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Plus-values immobilières

Dans cet article, nous vous parlerons de plus-values immobilières, les cas d’éxonération et un exemple concret.

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Sommaire

Plus-values immobilières (articles de 150 A bis à 150 VH, de 170 à 175 A, 200 B et 1609 nonies G du Code général des impôts)


La plus-value brute est égale à la différence entre son prix de cession et son prix d’acquisition.
En réalisant une moins-value (une perte), on ne peut pas la déduire d’une plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien.


Le prix de cession est :

  • Majoré des charges et indemnités payées par l’acheteur et prévues dans l’acte notarié,
  • Minoré des frais supportés au moment de la cession,
  • Minoré du montant de la TVA acquittée.
    Prix de cession = prix de vente – frais de cession + éventuellement charges supportées par l’acquéreur
    Le prix d’acquisition renvoie au prix auquel le vendeur avait acheté le bien :
  • Majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l’achat,
  • Majoré des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, TVA, frais de notaire…).
    Si le vendeur ne retrouve pas les justificatifs, il peut appliquer une :
  • Majoration forfaitaire de 7,50 % du prix d’achat (pour les charges et indemnités),
  • Majoration forfaitaire de 15 % du prix d’achat (pour les dépenses effectuées pour des travaux : construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) si le vendeur est propriétaire depuis au moins 5 ans,
  • Majoration pour les frais de voirie, réseaux et distributions.

La Formule :

Prix d’acquisition = Prix d’achat + charges supportées au moment de l’achat + frais d’acquisition + dépenses de travaux + frais de voirie, réseaux et distributions


Si le bien a été reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.


Exemple d’un projet avec une plus value :


Prix d’achat : 310 000 €
Frais d’acquisition (notaire et droits d’enregistrement) : forfait 310 000 € x 7,50 % = 23 250 €
Travaux (car le bien a été conservé plus de 5 ans) : forfait 310 000 € x 15 % = 46 500 €
Prix d’acquisition : 310 000 € + (23 250 € + 46 500 €) = 379 750 €
Prix de vente : 775 000 €
Frais de cession (diagnostics, documents administratifs et agence) : 55 000 €
Prix de cession : 775 000 € – 55 000 € = 720 000 €
Plus-value brute : 720 000 € – 379 750 € = 340 250 €
La plus-value est diminuée d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel le bien a été détenu.
L’assiette est différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.


Taux d’abattement par année de détention

Durée de détentionAssiette pour l’IRAssiette pour les PS
Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6ème à la 21ème année6 %1,65 %
22ème année révolue4 %1,60 %
Au-delà de la 22ème annéeExonération9 %
Au-delà de la 30ème annéeExonérationExonération

La plus-value nette est calculée en soustrayant l’abattement de la plus-value brute.

Exemple après une vente d’une durée de détention de 10 ans


Un bien est vendu au bout de 10 ans de détention. La plus-value brute réalisée est de 10 000 €.

Abattement pour l’IR : 6 % par an de la 6ème à la 10ème année, soit 30 % (6 % x 5)
10 000 € x 30 % soit 3 000 €.

La plus-value nette est de 10 000 € – 3 000 € = 7 000 €
La plus-value immobilière est imposée, au titre de l’impôt, par un prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 19 %.
Taxation : 7 000 € x 19 % = 1 330 €

Abattement pour les PS : 1,65 % par an de la 6ème à la 10ème année, soit 8,25 % (1,65 % x 5)
10 000 € x 8,25 % soit 825 €.

La plus-value nette est de 10 000 € – 825 € = 9 175 €
La plus-value immobilière est imposée, au titre des prélèvements sociaux, par un prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 17,20 %.
Taxation : 9 175 € x 17,20 % = 1 578 €
Total payé : 1 330 € + 1 578 € = 2 908 €


Si le montant de la plus-value imposable dépasse 50 000 €, le vendeur doit s’acquitter d’une surtaxe allant de 2 % à 6 %.

Tranche de PVIFormule de calcul de la surtaxe
Entre 50 001 € et 60 000 €2 % x PVI – (60 000 € – PVI) x 1/20
Entre 60 001 € et 100 000 €2 % x PVI
Entre 100 001 € et 110 000 €3 % x PVI – (110 000 € – PVI) x 1/10
Entre 110 001 € et 150 000 €3 % x PVI
Entre 150 001 € et 160 000 €4 % x PVI – (160 000 € – PVI) x 15/100
Entre 160 001 € et 200 000 €4 % x PVI
Entre 200 001 € et 210 000 €5 % x PVI – (210 000 € – PVI) x 20/100
Entre 210 001 € et 250 000 €5 % x PVI
Entre 250 001 € et 260 000 €6 % x PVI – (260 000 € – PVI) x 25/100
Supérieur à 260 000 €6 % x PVI


Autre Exemple :


Plus-value imposable : 103 400 €
Soit : (3 % x 103 400 €) – ((110 000 € – 103 400 €) x 1 / 10) = 2 442 € de taxe supplémentaire.

Quand les plus-values sont-elles exonérées ?

Les plus-values sont exonérées quand :

  • Le bien est détenu depuis plus de 22 ans.
  • Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession.
  • Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 €.
  • Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d’invalidité, avec un RFR de 11 408 € pour une part et 17 501 € pour deux parts.
  • Le cédant réside dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés, avec un RFR de 23 147 € pour une part et 35 505 € pour deux parts.
  • Le vendeur est un non-résident.
  • Le prix de cession est réutilisé par le vendeur pour acheter ou construire un logement affecté à la résidence principale dans un délai de 24 mois. Le vendeur ne doit, par ailleurs, pas avoir été propriétaire de son habitation principale au cours des quatre années précédant la vente.
  • Le bien a été cédé au profit d’un organisme chargé du logement social.
  • La plus-value résulte d’une expropriation, à condition que l’indemnité d’expropriation soit réemployée dans son intégralité à l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans l’année suivant sa perception.
  • Le bien est échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier.

La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est exonérée à condition que le cédant :

  • N’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.
  • Ait utilisé le produit de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans les 4 ans qui suivent la cession. Si le cédant n’a réemployé qu’une partie du prix de vente de son bien, l’exonération est proportionnelle à la fraction qu’il a réinvestie.

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