Qu’est-ce que l’achat-revente en immobilier ?
L’achat-revente, en immobilier, est un concept à l’évocation plutôt explicite.
Si nous devions le résumer en une phrase, cela consiste simplement à acheter un bien, puis à le revendre plus cher afin d’en dégager une plus-value. Si le fonctionnement paraît évident, la manière de réaliser une plus-value conséquente (ou du moins digne du temps consacré) nécessite de rentrer un peu plus dans les détails.
Il est important de ne pas confondre ce procédé avec l’investissement locatif. Dans le premier cas, l’idée est de revendre un bien à une valeur supérieure à celle de l’achat, tandis que dans le second cas le rendement (lié aux loyers perçus) est privilégié.
Cette distinction entre les deux manières d’investir engendre un impact sur une composante cruciale de l’investissement : l’horizon de temps.
En effet, dans le cas d’un investissement locatif, on recherche une rente régulière sur plusieurs années, souvent avec l’objectif d’obtenir un revenu complémentaire à terme afin de préparer certaines échéances telles que la retraite.
Ici, c’est une vision de long terme qui est adoptée. Pour un achat-revente, on cherchera souvent à revendre rapidement le bien avec une plus-value. L’horizon recherché s’exprimera plutôt en mois.
Avec quel statut investir en achat-revente ?
Préalablement au choix d’un statut, précisons pourquoi il est recommandé d’en adopter un pour ce type d’activité. En effet, fondamentalement, la loi n’impose pas de contraintes sur le sujet. Il est donc légalement tout à fait possible de réaliser des achats-reventes en son nom propre. Cependant, les complications arrivent assez rapidement, d’autant plus lorsque les choses tournent mal.
Premièrement, prenons un cas où tout se passe bien. Vous venez de réaliser une acquisition dans le but d’effectuer une plus-value. En considérant les horizons d’investissement mentionnés ci-dessus, la revente aura lieu bien avant 6 années de durée de détention, ce qui signifie que vous n’aurez droit à aucun abattement aussi bien sur le paiement de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (cf. le tableau ci-dessous). Ces derniers se décomposent sous la forme d’un taux forfaitaire de 19% d’IR et de 17.2% de prélèvements sociaux. Concrètement, après des mois d’implications dans votre projet, vous avez acheté un bien à 200 000 € pour le revendre avec une plus-value de 100 000 €. Vous devrez dans ce cas directement renoncer à 36 200 € en raison de l’imposition.
| Durée de détention | Taux d’abattement supplémentaire chaque année | |
| Impôt sur le revenu | Prélèvements Sociaux | |
| <5 ans | 0% | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6% | 1.65% |
| 22 ans | 4% | 1.6% |
| De 23 à 30 ans | Exonération totale | 9% |
| >30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Existe-t-il des cas d’exonération sur la plus-value générée en achat-revente ?
Les cas d’exonération sont rares. Le plus courant est celui de la résidence principale où la plus-value réalisée n’est pas imposable. Toutefois, on acquiert rarement une résidence principale avec l’idée de réaliser une plus-value à terme (du moins, ce n’est pas l’objectif premier). Autre cas possible, vous réutilisez les recettes liées à la vente afin d’acquérir votre résidence principale dans les 2 ans, si tant est que vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années.
Par ailleurs, attention au risque de requalification en marchand de biens qui peut être très coûteuse fiscalement. Le fisc sera en effet attentif à la fréquence d’achat de vos biens, et de votre propension à vouloir les revendre avec la volonté d’en dégager une plus-value.
Si votre investissement ne vous réussit pas, en tant que particulier vous devenez pleinement responsable de vos dettes (et a fortiori votre conjoint s’il existe un contrat vous liant aux yeux de la loi), ce qui peut vous exposer à de lourdes conséquences financières sur le long terme.
Comment investir en tant que marchand de bien ?
Ainsi, il est recommandé de devenir marchand de biens. Afin de pouvoir exercer cette activité il existe deux grands statuts :
- La micro-entreprise : très utile dans bien d’autres domaines, ce statut s’avérera rapidement handicapant dans le cadre d’une activité immobilière et son seul avantage sera la facilité et la rapidité de création d’une telle société. En effet, il y a très peu de formalités à accomplir et la comptabilité associée est des plus basiques. Pour autant, le chiffre d’affaires annuel autorisé est plafonné à 188 700 € hors taxes. On parle ici de chiffre d’affaires et non de plus-value, ce qui implique par exemple que revendre un simple T3 de 50m² dans une grande ville de province (moyennant un prix au m² de 3 000 € à 4 000 €) peut vous amener aux limites de ce qu’offre ce statut. Autre inconvénient lié à une composante inhérente à l’achat-revente : vous ne pouvez pas déduire de charges pour votre activité. Pourtant, le succès de l’achat-revente est bien souvent lié à la réalisation de travaux de rénovation ou d’aménagement conséquents qui éroderont votre marge. Ceux-ci n’étant pas déductibles, vous devrez alors vous acquitter d’impôts sur une plus-value que vous n’avez en réalité pas réalisée.
- Les sociétés commerciales (EURL, SARL, SASU, SAS) : de telles structures présenteront sensiblement les mêmes avantages à quelques nuances près dans le cadre d’une activité de marchand de biens. La SAS (Société par Actions Simplifiée) ou SASU si l’associé est unique est souvent l’option retenue dans ce genre de cas en raison de sa souplesse. En effet la rédaction des statuts ne doit comporter qu’un nombre restreint de mentions obligatoires ce qui offre beaucoup de flexibilité (pour définir les droits des associés, en exclure un de la société, etc…). Il faut toutefois noter que les frais de création peuvent être conséquents (environ 2 000 € à 3 000 €, en tenant compte également des frais d’avocats pour la rédaction des statuts, ce qui est recommandé). L’autre avantage majeur de la SAS est la responsabilité financière limitée aux apports faits à la société, ce qui offre une réelle protection à l’investisseur. Supposons que vous apportiez 10 000€ à votre SAS, vous ne serez redevable que de ce montant en cas de soucis (sauf s’il est prouvé que vous avez commis une faute de gestion).
Une autre option est celle de la SARL (Société à Responsabilité Limitée) qui offrira globalement les mêmes avantages. Cependant, cette forme de société offre beaucoup moins de souplesse dans les statuts et le gérant bénéficie d’une couverture sociale moins importante que dans le cas d’une SAS.
Dans les 2 cas, l’imposition s’effectue à l’impôt sur les sociétés (IS), soit 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices, 25% au-delà (attention, dans le cas de la SAS, à la double-imposition, d’abord sur les bénéfices puis les dividendes versés), et les charges encourues sont déductibles, ce qui rend ces structures particulièrement intéressantes pour ce type d’activité.
Un dernier point à souligner, le fait d’être marchand de biens et non d’investir permet d’économiser une partie des frais de notaire (celle liée aux frais d’enregistrement). Ceux-ci sont en général de 7.5% au total contre environ 3% dans le cas du marchand de biens.
