Définition et rappel du dispositif Loi Malraux
La loi Malraux a pour but de réhabiliter et de protéger les centres historiques des villes afin conserver le patrimoine historique français.
Actuellement, le dispositif Malraux est utilisé pour financer la rénovation des vieux bâtiments en utilisant des fonds du secteur privé en échange d’une réduction d’impôt.
Comment fonctionne la SCPI Malraux ?
Les SCPI Malraux récoltent des fonds auprès d’épargnants/investisseurs pour financer l’achat et la rénovation de logements anciens dans des zones éligibles au dispositif Malraux.
En retour, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt de 30% sur le montant des dépenses de travaux, dans la limite globale et pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans et par foyer fiscal.
Cette réduction varie en fonction des zones d’implantation des biens acquis :
- 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés), et les quartiers conventionnés NPNRU – Anciens secteurs sauvegardés.
- 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique – Anciennes ZPPAUP et AVAP.
La quote-part allouée par la SCPI Malraux sur les sommes investies permet aux investisseurs de bénéficier de ces avantages fiscaux !
Quels sont les avantages de la SCPI Malraux ?
| Les avantages de la SCPI Malraux | Détails |
|---|---|
| Régime fiscal | Article 199 – tervicies du Code Général des Impôts |
| Réduction d’impôts | Environ 18% du montant investi dans la SCPI |
| Imputation de la réduction | Sur l’impôt issu des revenus perçus l’année de la souscription |
| Plafonnement des niches fiscales | Le dispositif n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales |
| Durée de location obligatoire | 9 ans minimum pour les appartements nus à usage d’habitation principale |
| Délai de location après travaux | Au plus tard un an après l’achèvement des travaux |
| Cumulabilité avec d’autres dispositifs | Possible sous certaines conditions |
| Calcul de la réduction d’impôt | Sur la fraction du montant de la souscription dédiée aux dépenses éligibles |
| Montant des dépenses engagées par la SCPI | Environ 65% du montant souscrit, hors frais de collecte |
| Plafond de souscription sur 4 ans | 400 000€ par foyer fiscal |
| Montant minimal pour l’acquisition des immeubles | Au moins 30% du montant net de la souscription |
| Avantage fiscal non plafonné | La réduction n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales |
Exemple d’un investissement en SCPI Malraux
Exemple d’investissement en SCPI Malraux avec Monsieur Findgest qui paie 40 000€ d’impôt à l’année
Souscription à la SCPI Malraux : 200 000 €
Le détail du calcul pour connaître sa réduction d’impôt :
- Taux de souscription retenu : 90% (hors frais de collecte)
- Montant des dépenses éligibles (65% du montant souscrit) : 130 000 €
- Taux de réduction d’impôt (28%) : 28% Calcul : 200 000 € x 90% x 65% x 28% = 32 760€
Ainsi, Monsieur Findgest bénéficiera d’une réduction d’impôt de 32 760€, soit environ 16% du montant investi.
- Impôt initial de Monsieur Findgest : 40 000 €
- Nouvel impôt après réduction : 40 000 € – 32 760 € = 7 240 €
En investissant 200 000 € dans la SCPI Malraux, Monsieur Findgest bénéficiera d’une réduction d’impôt de 32 760 €, réduisant ainsi son impôt initial de 40 000 € à 7240 € !
Quels sont les risques de la SCPI Malraux ?
Vous pouvez être confrontés à plusieurs risques:
Risque de liquidité :
La SCPI ne garantit pas la vente des parts.
- Possibilités de vendre en décote (frais de souscription et dévalorisation du parc)
- Liquidité et marché secondaire quasi inexistants pendant toute la durée de vie de la SCPI.
Risque de perte d’avantage fiscal en cas de revente :
- Vous avez un durée d’engagement qui peut varier entre 9 et 16 ans. SI vous vendez avant, vous pouvez perdre votre avantage fiscal.
Risque de perte en capital :
- L’investissement comporte un risque de perte en capital (comme la plupart des investissements)
Risque lié au revenu distribué :
- Le revenu distribué dépend des conditions pratiquées sur le marché immobilier résidentiel.
- Le revenu n’est pas garanti et peut varier en fonction des conditions du marché.
Quelles SCPI Malraux choisir ?
| SCPI | PIERRE INVESTISSEMENT 10 | URBAN PRESTIGIMMO 5 |
|---|---|---|
| Type | SCPI Malraux à capital fixe | SCPI Malraux à capital fixe |
| Création | 2019 | 2021 |
| Gestionnaire | Intergestion | URBAN PRESTIGIMMO |
| Expertise Gestionnaire | Plus de 30 ans d’expertise en SCPI fiscales | Spécialisé dans les SPR (Site Patrimonial Remarquable) |
| Avantage Fiscal | 17% | 18% réduction d’impôt |
| Dernier Prix Acquéreur | 1 000,00 € | // |
| Minimum de Souscription | 5 parts | 5 000 € |
