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Comment choisir le régime fiscal pour une SCI : IS ou IR ?

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Maxime ROY
Dans cet article, nous allons comparer quel régime est le plus intéressant entre la SCI à l’IR ou à l’IS, et surtout dans quelle situation.
Quels sont les éléments à prendre en compte ⬇️
Sommaire

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Choisir le bon régime fiscal pour une SCI (Société Civile Immobilière) est crucial pour optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier.

Impôts sur le Revenu (IR) ou Impôts sur les Sociétés (IS) ?

C’est une décision importante qui impactera vos bénéfices, vos charges déductibles, et la taxation de vos plus-values à la revente.

Dans cette article, nous verrons les avantages et inconvénients de chaque régime fiscal, afin de vous aider à prendre une décision éclairée.

📚 Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une entité juridique constituée par au moins deux associés, ayant pour objectif l’acquisition, la vente, ou la location d’immeubles ou de terrains à bâtir. Au niveau fiscal, une SCI est généralement soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), ce qui signifie que les associés sont imposés individuellement sur les bénéfices de la société.

Par exemple, si la SCI réalise un bénéfice de 20 000 euros, chaque associé déclare 10 000 euros de revenus.

En revanche, l’option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) est également envisageable, offrant des avantages fiscaux différents.

Le choix entre l’IR et l’IS dépend de plusieurs critères, tels que le taux d’imposition personnel de chaque associé, la rentabilité des biens immobiliers détenus, et les perspectives de plus-value à la revente.

🌟 Régime fiscal de la SCI : Impôts sur le Revenu (IR)

Le régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu (IR) pour une Société Civile Immobilière (SCI) est basé sur le principe selon lequel les associés sont imposés individuellement sur les bénéfices réalisés par la SCI. Cela signifie que les revenus fonciers perçus par la SCI sont ajoutés aux autres revenus des associés et soumis au barème de l’impôt sur le revenu. On dit que la SCI à l’IR est transparente fiscalement !

Ce régime est avantageux dans les situations où les associés sont imposés à un taux faible et en cas de réalisation de déficit foncier.

Le choix de l’IR est également intéressant lorsque les biens immobiliers détenus par la SCI ne sont pas très rentables pendant la période de location, mais peuvent générer une plus-value importante à la revente.

Dans ce cas, les associés bénéficient des abattements pour durée de détention, ce qui peut réduire considérablement l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession des biens.

Il est important de noter que, dans le cadre de l’IR, les frais d’agence, les frais de notaire et les travaux d’agrandissement de construction ne sont pas déductibles, ce qui peut limiter les avantages fiscaux pour les associés.

📚 Régime fiscal de la SCI : Impôts sur les Sociétés (IS)

Le régime fiscal de l’Impôt sur les Sociétés (IS) offre des avantages différents pour une Société Civile Immobilière (SCI). Sous ce régime, la SCI est imposée directement sur ses bénéfices, et non pas les associés à titre personnel.

Le taux de l’IS est de 15% jusqu’à 42 500€ de bénéfice, et puis 25% au-delà de ce montant.

Choisir l’IS peut être plus avantageux pour les associés qui sont dans une tranche élevée d’imposition à l’impôt sur le revenu, car le taux d’imposition de l’IS est souvent plus favorable.

De plus, dans le cadre de l’IS, les frais d’agence, les frais de notaire, les travaux d’agrandissement de construction sont déductibles, ce qui peut réduire le montant des impôts à payer.

En outre, une SCI à l’IS permet d’amortir une partie de l’immeuble, ce qui signifie que la perte de valeur de l’immeuble au fil du temps peut être comptabilisée chaque année.

La durée d’amortissement varie entre 20 et 50 ans, en fonction de la nature de l’immeuble et de sa localisation. Cela peut offrir des avantages fiscaux significatifs sur le long terme pour les associés de la SCI.

🌟 Avantages et inconvénients de l’IR pour une SCI

Le régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu (IR) pour une Société Civile Immobilière (SCI) est basé sur le principe selon lequel les associés sont imposés individuellement sur les bénéfices réalisés par la SCI.

