Projet de Loi de Finances 2025 : Nouvel Abattement Micro-foncier de 30 à 50%. La semaine dernière, le projet de loi de finances pour 2025 a fait l’objet de débats publics, introduisant de nouvelles mesures impactant les investisseurs et propriétaires dans le secteur immobilier locatif. Parmi les changements marquants, le relèvement de l’abattement pour le régime microfoncier est une avancée notable pour les investisseurs en location vide. Voici les principaux points adoptés et les éléments encore en discussion.
1. Augmentation de l’Abattement Micro-foncier
La mesure phare concernant la location vide est l’augmentation de l’abattement forfaitaire du régime microfoncier, qui passe de 30 % à 50 %. Ce changement aligne ainsi le régime microfoncier sur celui de la location meublée, renforçant ainsi l’attrait fiscal de la location non meublée pour les particuliers.
Détails du régime microfoncier :
- Abattement : Il s’applique désormais à hauteur de 50 % sur les revenus locatifs.
- Seuil de 15 000 € de loyers annuels : Ce plafond, au-delà duquel les propriétaires ne peuvent plus bénéficier de ce régime, reste cependant inchangé. Bien que l’abattement ait été revu, ce seuil fixe a été critiqué, car il n’a pas évolué depuis plusieurs décennies, malgré l’inflation et l’augmentation des loyers.
L’augmentation de l’abattement est favorable aux petits propriétaires, leur permettant de diminuer davantage leur base imposable. Toutefois, la stagnation du seuil de 15 000 € limite cette amélioration aux biens générant des revenus modérés, sans apporter de changement pour les investisseurs disposant de plusieurs biens ou générant des loyers plus élevés.
2. Révisions des Seuils pour la Location Meublée : Micro-BIC et Loueurs Touristiques
Le régime fiscal de la location meublée a également été ajusté avec des changements notables dans le micro-BIC (micro-Bénéfices Industriels et Commerciaux), particulièrement pour les locations en zones touristiques.
Micro-BIC : Ajustements et nouveaux seuils :
- Abattement de 30 % pour les logements non classés : Ce taux d’abattement reste inchangé pour les logements non classés, avec un plafond de chiffre d’affaires fixé à 15 000 €.
- Logements meublés classés : Pour les logements meublés bénéficiant d’un classement (en tant que meublé de tourisme), le plafond de chiffre d’affaires est désormais rehaussé à 30 000 €.
Avantage supplémentaire pour les zones rurales et touristiques :
- En zones rurales et stations de sports d’hiver classées, les loueurs de meublés touristiques bénéficient d’un abattement total de 71 %, combinant l’abattement de base de 30 % avec une réduction supplémentaire de 41 %.
- Ce taux s’applique jusqu’à un plafond de chiffre d’affaires de 50 000 €, permettant ainsi aux investisseurs en zones touristiques de maximiser la rentabilité de leurs biens.
Ces ajustements sont destinés à encourager l’investissement locatif dans les zones rurales et touristiques, en offrant aux propriétaires une fiscalité allégée.
3. TVA sur les Locations Meublées de Tourisme
Deux amendements ont été adoptés pour soumettre les locations saisonnières de tourisme à la TVA, une mesure visant les grandes structures et les locations à haut revenu.
Détails de l’assujettissement à la TVA :
- Franchise en base : Les loueurs réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 91 900 € pourront bénéficier de la franchise en base, leur permettant de ne pas être assujettis à la TVA.
- Assujettissement pour les loueurs à gros chiffres d’affaires : Les loueurs dont les recettes dépassent ce seuil devront s’acquitter de la TVA.
Ces amendements visent à équilibrer la concurrence entre les grandes plateformes de location saisonnière et les petits loueurs. Pour les investisseurs souhaitant bénéficier de l’assujettissement à la TVA, cette réforme pourrait également ouvrir des opportunités d’investissement dans l’immobilier neuf, notamment pour optimiser la récupération de TVA lors de l’achat d’un bien neuf destiné à la location touristique.
4. Prochaines Étapes et Perspectives
Une commission paritaire se réunit pour continuer l’examen de cette loi de finances. La loi, surnommée « loi LEMEUR » en référence à ses ambitions « transpartisanes », vise une modernisation des régimes fiscaux liés à l’immobilier locatif. Les propriétaires et investisseurs doivent rester vigilants quant aux évolutions des mesures, qui pourraient encore être affinées dans les semaines à venir.
Ce projet de loi de finances 2025, en cours d’adoption, vise ainsi à offrir des allègements fiscaux aux petits propriétaires tout en introduisant de nouvelles conditions pour les gros loueurs de biens meublés touristiques. Reste à voir comment ces mesures seront appliquées et dans quelle mesure elles influenceront les stratégies d’investissement immobilier pour les années à venir.
