Qu’est-ce qu’un investissement en Malraux ?
Si vous manifestez un intérêt certain pour le patrimoine (notamment architectural), voilà peut-être un investissement qui pourrait faire sens. Le dispositif Malraux remonte à 1962 et présente la vocation de contribuer à la sauvegarde du patrimoine en offrant la possibilité à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt par l’acquisition de biens anciens au caractère historique.
Très simplement, l’idée est pour vous d’acquérir un bien historique et d’y effectuer des travaux de rénovation dont une partie du montant sera accordé en réduction d’impôt.
Outre la sauvegarde du patrimoine, l’objectif est encore une fois de soutenir l’offre en matière de logements d’une manière générale, avec une attention portée cette fois-ci sur les centres-villes historiques.
Si vous êtes attirés par un tel investissement, sachez néanmoins que le cadre d’éligibilité est assez drastique.
Il existe en effet de nombreuses contraintes que ce soit en termes de localisation, de mise en location, ou sur les démarches de rénovation en elles-mêmes.
Quelle réduction d’impôt peut-on avoir grâce au dispositif Malraux ?
Comme énoncé ci-dessus, la réduction d’impôt octroyée sera considérée en proportion des travaux effectués sur le bien.
Dans le cas du Malraux, la bonne nouvelle concernera les loyers qui ne sont pas plafonnés, au contraire des dispositifs Denormandie et Pinel.
Concernant le taux de réduction d’impôts, celui se présente sous forme d’échelons.
La réduction peut dans le meilleur des cas atteindre 30% du montant des travaux investis. Pour cela il le bien doit être situé sur une zone concernée par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou encore dans un Quartier Ancien Dégradé.
Pour les biens rentrant dans le cadre d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, cette réduction est ramenée à 22%.
Il existe deux autres bonnes nouvelles concernant ce dispositif. Tout d’abord, l’investissement en loi Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000€, la réduction peut donc largement excéder ce plafond et être cumulée avec d’autres dispositifs fiscaux.
Ensuite, ladite réduction d’impôt peut être répartie selon le souhait de l’investisseur sur une période de 4 ans.
Il est à noter que le montant maximal des travaux sur cette période ouvrant droit à une réduction d’impôt est de 400 000€.
Concrètement, vous pouvez déduire au maximum 120 000€ d’impôts sur 4 ans grâce à cette loi. Vous l’aurez compris, le procédé est particulièrement intéressant pour les contribuables ayant une forte imposition. Si vous vous situez dans la tranche d’imposition à 41% ou 45%, cela peut valoir le coup d’œil.
Cas concret d’un investissement en loi Malraux
Afin d’illustrer ces explications, imaginons que M. Findgest paye en moyenne 20 000€ d’impôts sur le revenu chaque année. Il achète début 2023 un logement éligible à la loi Malraux. Au total, il y effectue 200 000€ de travaux. Le logement est situé dans un Quartier Ancien Dégradé, ce qui lui permet de déduire 30% du prix des travaux soit 60 000 € sur 4 ans.
M.Findgest souhaitant s’octroyer un maximum de liquidités à court terme, il décide donc d’affecter 20 000€ de la réduction chaque année sur les 2 premières années à compter de la réalisation des travaux, puis 10 000€ sur les 2 dernières années.
Comment investir dans votre Malraux ?
On en vient au principal point noir de cette loi : les contraintes d’éligibilité.
Outre les spécificités en termes de localisation que nous avons mentionnés plus haut, le bailleur doit respecter un engagement en terme de durée de location. Le logement doit être loué à titre de résidence principale durant au moins 9 ans, non meublé. Par ailleurs le locataire ne peut être un membre de votre famille.
Pour trouver ce locataire, le bailleur dispose de 12 mois à compter de la fin de la réalisation des travaux. Ces mêmes travaux ne peuvent excéder une durée de 3 ans et leur exécution est tributaire d’une autorisation préalable du préfet.
Enfin, pour que le bien soit éligible, il faut en réalité que l’intégralité du bâtiment dans lequel il est situé fasse l’objet d’une rénovation.
