Qu’est-ce que l’investissement en immobilier d’entreprise ?
Investir en immobilier d’entreprise consiste à acheter et détenir de l’immobilier à destination des professionnels (commerce, bureaux, logistique, locaux d’activités et entrepôt santé…)
L’investisseur aura comme objectif de louer son bien à usage professionnel à des entreprises afin de percevoir des revenus réguliers et que son patrimoine s’apprécie avec le temps.
Vous pouvez acquérir de l’immobilier à usage professionnel en tant que particulier ou professionnel (fonds immobilier, des institutions professionnels, en société …).
Vous pouvez également acquérir des parts de sociétés qui vont gérer et détenir de l’immobilier professionnel, c’est le cas des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier d’entreprise en 2023 ?
Les avantages sont nombreux en comparaison de l’immobilier d’habitation.
Sur le plan civil et réglementaire, il n’existe pas de trêve hivernale quand vous louez un bien à un professionnel. En cas d’impayé de loyer, le bail commercial exécutoire permet d’accélérer le processus d’expulsion du locataire. Vous n’êtes pas dans l’obligation d’attendre la fin de la trêve hivernale (1er avril 2023) pour expulser votre locataire.
Sur le plan juridique, le bail à rédiger n’est pas un bail d’habitation mais un bail commercial qui protège plus particulièrement le bailleur que le locataire.
Le bail commercial est un engagement ferme d’une durée de 9 ans, avec la possibilité de prendre congé tous les 3 ans. On parle de bail commercial 3/6/9.
Si le locataire souhaite quitter les locaux, il ne pourra pas quitter son engagement à tout moment. Le préavis sera donné au minimum 6 mois avant la date anniversaire du bail moyennant un préavis de 6 mois versus 1 à 3 mois en fonction des zones en immobilier d’habitation.
Le locataire dispose d’une solution sous réserve de l’accord du bailleur, il s’agit de trouver un locataire qui va succéder à son bail en cours de vie.
Cette solution permet au locataire actuel de ne plus être engagé dans son bail par le biais d’un nouveau locataire.
Ce procédé s’appelle une recherche de locataire successeur.
Toutefois, attention à plusieurs éléments. Le locataire sortant doit obligatoirement avoir l’accord express du bailleur de trouver un nouveau locataire. Le bailleur est en droit de refuser cette recherche. En pratique, il n’y a aucune raison que le bailleur refuse.
Les points de vigilance pour le locataire sont les suivants :
– En cas de nouveau locataire, un nouveau bail devra être signé. Par conséquent, le bailleur est en droit d’augmenter le loyer s’il le souhaite. Un accord entre le locataire sortant et le bailleur devra se réaliser pour s’entendre sur ce nouveau loyer avant toute recherche d’un nouveau locataire.
La qualité du locataire est un élément non négligeable. En qualité de bailleur, si votre locataire s’appelle AXA, qu’il souhaite quitter les locaux et trouve comme remplaçant une société récente de 10 collaborateurs, il y a de fortes chances que le bailleur refuse ce remplacement.
Quels sont les autres avantages d’investir en immobilier d’entreprise ?
Il existe d’autres avantages non négligeables, en tant que propriétaire/bailleur, vous pouvez défalquer une partie de vos charges à votre locataire comme :
– La taxe foncière
– La taxe bureaux (>100m2)
– Les travaux de rafraichissement
De plus, les biens à usage commercial neuf sont régulièrement livrés et loués « brut de béton, fluide en attente, vitrine posée ».
Dans le cas présent, l’entièreté des travaux d’aménagement sont à la charge du locataire
Quels sont les risques d’investir en immobilier d’entreprise ?
Risque de vacance locative : plus compliqué de trouver un locataire pro qu’un locataire en habitation
Obsolescence du bien : les normes évoluent, les modes de travail également, le locataire pourrait être vite tenté de changer de bureaux à l’issue de son bail.
Moins-value à la revente : un bien immobilier professionnel est plus complexe à évaluer qu’un bien immobilier d’habitation. De nombreux critères doivent être pris en compte pour estimer sa valeur.
Le risque de dévalorisation est plus élevé, ce qui entraîne un risque de moins-value en fonction de la zone géographique et de l’évolution de l’attractivité économique de l’emplacement du bien
L’investissement en SCPI, une alternative à l’investissement en immobilier d’entreprise ?
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier qui permet aux investisseurs de placer leur argent collectivement dans l’immobilier, sans devoir acheter directement un bien immobilier. Ce type de société est encadrée par l’AMF (Autorité des marchés financiers).
Les investisseurs achètent des parts dans la SCPI, qui utilise les fonds ainsi collectés pour acquérir divers biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces ou des logements.
Les loyers perçus sur ces biens sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes proportionnels au nombre de parts qu’ils possèdent. Cela permet aux investisseurs de diversifier leur investissement en immobilier d’entreprise sans avoir à gérer les charges liées à la propriété d’un bien immobilier
