un critère secondaire selon nous. Certaines SCPI spécialisées peuvent parfaitement répondre à vos attentes.
Les SCPI que nous recommandons sont les suivantes :
A) La SCPI IROKO ZEN avec une rentabilité sur 2023 de 7,12%
- Son parc immobilier est situé à 48% en Europe (Allemagne, Espagne, Irlande, Pays-Bas).
- Elle est diversifiée sur 4 thématiques : 28% de bureaux / 18,3% d’hôtels / 35% de commerces de centre-ville / 29% de logistique / 8% de crèches.
- En cas de sortie avant 3 ans de détention : 5% HT de commission de sortie. 0% après 3 ans
En tant que locataire, on retrouvera Maison du Monde, Cuisinella, l’école de commerce Epitech, Enedis, certaines entités de l’État, des laboratoires, des crèches…
0% de frais de souscription
B) La SCPI Remake Live avec une rentabilité en 2023 de 7,79%
Son parc immobilier est situé à 65% à l’étranger et 35% en France.
La répartition sectorielle est la suivante :
- Bureaux : 49%
- Commerces : 15%
- Locaux d’activité : 17%
- Habitations : 1%
- Santé : 16%
- Résidences diverses : 2%
Les dernières acquisitions de Remake Live :
- Un immeuble de premier ordre au centre de La City à Londres.
- Un site de production et de stockage majeur en Allemagne.
- Un immeuble de bureaux loué à Safran en région parisienne.
- Des installations pour l’hébergement d’urgence pour les populations en situation précaire.
0% de frais de souscription
C) La SCPI CORUM Origin
Il s’agit d’une SCPI qui a fait ses preuves, ayant un historique important sur ses performances.
En effet, il s’agit d’une SCPI qui a été créée en 2012 et qui propose un rendement au-dessus de 6% depuis son existence et une performance de 6,06% en 2023.
Le parc immobilier est situé à 100% à l’étranger et est diversifié en termes de classes d’actifs.
La commission de souscription est de 11,9%.
