L’opération consiste à faire acheter un bien immobilier appartenant à une personne morale soumise à l’IS par deux personnes :
- Une personne physique (ou une SCI à l’IR) achète la nue-propriété du bien.
- Une société soumise à l’IS achète l’usufruit du bien pour une durée limitée.
Le bien immobilier acquis peut être loué à un tiers ou utilisé par la société opérationnelle usufruitière pour son exploitation.
Intérêts :
- Pour la société UF : L’usufruit procure des revenus. Sur le plan fiscal, la société ne pourra pas bénéficier de l’amortissement (BOI-BIC-AMT-10-20 n° 260). Toutefois, les tribunaux acceptent qu’une société soumise à l’IS puisse amortir, non le bien lui-même, mais le droit d’usufruit portant sur le bien, à condition que l’usufruit prenne fin à une date déterminée ou prévisible.
- Pour le nue-propriétaire (NP) : Il ne paiera que le prix de la nue-propriété pour obtenir au terme de l’usufruit la pleine propriété du bien immobilier. Sur le plan fiscal, en cas de revente du bien immobilier après la réunion de l’usufruit, l’abattement pour délai de détention sur la plus-value immobilière court depuis l’acquisition de la nue-propriété.
Exemple d’une acquisition en usufruit temporaire
Prix des bureaux : 1 000 000 €
Évaluation économique :
- La SCI acquiert la NP pour 300 000 €.
- La société d’exploitation achète l’UF pour 700 000 €.
Pendant 15 ans, la société d’exploitation occupe le bien sans loyer. L’objectif est que cette économie soit supérieure à 700 000 €, soit 46 666 € par an.
Au bout de 15 ans :
- La SCI redevient propriétaire pleine sans fiscalité complémentaire.
- La société d’exploitation devient locataire des locaux.
