Votre solution pour vos futurs investissements
1 - SCPI dans une SCI
Une SCPI, abréviation de Société Civile de Placement Immobilier, est une société qui permet d’investir collectivement dans l’immobilier, sans avoir à acheter directement un bien immobilier.
Concrètement, les investisseurs achètent des parts dans la SCPI, qui va ensuite utiliser vos fonds pour acquérir des biens immobiliers, comme des bureaux, des commerces ou des logements.
En investissant en SCPI au sein d’une SCI, vous allez bénéficier de plusieurs avantages :
- L’intérêt d’investir dans une SCPI est de ne pas avoir à gérer soi-même les biens immobiliers. Vous n’avez aucune charge mentale, et les loyers qui vous sont reversés sont nets de frais de gestion, de taxe foncière, et de travaux/charges.
- La rentabilité moyenne se situe entre 4,5% et 6% net, une fourchette supérieure à celle de l’immobilier classique dans de nombreux cas
- Les revenus générés par les parts de SCPI au sein de la SCI seront imposés au niveau de la SCI, soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés.
- Vous pouvez investir à crédit sur ce type d’investissement.
Exemple :
Vous achetez pour 100 000 euros de parts de SCPI dans une SCI avec une rentabilité moyenne de 5%.
Vos loyers que vous allez percevoir seront de 5 000 euros/an avant impôt.
Intégrer des SCPI dans une SCI va vous permettre de bénéficier d’une imposition plus légère que le régime des revenus fonciers.
Le choix du régime fiscal à l’IS (impôt sur les sociétés) peut s’avérer plus judicieux dans un objectif de capitalisation au sein de la SCI afin de bénéficier d’une imposition réduite à 15% (jusqu’à 42 500€, puis 25% au-delà).
En clair, vous allez être imposés à hauteur de 15% sur vos revenus versus 47,2% (dans le cas où vous êtes dans la tranche marginale d’imposition de 30% qui concerne le plus grand nombre de français).
2- SCPI en nue-propriété
La SCPI en nue-propriété consiste à détenir des parts de SCPI démembrées, c’est-à-dire la pleine propriété qui se compose de la nue-propriété et de l’usufruit, et à ne détenir que la nue-propriété, sans bénéficier des revenus générés par les loyers.
Cette forme d’investissement est prévue pour une durée fixe de 3 à 20 ans. Le détenteur des parts de SCPI en nu-propriété ne perçoit pas les revenus, ce qui lui permet de bénéficier d’une décote à l’achat des parts allant de 20 à 35 % selon la durée de l’investissement.
En investissant dans une SCPI en nu-propriété, vous allez bénéficier de plusieurs avantages :
- Pas de fiscalité à payer, ce qui permet d’optimiser le rendement de l’investissement.
- Ensuite, la décote générée par l’investissement permet une valorisation importante de son investissement à l’échéance de la durée prévue.
- Aucune contrainte de gérance ni aucune charge mentale.
- Vous pourrez bénéficier de revenus complémentaires lors de la réunion de la nu-propriété et de l’usufruit.
Exemple :
Vous achetez 100 000 euros de parts de SCPI où vous avez exclusivement la nu-propriété sur une période de 10 ans.
En contrepartie, vous allez acquérir 80 000 euros de part pour un total de 100 000 euros de parts, c’est-à-dire avec une décote de 20%.
Sur cette période de 10 ans, vous ne pourrez pas bénéficier des loyers générés par la SCPI.
Néanmoins, à l’issue des 10 ans, vous allez pouvoir récupérer la pleine propriété de vos parts (usufruit + nu-propriété) et ainsi bénéficier des revenus complémentaires associés à l’investissement.
