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Comment optimiser son IFI en 2024 ? 

L’IFI, un impôt qui taxe le patrimoine net de chaque personne à partir 1M3 euros.
Qui est imposable ? comment optimiser son IFI et quels sont les cas d’exonérations ?

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Sommaire

Qui est imposable à l’IFI ?

Tout d’abord, il y a 139.149 foyers fiscaux en France qui sont touchés par l’IFI avec un impôt moyen de  9.730 €.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est une imposition qui s’applique exclusivement aux personnes physiques. Cette taxe prend en considération la situation fiscale du foyer, y compris les cas de concubinage notoire, qui se caractérise par une relation stable et continue entre deux personnes vivant en couple.

En ce qui concerne la territorialité de l’IFI, les règles varient en fonction du statut fiscal du contribuable. Pour les résidents fiscaux, l’assiette de l’impôt inclut les biens immobiliers en France, ainsi que les biens immobiliers situés à l’étranger, à moins que des conventions fiscales bilatérales ne prévoient des exceptions.

Pour les non-résidents, l’IFI ne s’applique qu’aux biens et droits immobiliers situés en France, indépendamment de la propriété de biens immobiliers à l’étranger.

En ce qui concerne les impatriés, ceux-ci bénéficient d’un régime d’exonération pour les biens immobiliers situés à l’étranger pendant une période de cinq ans. Durant cette période, seuls les biens immobiliers en France sont pris en compte dans le calcul de l’IFI.

Quels sont les actifs imposables à L’IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est une taxe qui cible exclusivement les actifs immobiliers, mais elle englobe un vaste éventail de biens et droits immobiliers. La base de calcul de l’IFI est déterminée en fonction du patrimoine immobilier du contribuable, évalué au 1er janvier de l’année d’imposition.

Cela signifie que l’IFI prend en considération tous les types de biens immobiliers, y compris les immeubles bâtis, tels que les appartements, les maisons, les résidences principales, les résidences secondaires, ainsi que tout bien immobilier utilisé à des fins d’habitation ou professionnelles.

De plus, les biens immobiliers non bâtis, tels que les terrains à bâtir, les terres agricoles, les bois et les forêts, sont également inclus dans l’assiette de l’IFI.

Le calcul de l’IFI tient compte des droits réels immobiliers, englobant des éléments tels que l’usufruit, qui accorde à un individu le droit d’utiliser un bien immobilier sans en être le propriétaire, ainsi que d’autres droits d’usage similaires.

En outre, les parts ou actions de sociétés sont également prises en considération, à condition qu’elles représentent une fraction des biens ou droits immobiliers. En d’autres termes, si une société détient des actifs immobiliers, la valeur de ces actifs sera incluse dans le calcul de l’IFI en proportion de la part ou de l’action détenue par le contribuable.

Ainsi, l’IFI vise à imposer la détention de biens immobiliers sous toutes ses formes, qu’il s’agisse de biens bâtis ou non bâtis, de droits réels immobiliers ou de participations dans des sociétés possédant des biens immobiliers. Il est essentiel pour le contribuable de prendre en compte tous ces éléments pour déterminer son obligation fiscale en matière d’IFI.

Quelles sont les biens exonérés d’IFI ?

Les actifs professionnels bénéficient d’une exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) lorsqu’ils sont dédiés à des activités professionnelles spécifiques. Cette exonération s’applique aux immeubles utilisés dans le cadre de l’exploitation individuelle d’une entreprise, ainsi qu’aux biens immobiliers affectés à l’activité d’une société.

Elle englobe également les bois et forêts, ainsi que les parts de groupements forestiers. Pour ces biens forestiers, une exonération partielle s’applique, couvrant trois quarts de leur valeur. Cependant, il est important de noter que l’exonération partielle ne doit pas être comptabilisée comme un actif professionnel aux fins de l’IFI.

En résumé, l’IFI offre des avantages fiscaux aux actifs professionnels utilisés dans des activités professionnelles, qu’il s’agisse d’immeubles destinés à des entreprises individuelles ou à des sociétés, ainsi que pour les biens forestiers, tout en veillant à ce que cette exonération partielle ne soit pas considérée comme un actif professionnel.

Comment calculer votre IFI? 
  1. Evaluation de l’actif

L’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) repose sur l’évaluation de l’actif, qui est la valeur vénale du patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette valeur vénale inclut les immeubles, et certaines réductions d’impôt sont appliquées pour déterminer l’assiette fiscale.

Pour les immeubles, une réduction de 30 % est appliquée sur la résidence principale, tandis qu’une décote de 20 % est accordée pour un bien immobilier loué. Si le bien est utilisé en tant que location meublée non professionnelle (LMNP), la décote est réduite à 10 %.

La valeur vénale des actions et parts de sociétés est également prise en compte, mais uniquement pour la partie de ces actifs qui représente des biens et droits immobiliers. Cette fraction est calculée en multipliant la valeur vénale par un coefficient de taxation, qui est un ratio entre la valeur immobilière et la valeur totale des actifs de la société.

En résumé, l’assiette de l’IFI est évaluée en se basant sur la valeur vénale des actifs immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition, avec des réductions spécifiques appliquées aux immeubles en fonction de leur utilisation, ainsi qu’une prise en compte sélective des actions et parts de sociétés pour les biens immobiliers qu’elles représentent.

  1.     Evaluation du passif pour connaître la base   imposable IFI

L’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) prend en compte la déduction du passif, ce qui signifie que les dettes contractées par le redevable et liées à des actifs imposables peuvent être soustraites du calcul de l’impôt. Ces dettes admissibles incluent notamment :

Les intérêts d’emprunt liés aux biens immobiliers.

Les dépenses de réparation et d’entretien des biens immobiliers.

Les dépenses d’amélioration, de construction et d’agrandissement des biens immobiliers.

Les impôts dus à raison des propriétés, à l’exception de ceux incombant à l’occupant, tels que la taxe foncière et l’IFI lui-même.

Les dépenses d’acquisition de parts ou d’actions de sociétés, à condition qu’elles ne relèvent pas des frais notariés.

En somme, la déduction du passif dans le calcul de l’IFI permet aux contribuables de soustraire certaines dettes liées à des actifs immobiliers, comme les intérêts d’emprunt et les dépenses d’entretien, ce qui peut réduire la base imposable de l’impôt.

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Comment on est imposé sur l’IFI? 
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Comment déclarer son IFI ?

L’IFI est un impôt déclaratif, les contribuables doivent donc déposer une déclaration accompagnée en même temps du paiement de l’impôt. Tous les 

redevables de l’IFI devront déclarer sur le formulaire 2042. 

Ils devront détailler la composition et la valorisation des biens taxables sur les annexes de 

l’imprimé 2725 à joindre à la déclaration au plus tard au 15 juin de chaque année.

NB :  Dans le cadre d’un usufruit conventionnel (donation le plus souvent) comme dans une donation de la nue-propriété d’un bien immobilier où le donateur 

se réserve l’usufruit du bien immobilier, c’est l’usufruitier qui doit payer l’IFI calculer sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’IFI sur la valeur du bien détenu en nue-propriété.

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