La France est l’un des pays les plus imposés au monde.
Entre l’impôt sur le revenu, l’IFI, l’impôt sur les plus-values, la flat tax, les prélèvements sociaux, l’impôt sur les revenus exceptionnels, les droits de succession, il est difficile de s’y retrouver et de comprendre l’impact fiscal réel de chaque solution d’épargne.
C’est pourquoi nous avons décidé de répertorier l’impact fiscal de chaque investissement en France, totalisant pas moins de 75 options, en voici les principaux.
Nous allons les répartir dans plusieurs catégories dans cet article : La fiscalité immobilière et la fiscalité des placements immobiliers.
Impôt et taxes : Guide de la fiscalité immobilière en 2024
1) SCPI
Les revenus issus de parts de SCPI françaises sont soumis à l’IR (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).
Par exemple, si vous êtes sur une TMI à 30% et que vous touchez 10 000 € par an de revenus SCPI, vous serez imposé à 30% + 17,2% = 47,2%, soit 4 720 € d’impôt.
NB : Possibilité d’opter pour « le régime micro-foncier » (abattement 30%) si vous avez déjà un appartement en location et que vous ne percevrez pas plus de 15 000 € de recettes/an entre la SCPI et votre bien.
2) Coliving/Colocation
Pour une colocation générant 10 000 € de revenus annuels, le choix entre le régime réel et le régime micro-foncier ou micro-BIC influencera l’impôt final. Préférez le régime réel en LMNP/LMP.
Exemple : j’achète un bien à 500 000 € que je loue à l’année 30 000 €.
Vous allez pouvoir déduire vos charges, intérêts d’emprunt, charges de copropriété et surtout votre mobilier et l’achat du bien (500 000/30), soit 16 600 € ne serait-ce que pour l’amortissement du bien ! Voir l’article sur le LMNP
3) Location d’un appartement non meublé
Des revenus fonciers de 800 € par mois seront imposés selon le régime choisi, soit le micro-foncier pour avoir l’abattement forfaitaire de 30%, soit le régime réel avec déduction des charges.
Donc si vous optez pour le micro-foncier et que vous êtes sur une tranche d’imposition à 30%, le calcul sera : 800*12=loyer/an*(abattement)*TMI+Prélèvement sociaux = 3150€ d’impôt/an
4) Location d’un appartement meublé avec le régime LMNP
On reprend l’exemple du coliving colocation. Ce régime va vous permettre de tout déduire y compris le bien acheté sur une durée entre 25 et 35 ans.
Passez par un expert comptable pour réaliser vos amortissements ! Ce régime va vous permettre de ne pas ou peu payer d’impôt dans la majorité des cas.
5) Location d’un appartement meublé avec le régime LMP
Des recettes dépassant 23 000 € annuels placeront l’investisseur en tant que LMP et si vos revenus commerciaux < revenus du travail.
Simulation LMP avec achat d’un appartement à 200 000 € + 10 000 € de mobilier :
- Frais de notaire : 15 000 €
- Emprunt : 150 000 € sur 20 ans à 5 %
- Loyer : 1000 €/mois
- Charges de la 1ère année :
- Intérêts d’emprunt : 600 €
- Assurance : 100 €
- Taxe foncière : 1500 €
- Frais de gestion : 300 €
- Charges sociales LMP : 200 €
- Dépenses d’entretien : 500 €
Revenus locatifs : 12 000€
Charges totales : 18 000 €
Pas d’impôt sur les revenus locatifs, et création d’un déficit foncier déductible du revenu global.
À noter : les intérêts d’emprunt ne sont pas inclus dans le calcul du déficit foncier.
C’est le même le principe que la location LMNP, simplement vous êtes en tant que professionnel donc les charges sont plus importantes ( Charges sociales professionnelles, CSG, CRDS) et en cas de plus value, le régime LMP est moins intéressant dans la majorité des cas.
6) SCPI en nue propriété et SCPI en usufruit
Les revenus de la nue propriété ou de l’usufruit d’une SCPI seront imposés distinctement selon la nature de l’investissement.
Avec la SCPI en nue propriété, nous n’êtes pas imposés puisque vous ne touchez aucun loyer.
La décote accordée selon la clé de répartition n’est également pas imposée. En revanche, la plus-value potentielle des parts et les loyers que vous allez percevoir lors du remembrement sont imposés.
