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SCPI de défiscalisation : 4 solutions pour réduire son impôt

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Maxime ROY
Dans cet article, nous parlerons des SCPI de défiscalisation, de leur fonctionnement, comment les choisir, et ferons une comparaison avec l’immobilier traditionnel.
Sommaire

Réduisez votre impôt en 2024 à travers les SCPI !

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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) vous permettent de percevoir des loyers sans que vous ayez besoin de gérer vos biens ni même les travaux.

On parle d’investissement indirect, car vous avez une société de gestion encadrée par l’État entre vous et les biens immobiliers dans lesquels vous investissez.


Il existe plusieurs types de SCPI, mais nous allons nous intéresser particulièrement aux SCPI de défiscalisation, vous permettant de réduire votre imposition avec un ticket d’investissement beaucoup plus faible.

1) Quels types de SCPI de défiscalisation existent-ils ?

Nous retrouvons les mêmes dispositifs fiscaux en France que dans les SCPI. Concrètement, si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour investir dans un projet Pinel, vous pourrez le faire sous forme de parts de SCPI Pinel, et cela vaut également pour d’autres dispositifs tels que :

2) La SCPI Pinel

Investir dans une SCPI Pinel peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de location engagée par la SCPI. Voici comment fonctionne cet avantage fiscal :

  • Pour un engagement de 6 ans, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 12 % du montant investi, jusqu’à 36 000 euros.
  • Pour un engagement de 9 ans, la réduction est de 18 % du montant investi, jusqu’à 54 000 euros.
  • Pour un engagement de 12 ans, la réduction est de 21 % du montant investi, jusqu’à 63 000 euros.

À partir de 2023, ces taux vont progressivement baisser. Par exemple, le taux maximal de réduction pour un engagement de 12 ans sera de 17,5 % en 2023, puis de 14 % en 2024.

La souscription de parts de SCPI Pinel vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt dès l’année d’acquisition des parts, contrairement à un investissement Pinel classique où vous devez attendre l’achèvement du bien.

De plus, la réduction d’impôt est calculée sur le montant investi dans la SCPI, et non sur la valeur des biens détenus.

Vous devez conserver vos parts pendant toute la durée de l’engagement de location pris par la SCPI. Cela peut être plus long que la simple période d’engagement de location, car elle débute dès la souscription des parts.

La SCPI doit respecter certaines conditions légales, telles que la localisation des biens dans une zone éligible au dispositif Pinel et le respect des normes énergétiques.

De plus, la réduction d’impôt entre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 euros.

Investir dans une SCPI Pinel présente plusieurs avantages, notamment un faible montant d’investissement initial et une gestion déléguée des biens.

Cependant, il est important de noter que les revenus fonciers générés seront soumis à l’impôt, ce qui peut réduire une partie de la réduction d’impôt obtenue.

3) La SCPI Loi Malraux

Les SCPI Malraux offrent une solution de défiscalisation en échange de la rénovation de bâtiments anciens situés dans des zones spécifiques.

Voici comment cela fonctionne :

  • Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 22 % ou 30 % du montant de votre investissement, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans.
  • Cette réduction d’impôt est basée uniquement sur la part de votre investissement affectée aux travaux de rénovation, pas sur le montant total investi.
  • Si votre réduction d’impôt dépasse votre impôt dû une année donnée, le surplus peut être reporté sur les impôts des trois années suivantes.
  • Le régime Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, ce qui le rend plus attractif.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous pouvez investir directement ou via une société soumise à l’impôt sur les revenus. Vous devez être propriétaire à part entière des parts, sans démembrement de propriété.

Vous devez également vous engager à conserver vos parts jusqu’à la fin de l’engagement de location souscrit par la SCPI, ce qui peut être plus long que la simple période de location.

En général, la durée totale d’investissement est d’environ 15 à 16 ans. Les SCPI Malraux sont flexibles et accessibles, avec des investissements modérés qui peuvent être adaptés aux besoins de défiscalisation.

Cependant, les revenus fonciers générés par votre investissement seront soumis à l’impôt, ce qui réduira une partie de la réduction d’impôt obtenue.

4) La SCPI MH

Les SCPI spécialisées dans les monuments historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques investissent dans des bâtiments historiques nécessitant des travaux de rénovation.

