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Investir sans payer d’impôt – Mise à jour 2024

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Maxime ROY
Investir en démembrement de propriété permet d’acheter moins cher son bien tout en payant aucun impôt ! une stratégie astucieuse pour optimiser votre patrimoine.
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L’investissement en nue propriété en direct est une stratégie d’investissement immobilier où un investisseur achète la nue propriété d’un bien immobilier, tandis qu’une autre personne (appelée l’usufruitier) conserve l’usufruit du bien.

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété implique de diviser la propriété d’un bien entre un nu-propriétaire, qui possède les murs, et un usufruitier, qui a le droit d’utilisation. Cela est couramment utilisé dans les donations ou successions, permettant aux parents de transmettre un logement en conservant l’usufruit, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété et récupèrent la pleine propriété après le décès des parents.

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Quels sont les avantages et inconvénient du démembrement de propriété ?

Avantages pour l’investisseur en nue propriété :

  • Acquisition à un prix réduit : Comme l’usufruitier ne peut pas utiliser le bien pendant la période définie, le coût de la nue propriété est inférieur à celui d’une acquisition en pleine propriété.
  • Exonération de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : La nue propriété n’est pas soumise à l’IFI, puisque c’est l’usufruitier qui en supporte les charges.
  • Aucune gestion locative : L’usufruitier se charge de l’entretien, des réparations et de la gestion locative.

Fiscalité à la fin de l’usufruit :

À la fin de la période d’usufruit, l’investisseur devient pleinement propriétaire du bien, sans frais supplémentaires. Il peut alors le conserver, le vendre ou en disposer comme bon lui semble.

Risques et inconvénients :

  • Perte d’usage : L’investisseur ne peut pas utiliser ni louer le bien pendant la période d’usufruit.
  • Risque de décès prématuré de l’usufruitier : Si l’usufruitier décède avant la fin de la période d’usufruit, l’investisseur devra attendre la fin de la période pour bénéficier de la pleine propriété.

A qui pouvez-vous faire confiance pour une acquisition en nue-propriété ?

L’achat d’un bien en nue propriété peut se faire en collaboration avec diverses sociétés spécialisées. Voici quelques options à considérer :

Vous pouvez tout d’abord réaliser une simulation sur le site Findgest avant de connaitre vos possibilités d’investissement : 

Les acteurs de la nue propriété : 

  1. Promoteurs immobiliers : Certains promoteurs proposent des programmes immobiliers en nue propriété. Ils sont responsables de la construction du bien et de la gestion de la vente de la nue propriété et de l’usufruit.
  2. Sociétés de gestion de patrimoine : Ces sociétés offrent des services de conseil en investissement immobilier, y compris des conseils sur l’investissement en nue propriété.
  3. Sociétés spécialisées en démembrement de propriété : Il existe des sociétés qui se spécialisent dans les transactions de démembrement de propriété (nue propriété/usufruit) et qui peuvent vous aider à trouver des biens correspondant à vos critères.
  4. Conseillers en gestion de patrimoine : Ces professionnels sont formés pour conseiller sur diverses stratégies d’investissement, y compris l’investissement en nue propriété.
  5. Plateformes en ligne : Il existe des plateformes en ligne qui mettent en relation les investisseurs avec des opportunités d’investissement en nue propriété.
  6. Agences immobilières spécialisées : Certaines agences immobilières se spécialisent dans la vente de biens en démembrement de propriété. Elles peuvent vous aider à trouver des biens adaptés à cette stratégie.
Comment fonctionne la transmission d’un bien acquis en nue-propriété ?

La transmission d’un bien acquis en nue propriété implique le transfert de cette propriété à un héritier ou à un bénéficiaire désigné après le décès de l’investisseur. Voici les principales considérations à prendre en compte :

  • Transmission en cas de décès de l’investisseur :
    • Droits de succession : Le bien en nue propriété fera partie de la succession de l’investisseur décédé. Les héritiers devront s’acquitter des droits de succession en fonction de leur lien de parenté avec le défunt et des lois fiscales en vigueur.
    • Réversion de la pleine propriété : À la fin de la période d’usufruit, la pleine propriété du bien est automatiquement transmise à l’investisseur ou à ses héritiers, sans frais supplémentaires.
  • Possibilité de donation en nue propriété :
    • Il est possible de faire une donation en nue propriété de tout ou partie d’un bien à un bénéficiaire de votre choix de votre vivant. Cette donation peut être une stratégie de planification successorale pour réduire les droits de succession.
    • La donation en nue propriété permet au donateur de conserver l’usufruit du bien, tout en transférant la nue propriété au bénéficiaire. À la fin de la période d’usufruit, le bénéficiaire devient automatiquement pleinement propriétaire.
  • Répartition entre les héritiers :
    • Si le bien en nue propriété fait partie de la succession, il sera inclus dans le partage des biens entre les héritiers selon les dispositions du testament ou les lois de succession applicables.
  • Conséquences fiscales :
    • Les droits de succession peuvent varier en fonction de la valeur du bien, du lien de parenté avec le défunt et des lois fiscales locales.
    • En cas de donation en nue propriété, des abattements fiscaux peuvent s’appliquer, permettant de réduire les droits de donation.
  • Consultation d’un professionnel :
    • Il est fortement recommandé de consulter un notaire ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation et pour planifier la transmission d’un bien en nue propriété de manière optimale sur le plan fiscal et juridique.
Quelles sont les sociétés les plus connus en matière d’investissement de nue propriété ?

En matière d’investissement en nue propriété, il existe plusieurs sociétés et promoteurs immobiliers renommés qui se sont spécialisés dans ce domaine. 

Primonial : Primonial est un groupe français spécialisé dans la gestion de patrimoine. Il propose une gamme de produits immobiliers, y compris des investissements en nue propriété.

  • Pierre et Vacances Conseil Immobilier : Pierre et Vacances est un groupe bien établi dans le secteur de l’immobilier de loisirs. Ils offrent également des opportunités d’investissement en nue propriété.
  • Sogenial : Sogenial est un acteur majeur dans le domaine de l’investissement en nue propriété en France.
  • Kaufman & Broad : Kaufman & Broad est un promoteur immobilier français qui propose également des programmes en nue propriété.
  • IPLUS : IPLUS est une société spécialisée dans la promotion immobilière en nue propriété.
  • Periance : Periance est un promoteur immobilier qui propose des investissements en nue propriété dans des résidences gérées.
  • Ametis : Ametis est une société qui se focalise sur l’investissement en nue propriété dans le secteur de la santé et du médico-social.
  • Generim : Generim est un promoteur immobilier qui propose des programmes en nue propriété dans diverses régions françaises.
  • Alliance Patrimoine : Cette société propose des solutions de gestion de patrimoine, y compris des investissements en nue propriété.
  • Prisma Gestion : Prisma Gestion est spécialisée dans la gestion de patrimoine et propose des investissements en nue propriété.

Comme une situation de l’un n’est pas celle de l’autre, assurez-vous de consulter un professionnel qualifié pour des conseils personnalisés.

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