Afin de diminuer ses impôts ou ne pas payer d’impôt sur la location meublée, il est judicieux de bien choisir entre les différents régimes fiscaux disponibles.
Cet article explique comment utiliser le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) pour optimiser vos revenus locatifs avec quasiment pas, voir 0 impôts.
Le statut de loueur meublé non professionnel
Pour économiser sur les impôts de la location de votre bien, vous devez savoir si un LMNP est intéressant pour vous. En effet, ce statut permet de bénéficier d’avantages fiscaux grâce à l’amortissement du bien et des meubles et la déduction des charges réelles.
Le détail des avantages du statut LMNP :
- L’amortissement du bien : Réduction de la base imposable grâce à l’amortissement de la propriété.
- La déduction du bien : toutes les charges pour l’exploitation du bien sont déductibles, comme les frais de gestion, les intérêts d’emprunt et les charges de copropriété, etc.
Comparer le régime micro-BIC et le régime réel.
Régime micro-BIC :
- Abattement de 50% sur les loyers jusqu’à 77,500€, idéal pour les propriétaires avec des loyers élevés et peu de charges.
- Le résultat fiscal est imposé à 17,2% plus au taux marginal d’imposition (TMI).
- Les amortissements ne peuvent pas être récupérés après la vente de la propriété.
Régime réel :
- Permet la déduction de vos revenus locatifs, toutes les charges réelles (en moyenne, vous pouvez ne payez pas d’impôts entre 10 et 20 ans).
- Après 30 ans de détention, l’impôt sur les plus-values est exonéré et il n’y a pas de prélèvements sociaux.
- Il n’y a pas de reprise des amortissements pour le calcul des plus-values, ce qui est très intéressant.
Cas pratique
Prenons l’exemple où :
- Prix d’achat d’un immeuble : 300,000€
- Revenus locatifs annuels : 30,000€/an
- Charges déductibles :
- Amortissement sur 20 ans, soit 15,000€/an
- Taxe foncière, 3,500 €
- Intérêts d’emprunts, 7,000 €
- Charges de copropriété, 2,500 €-
- Assurances, 2,000 €
Sous micro-BIC :
- Loyer brut : 30,000 €
- Abattement de 50% = 15,000 € imposables
- Impôt à payer (en prenant un TMI à 30%) = 2,700 € + 17,2% de prélèvements sociaux.
Sous régime réel :
- Loyer brut : 30,000 €
- Déductions totales des charges réelles, peuvent égaler ou dépasser les revenus locatifs, résultant 0 € d’impôt à payer.
Planification de la stratégie
La gestion de votre déclaration fiscale sous le régime réel peut être difficile, mais elle offre de nombreux avantages. Nous vous recommandons de prendre rendez-vous pour que l’on puisse vous orienter vers un comptable spécialisé en LMNP.
Il est important de choisir le bon régime fiscal et d’utiliser les charges déductibles tel que l’amortissement afin de réduire vos impôts sur la location meublée. Pour aller plus loin, vous pouvez naviguer sur notre article : Immatriculation LMNP