Voici ce que vous devez savoir :

  • Vous pouvez déduire une partie des travaux réalisés par la SCPI sur les immeubles qu’elle acquiert, directement de vos revenus fonciers, puis de votre revenu global, sans limite de montant.
  • Contrairement à d’autres investissements, il n’y a pas de plafond de déduction sur le revenu global pour les investissements dans les monuments historiques.
  • Si vous avez un excédent de déficit non utilisé, vous pouvez le reporter sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
  • En échange de ces avantages, vous devez conserver vos parts pendant au moins 15 ans.
  • La durée totale d’investissement est généralement d’environ 17 ans, entre la période d’engagement et la revente des immeubles et la dissolution de la société.
  • Pour bénéficier de ces avantages, vous devez acheter des parts directement.
  • Ce régime vous donne accès à des biens exceptionnels difficiles à obtenir autrement.
  • Il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.
  • De plus, les déductions résultant de ce régime peuvent réduire ou même annuler les revenus pris en compte pour le plafonnement de l’IFI.

Cependant, il y a quelques inconvénients à considérer, comme l’impossibilité de bénéficier du régime micro foncier pour les associés de ce type de SCPI, ainsi que l’impôt supplémentaire qui peut être généré par les nouveaux revenus fonciers provenant des actifs.

5) La SCPI déficit foncier

Les SCPI déficit foncier investissent dans des bâtiments nécessitant des travaux importants avant d’être loués.

Voici ce que vous devez savoir :

  • Investir dans une SCPI de ce type vous permet de déduire les coûts des travaux de vos revenus fonciers et de votre revenu global.
  • Contrairement à d’autres investissements, les SCPI déficit foncier ne sont pas soumises à un plafonnement des avantages fiscaux.
  • Le déficit généré est d’abord déduit de vos revenus fonciers, puis du revenu global dans la limite de 10 700 €.
  • Si le déficit dépasse 10 700 euros, vous pouvez reporter l’excédent sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
  • Si votre revenu global est inférieur à cette limite, le déficit foncier non utilisé peut être reporté sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
  • Pour bénéficier de ces avantages, la SCPI doit effectuer des dépenses éligibles au dispositif, comme les réparations, l’entretien et les améliorations des biens.

Les SCPI fiscales sont-elles soumises au plafonnement des niches fiscales ?

Oui, cela s’applique au dispositif Pinel ou Denormandie, mais cela ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales lorsque vous investissez dans une SCPI Malraux ou MH.

Comparatif entre l’investissement en direct et les SCPI fiscales

Bien sûr, voici un tableau comparatif entre les SCPI fiscales et l’investissement immobilier direct :

CritèresSCPI FiscalesInvestissement Immobilier Direct
Montant de la partFaible, possibilité d’ajustement précis ✅Plus élevé, souvent nécessite un financement plus important
Gestion locativePrise en charge par la société de gestion ✅À la charge de l’investisseur
Diversification des biensOui, variété des biens répartis dans le portefeuille ✅Dépend du nombre de biens possédés par l’investisseur
Gestion administrativeExternalisée, peu de soucis administratifs pour l’investisseur ✅Entièrement à la charge de l’investisseur
Défiscalisation dès l’acquisitionOui, la défiscalisation débute dès l’achat de la SCPI ✅Non, la défiscalisation débute à la mise en location du bien
Frais de gestionPrélevés sur les loyers, mais comprennent la gestion administrativeAucun frais de gestion à payer directement ✅
LiquiditéLimitée, revente possible mais avec décotePlus grande, possibilité de vendre directement le bien ✅
Récupération du bienImpossible, la SCPI vend les biens à la fin de la période de défiscalisationPossible, l’investisseur peut récupérer le bien à tout moment ✅
Risque de fluctuationPrésent, valeur des parts peut fluctuerPrésent, valeur du bien peut augmenter ou diminuer ✅
Tableau comparatif dispositifs fiscaux en direct ou via une SCPI

Ce tableau résume les principales différences entre les SCPI fiscales et l’investissement immobilier direct, en mettant en évidence les avantages et les inconvénients de chaque option.

Notre avis sur les SCPI de défiscalisation

Selon nous, ce type d’investissement doit être réalisé à la marge. C’est-à-dire que cela ne doit pas être une priorité, mais plutôt utilisé pour réduire une partie de votre imposition si, au départ, vous avez investi dans d’autres dispositifs tels que le Girardin industriel ou le groupement forestier d’investissement.

En réalité, la plupart des SCPI Pinel sont constituées des invendus des promoteurs qui ont été intégrés dans une SCPI Pinel.

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