7) La plus value des parts au titre des plus value immobilière des particuliers :
7) Location d’un parking
Vous générez 100 € de revenus par mois issus de la location d’un parking. Ces revenus seront imposés en tant que revenus fonciers (forfait ou réel), suivant le même système qu’un appartement loué en non meublé.
8) Location d’une SCPI européenne
Les revenus du bien à l’étranger seront soumis à la fiscalité locale, tandis que les gains d’une SCPI européenne seront imposés en France.
Montage intéressant : En percevant des revenus de sources étrangères, les gains redistribués par la SCPI seront nets de prélèvements sociaux, vous serez donc imposé uniquement selon votre TMI (tranche marginale d’impôt sur le revenu). De plus, vous pourrez bénéficier d’un crédit d’impôt équivalent à votre taux de PAS (prélèvement à la source).
Exemple : Si vous recevez 10 000 € de revenus d’une SCPI étrangère et que votre revenu net est de 60 000 €, votre TMI est de 30% et votre taux de PAS est de 15%.
Plutôt que d’être soumis à un taux d’imposition de 47,2% (30% + 17,2%) sur vos revenus SCPI, vous serez imposé à 30% – 15% = 15% !
47,2% vs 15% = Une différence significative !
9) Location dans le cadre d’un dispositif type Pinel ou Denormandie
Pour un logement neuf en loi Pinel générant des loyers de 8 000 € par an, une réduction d’impôt est appliquée en fonction de la durée de location, mais comment se présente la fiscalité ?
Vous devez être en location non meublée, donc vous serez imposé sur votre bénéfice foncier (loyer – charges déductibles – intérêts d’emprunt).
On se basera sur un bien non meublé classique : TMI + PS. Ainsi, si votre tranche d’impôt est à 30% (cas le plus fréquent), vous serez imposé à 47,2% !
Bien que vous réduisiez votre impôt grâce au dispositif Pinel et Denormandie, vous paierez de l’impôt sur vos loyers.
Impôt et taxes : Guide de la fiscalité mobilière (financier) en 2024
1) L’assurance-vie
Deux éléments à connaître sur la fiscalité de l’assurance-vie dès son ouverture.
Voici comment se décompose la fiscalité de l’assurance-vie si vous avez ouvert votre contrat avant le 27 septembre 2017.
| Durée d’investissement | Imposition |
|---|---|
| Entre 0 et 4 ans | Déclaration impôt sur le revenu ou PFL à 35% + prélèvements sociaux à 17,2% |
| Entre 4 et 8 ans | Déclaration impôt sur le revenu ou PFL à 15% + prélèvements sociaux à 17,2% |
| Plus de 8 ans | Déclaration impôt sur le revenu ou PFL à 7,5% + prélèvements sociaux à 17,2% |
Exemple pour illustrer mes propos : Vous êtes mariés et avez ouvert un contrat d’assurance-vie en 2010 avec un capital initial de 100 000 €. En janvier 2024, le capital atteint 200 000 €, générant ainsi une plus-value de 100 000 €.
Deux choix s’offrent à vous : vos gains sont soumis à un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) sur option, ou ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu
Votre contrat à 14 ans, voir tableau. En clair, si vous êtes votre tranche marginale d’imposition est au moins à 30%, ne choisissez pas le choix du barème progressif mais plutôt le PFL.
- Somme taxable : 100.000 euros
- Impôt : 100 000 euros x 7,5 % = 7500 euros
- Crédit d’impôt : 9.200 euros x 7,5 % = 690 euros
- 7500 euros – 690 euros = 6810 euros
- Imposition réelle : 6810 euros
2) Le PEA
Supposons que vous ayez investi 10 000 euros dans des actions via un PEA, vous avez une plus-value latente de 10 000 €, soit 20 000 € au total.
Retrait avant 5 ans : Si vous effectuez un retrait ou un rachat de votre PEA (Plan d’Épargne en Actions) avant les 5 ans de détention, le gain net accumulé depuis l’ouverture du plan est soumis à une imposition au taux fixe de 12,8 % + PS = 30 %. Vous paierez donc 10 000 * 0,30 = 3000 € d’impôt.
Cependant, vous avez également la possibilité de choisir une imposition au barème progressif si cela correspond mieux à votre situation financière.