Une fois ces conditions vérifiées, il existe plusieurs manières d’investir en Malraux. En premier lieu, l’investissement en direct : vous achetez un bien, des travaux y sont réalisés afin d’assurer son éligibilité, puis vous trouvez un locataire.
L’autre méthode consiste à acheter des parts de SCPI Malraux, c’est la méthode indirecte. Ces SCPI doivent vérifier certains critères (65% du montant investi doit être affecté aux travaux de rénovation, 30% à l’achat des biens).
Cette dernière méthode vous évite les contraintes de gestion comme c’est le cas pour toute SCPI, et l’avantage fiscal est accordé sitôt que vous souscrivez à des parts (cela vous évite d’attendre la fin des travaux).
Quelle est la fiscalité d’un investissement en Malraux ?
Les loyers sont fiscalisés de manière classique, comme dans le cas d’une location nue traditionnelle.
Ainsi, ils seront affectés à la catégorie des revenus fonciers et seront donc soumis à un taux d’impôt sur le revenu correspondant à votre tranche marginale d’imposition, auquel viennent se rajouter 17.2% de prélèvements sociaux.
Comme pour tout investissement immobilier, quelques éléments peuvent se déduire de vos loyers comme les frais de gestion du bien ou encore les intérêts d’emprunts.
Concernant la valorisation du bien, dans le cas du Malraux, les travaux de rénovation offrant déjà une réduction d’impôts, ceux-ci ne sont pas déductibles de la plus-value réalisée en cas de revente. Ainsi, celle-ci est calculée sur le prix d’achat initial du bien.
Quels sont les conseils pour un bon investissement en loi Malraux ?
Afin d’éviter de mauvaises surprises et notamment une requalification de l’investissement hors du cadre Malraux, nous vous conseillons de vous orienter vers un interlocuteur de confiance, et qui soit spécialisé dans la rénovation liée à ce dispositif.
En effet, la rigueur imposée par le cahier des charges permettant l’éligibilité est telle que cette option est pour le moins sûre et raisonnable dans le cadre de la réalisation de vos travaux.
Veillez également à fixer le montant des loyers à un niveau suffisamment élevé afin que votre investissement soit rentable (entre le prix d’achat déjà élevé au regard des emplacements privilégiés des biens et le coût des travaux, il faut de facto hausser le niveau des loyers afin d’obtenir une rentabilité correcte), tout en limitant le risque de baisse de demande qui peut conduire in fine à de la vacance locative.
Pour ce qui concerne la valeur du bien, vous aurez souvent affaire à des prix supérieurs à ceux pratiqués pour de l’immobilier ancien classique dans un même secteur.
Toutefois assurez-vous, une fois les travaux terminés et l’avantage fiscal pris en compte, que votre bien se valorise dans les standards des équivalents en neuf.
Enfin, l’immobilier est un bien sûr un investissement de long terme, mais ce raisonnement s’applique ici plus qu’ailleurs puisque les travaux permettant d’avoir un avantage fiscal, ceux-ci ne peuvent plus être déduits de la plus-value de revente du bien à terme.
Ainsi, pour éviter d’être fortement fiscalisé à la vente, il est recommandé d’attendre que les abattements pour durée de détention sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux deviennent conséquents.
Ainsi, la durée recommandée d’investissement de ce point de vue est d’au moins 20 ans.
Combien investir dans le Malraux ?
Comme évoqué plus haut, il existe des plafonds légaux concernant le montant maximum des travaux pouvant offrir le droit à une réduction d’impôts.
Le plus important dans ce cadre reste de mener un projet cohérent avec sa situation fiscale. En effet, vous ne pourrez jamais déduire plus d’impôts que vous n’en avez à payer.
Cela implique qu’en cas de dépassement du montant de vos impôts annuels, la réduction permise par le dispositif Malraux perd de son intérêt (d’autant plus que l’excédent n’est toujours pas déductible en cas de revente du bien). Cet investissement s’adresse de plus essentiellement à des particuliers ayant un fort montant d’imposition.
Typiquement, si vous ne payez que 5 000€ d’impôts, vous ne pourrez déduire que 20 000€ sur 4 ans, ce qui correspond à un montant de travaux de 67 000€ dans le cas d’une réduction de 30%.
