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Loi Denormandie : Dossier complet & stratégie en 2024

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Sommaire

Qu’est-ce qu’un investissement en Loi Denormandie ?

Crée en 2019 et valable jusqu’au 31 décembre 2023, le dispositif Denormandie peut être en quelque sorte considéré comme le pendant de la loi Pinel dans l’immobilier ancien.

La loi Denormandie poursuit par ailleurs sensiblement les mêmes objectifs, à savoir résoudre un problème de pénurie de logements sur le territoire. Pour ce faire, l’idée est d’inciter les particuliers à investir dans de l’immobilier ancien, et plus précisément dans des logements insalubres (ou vacants) nécessitant des travaux de rénovation, afin de favoriser l’offre locative sur ce type de biens.

Comme c’est le cas pour la loi Pinel également, l’investisseur se doit de respecter une charte bien précise qui permet en contrepartie de bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu.

Quelle réduction d’impôt peut-on avoir grâce à la loi Denormandie 2023 ?

A l’instar de la loi Pinel, la réduction d’impôt permise par la loi Denormandie est échelonnée en fonction de la durée sur laquelle vous vous engagez à plafonner les loyers. Les durées proposées sont les mêmes à savoir 6, 9 ou 12 ans. Respectivement, les réductions d’impôts associées sont de 12%, 18% et 21% du prix du bien sur la durée de l’engagement. 

Exemple:  Monsieur Findgest achète un appartement insalubre pour une valeur de 100 000€. Afin de le rendre éligible, il dépense 100 000€ dans le cadre de travaux de rénovation. Le coût total de l’opération est donc de 200 000€. Il décide de s’engager sur 9 ans à plafonner ses loyers.

Ainsi, il peut déduire de son impôt un montant total de 18% x 200 000 = 36 000€ sur 9 ans soit 4 000€ par an.

Réduire votre imposition en 2023

Quelle est la fiscalité d’un investissement en Denormandie 2023 ?

Pour ce qui concerne la fiscalité des loyers perçus, ceux-ci sont affectés à la catégorie des revenus fonciers. Cela implique que vous serez fiscalisé à hauteur de votre tranche marginale d’imposition, à laquelle il faut également rajouter 17.2% de prélèvements sociaux.

C’est ce que l’on appelle le régime réel.

Dans ce cadre, vous pouvez toujours déduire les intérêts d’emprunt si vous optez pour un prêt lors de l’achat (ce qui est vivement conseillé). Autre option, si elle s’avère plus avantageuse pour vous, le régime micro-foncier. Vous êtes dans ce cas fiscalisé uniquement sur 70% des loyers perçus, mais vous ne pouvez en revanche pas effectuer de déduction supplémentaire.

Si, à terme, vous souhaitez revendre votre bien et qu’une plus-value se réalise, le fonctionnement est le même que pour n’importe quel bien voué à l’investissement, c’est-à-dire une imposition forfaitaire de 19% d’impôt sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs sur ces 2 éléments au-delà de la sixième année de détention.

Pour résumer tout cela, prenons un exemple : Monsieur Findgest a jusqu’à présent pour seul revenu son salaire net annuel de 50 000€.

Il a récemment investi dans un bien en Denormandie et perçoit des revenus annuels de 6 000€ grâce à cet investissement. En parallèle, il rembourse sur l’année 2023 1 000€ d’intérêts. Il devra donc s’acquitter, selon le régime réel, de (30% + 17.2%) x (6 000 – 1 000) = 2 360€ d’impôts. Dans le cas du régime micro-foncier (applicable pour des revenus fonciers inférieurs à 15 000€ annuels), il ne sera fiscalisé que sur 70% x 6 000 = 4 200€ et non 5 000€, ce qui lui est plus avantageux.

Comment investir dans un Denormandie 2023 ?

Afin que votre bien soit éligible au dispositif Denormandie, il devra satisfaire les conditions suivantes : 

  • Tout d’abord, le logement doit vérifier un critère d’emplacement. En effet seules certaines villes sont éligibles à ce dispositif, principalement des villes moyennes (vous pourrez trouver l’intégralité des villes éligibles sur les sites gouvernementaux) ; s’ajoute à cela la localisation dans une zone tendue (A bis, A, B1, voire B2)
  • Vous l’aurez compris au travers de cette introduction, votre bien doit être considéré comme ancien, c’est-à-dire avoir été construit il y a plus de 5 ans ou bien avoir fait l’objet d’une mutation 
  • A l’instar de la loi Pinel, le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale par le locataire, et il existe des critères liés au plafond de revenus du locataire ainsi qu’à la durée du plafonnement des loyers (nous reviendrons dessus dans la partie accordée à la réduction d’impôt)
  • L’idée recherchée par cette loi étant de rénover des logements anciens afin de les rendre aptes à la location, 25% du coût total de l’investissement doit être consacré à des travaux (ces travaux doivent permettre une amélioration de la performance énergétique via des aménagements bien spécifiques que vous pourrez trouver encore une fois sur le site officiel du ministère de l’Economie, et une augmentation de la surface habitable doit être observée)
  • Toujours en termes de rénovation, le logement doit être considéré comme insalubre (il existe 15 critères pour cela, mais seuls 4 doivent être vérifiés)
  • Vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’investissement pour réaliser l’intégralité des travaux
Combien investir dans le Denormandie ?

D’autres conditions s’ajoutent, comme le plafonnement du montant investi à 300 000€ par an (ou 5 500€/m² si cette limite est plus basse) et l’impossibilité d’avoir plus de 2 biens éligibles sur une même année d’imposition. Concrètement, vous ne pourrez investir plus de 600 000€ dans ce dispositif. Autre cas de limitation, si vous achetez un appartement de 30 m², le montant investi ne pourra dépasser 165 000€.

Par ailleurs, un investissement en Denormandie rentre dans le plafonnement des niches fiscales à savoir 10 000€ par an (en supposant que vous n’ayez pour seul crédit d’impôt celui lié à cet investissement, vous ne pourrez alors pas déduire plus de 60 000€ sur 6 ans, ou 120 000€ sur 12 ans).

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