Retrait après 5 ans : Après 5 ans dans un PEA, les gains sont exempts d’impôt sur le revenu.
Pour les titres non cotés, une exonération annuelle jusqu’à 10 % de la valeur d’acquisition est appliquée, mais au-delà, une imposition de 12,8 % avec 17,20 % de prélèvements sociaux s’applique.
Vous avez la possibilité de réaliser des retraits partiels ou totaux sans clôturer votre PEA.
Si je reprends l’exemple ci-dessus : Vous serez imposé à 17,2 % sur les 10 000 €, soit 1720 € vs 3000 €.
3) Le Compte titre ordinaire
Dans le cadre du Compte-Titres Ordinaire (CTO), les revenus sont soumis à un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %, réparti entre 12,80 % pour l’impôt sur le revenu et 17,20 % pour les prélèvements sociaux.
Exemple : Vous avez investi 10 000 € et votre capital est désormais de 20 000 €, vous serez imposé à 30 % sur la plus-value.
4) Les cryptomonnaies
Les investisseurs non professionnels sont soumis à un taux d’imposition fixe de 30 % sur les plus-values générées par les crypto-actifs. Les plus-values n’excédant pas 305 € par an bénéficient d’une exonération fiscale.
Même exemple : vous avez 10 000 € sur l’ethereum, aujourd’hui vous avez 20 000 € d’étherum et vous souhaitez les retirer vers votre compte courant, vous devrez payer 3000 € d’impôt.
5) Les BCPCE
Les BCPCE sont des bons qui permettent d’acheter des parts d’une entreprise en plusieurs étapes, plutôt que tout d’un coup.
Ils sont utilisés pour investir de manière progressive et limiter les risques financiers. Ils ont pour avantages d’offrir une certaine flexibilité et peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les gains réalisés.
| Ancienneté dans l’entreprise à la date de cession | Taux d’imposition (IR) | BSPCE attribués avant le 31/12/2017 | Taux d’imposition (IR) | BSPCE attribués à partir du 01/01/2018 | Taux d’imposition (IR) |
|---|---|---|---|---|---|
| Moins de 3 ans | 30 % | Forfaitaire de 19 % | 30 % | Forfaitaire de 12,8 % | Moins de 3 ans |
| Plus de 3 ans | Forfaitaire de 19 % | 30 % | Forfaitaire de 19 % | 30 % | Plus de 3 ans |
6) Le financement participatif : crowdfunding immobilier
Choix entre Flat tax ou Dispense d’acompte
La dispense d’acompte est possible si vous êtes résident fiscal français et que votre revenu fiscal de référence déclaré en 2022 pour l’année 2021 est :
- Inférieur à 25 000 € pour les célibataires, divorcés ou veufs,
- Inférieur à 50 000 € pour les contribuables soumis à une imposition commune.
En clair, soit vous payez la Flat Tax à 30 % sur les intérêts et vous n’avez pas besoin de le déclarer, soit vous demandez la dispense d’acompte et vous paierez que 17,2 %, mais il faudra le déclarer.
7) PEL
Il s’agit d’un des seuls livrets d’épargne réglementés où vous êtes imposé au titre des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Exemple : vous avez ouvert un PEL d’un montant de 20 000 € qui vous génère 2,5 %/an, soit 500 €. Après fiscalité, il vous restera 415 €.
8) Parts sociales et certificats mutualistes
Les parts sociales et certificats mutualistes sont des instruments financiers spécifiques aux mutuelles et coopératives. Ils permettent aux sociétaires de participer au financement de l’entreprise mutualiste tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Ils se basent sur le même principe, deux options : Barème progressif de l’impôt sur le revenu ou Flat tax à 30 % sur les intérêts.
9) Le Private Equity
Le private equity est une forme d’investissement dans des entreprises non cotées en bourse. Il permet de financer leur croissance, leur développement ou leur transformation.
Il existe plusieurs familles au sein du Private equity :
Le FCPI : Exonération de votre impôt sur le revenu après 5 ans, soit une imposition à 17,2 %.
Le FCPR : Même exonération.
Les FIP (Fonds d’investissement de proximité) : exonération totale sur les dividendes et les plus-values réalisées.
Les FPS profitent d’un régime fiscal favorable, notamment en ce qui concerne la taxation des plus-values et des dividendes, sous réserve de l’obtention d’un agrément fiscal.