Cela signifie que les revenus fonciers perçus par la SCI sont ajoutés aux autres revenus des associés et soumis au barème de l’impôt sur le revenu.

Ce régime est avantageux dans les situations où les associés sont imposés à un taux faible et en cas de réalisation de déficit foncier.

De plus, il est intéressant lorsque les biens immobiliers détenus par la SCI ne sont pas très rentables pendant la période de location, mais peuvent générer une plus-value importante à la revente.

Il est important de noter que, dans le cadre de l’IR, les frais d’agence, les frais de notaire et les travaux d’agrandissement de construction ne sont pas déductibles, ce qui peut limiter les avantages fiscaux pour les associés.

📚 Avantages et inconvénients de l’IS pour une SCI

Le régime fiscal de l’Impôt sur les Sociétés (IS) offre des avantages différents pour une Société Civile Immobilière (SCI).

Sous ce régime, la SCI est imposée directement sur ses bénéfices, et non pas les associés à titre personnel.

Choisir l’IS peut être plus avantageux pour les associés qui sont dans une tranche élevée d’imposition à l’impôt sur le revenu, car le taux d’imposition de l’IS est souvent plus favorable.

De plus, dans le cadre de l’IS, les frais d’agence, les frais de notaire, les travaux d’agrandissement de construction sont déductibles, ce qui peut réduire le montant des impôts à payer.

En outre, une SCI à l’IS permet d’amortir une partie de l’immeuble, offrant des avantages fiscaux significatifs sur le long terme pour les associés de la SCI.

🌟 Comparaison des taux d’imposition : IR vs. IS

CaractéristiquesSCI à l’IRSCI à l’IS
Régime fiscalImposition individuelle des associés sur les bénéfices de la sociétéImposition directe de la SCI sur ses bénéfices
Taux d’impositionBarème progressif de l’IR15% jusqu’à 42 500€ de bénéfice de bénéfice, puis 25% au delà
ChoixDépend du taux d’imposition personnel des associés, rentabilité des biens immobiliers, perspectives de plus-valueDéductions fiscales possibles sur frais d’agence, frais de notaire, travaux d’agrandissement de construction
Charges déductibles et avantages fiscauxFrais d’agence, frais de notaire et travaux d’agrandissement de construction non déductiblesPossibilité de déduire frais d’agence, frais de notaire, travaux d’agrandissement de construction, et amortissement d’une partie de l’immeuble
AmortissementNon applicablePermet de comptabiliser la perte de valeur de l’immeuble au fil du temps, offrant des avantages fiscaux significatifs
Taxation de la plus-value à la reventeTaxée selon barème progressif de l’IR avec abattement pour durée de détentionSoumise à l’IS avec taux de 15% jusqu’à 38 120€ de bénéfice, puis 26,5% (25% à partir de 2022)
tableau comparatif IS ou IS

Ce tableau comparatif met en lumière les principales différences entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS en termes de régime fiscal, taux d’imposition, choix, charges déductibles, amortissement et taxation de la plus-value à la revente.

📚 Conseils pour choisir le bon régime fiscal

Lors du choix du régime fiscal pour une SCI, il est important de prendre en considération plusieurs critères pour faire le meilleur choix possible. Voici quelques conseils pour choisir le bon régime fiscal :

1. Évaluer le taux d’imposition personnel

Si les associés sont imposés à un taux faible à l’impôt sur le revenu, le régime de l’IR peut être plus avantageux. En revanche, pour les associés dans une tranche élevée d’imposition, l’IS peut offrir des avantages fiscaux plus intéressants.

2. Analyser la rentabilité des biens immobiliers

Si les biens détenus par la SCI sont peu rentables durant la période de location, mais peuvent générer une plus-value importante à la revente, le choix de l’IR peut être plus favorable en raison des abattements pour durée de détention.

3. Anticiper les perspectives de plus-value à la revente

Envisager les perspectives de plus-value à la revente est essentiel pour déterminer le régime fiscal le plus adapté.

Si les biens détenus sont susceptibles de générer des plus-values importantes, le régime de l’IR peut offrir des avantages fiscaux significatifs grâce aux abattements pour durée de détention.

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