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Fin de la Loi Pinel ? Tout savoir avant d’investir en 2024 !

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Maxime ROY
Sommaire

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Qu’est-ce qu’un investissement en Pinel ?

Promulguée à la fin de l’année 2014 dans le cadre de l’élaboration du projet de loi de finances 2015, la loi Pinel a été conçu dans l’objectif de résoudre la question du manque de logements neufs en France. L’idée était de soutenir la construction de nouveaux logements, qui dans le même temps soient accessibles, c’est-à-dire avec des loyers plafonnés.

Cette loi proposait à l’investisseur, en contrepartie de l’achat d’un logement éligible, de déduire une partie du prix d’achat de son impôt sur le revenu de manière linéaire sur plusieurs années. Il s’agit donc d’un dispositif fiscal.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Afin de pouvoir bénéficier du cadre fiscal avantageux permis par cette loi, le logement doit vérifier plusieurs conditions.

Concernant le type de bien, il doit nécessairement s’agir d’un logement situé au sein d’un bâtiment d’habitation collectif qui soit neuf, en VEFA, ou dont les travaux de rénovation atteignent un minimum de 25% du coût total de l’opération immobilière. Un niveau de performance énergétique est également exigé.

Afin de satisfaire à ce critère, il existe différentes normes énergétiques qui servent de référence telles que le label BBC Rénovation 2009 ou encore la norme RE2020.

D’un point de vue emplacement, vous l’aurez compris, la vocation de ce dispositif étant de palier à la pénurie de logements dans les zones les plus saturées en demande, le bien en question devra être situé dans une zone tendue (A, A bis, B1).

Une fois le logement acheté, il y a désormais des critères de temps à respecter. Tout d’abord, pour les personnes investissant en VEFA, la construction doit être achevée dans les 30 mois après la signature de l’acte authentique.

Si vous faites le choix d’acheter un logement ancien afin d’y effectuer des travaux de rénovation, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat pour achever ces derniers.

Enfin, une fois la construction (ou les travaux) achevée, vous disposez de 12 mois pour trouver un locataire (NB : pour une question de simplicité, on utilisera la désignation « le locataire » de manière indifférenciée tout au long de cet article, mais ce terme peut aussi bien désigner une seule personne, qu’un couple ou encore une famille).

Quelles sont les conditions de location du dispositif Pinel ?

Nous passons maintenant aux conditions de mise en location. Le logement doit tout d’abord être loué nu. Ensuite, votre locataire doit impérativement louer le logement en tant que résidence principale. Ce locataire doit par ailleurs vérifier des conditions de ressources maximales (ces conditions diffèrent selon les zones d’emplacement, et le revenu à considérer est à chaque fois celui de l’année N-2).

La loi Pinel étant destinée à rendre la location accessible, vous devrez vous contenter d’un loyer plafonné. Pour déterminer le montant maximal auquel vous pouvez louer le logement en question, il existe un barème en fonction des zones, auquel s’applique ensuite une formule permettant de calculer ce loyer maximal.

Quelle réduction d’impôt peut-on avoir grâce au dispositif Pinel ?

On en vient au cœur du sujet, à savoir les différents degrés de réduction d’impôts auxquels il est possible de prétendre. 

En réalité il existe 3 échelons de réduction au sein de la loi Pinel. Cela va dépendre de la durée sur laquelle vous vous engagez à plafonner vos loyers. Cette durée peut être de 6, 9 ou 12 ans. Cela vous ouvrira le droit respectivement à 10.5%, 15% et 17.5% du prix du bien en réduction d’impôt sur ces durées en 2023.

Ces taux seront ensuite ramenés à 9%, 12% et 14% en 2024 comme énoncé plus tôt. Dans le cadre du dispositif Pinel +, vous pourrez encore bénéficier des anciens taux de 12%, 18% et 21%. 

Supposons par exemple que vous achetiez un bien éligible pour un montant de 200 000€ avec un engagement sur les loyers pendant 9 ans, en 2023.

Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt de 15% x 200 000€ = 30 000€ soit 3 333€ par an. 

Notons par ailleurs que si le montant de la réduction devient supérieur à celui de votre impôt, vous ne pourrez pas profiter de l’intégralité de la réduction permise. Également, les avantages fiscaux offerts par cette loi rentrent en compte dans le plafond des niches fiscales à savoir 10 000€.

Une évolution constante du dispositif Pinel en 2023 et 2024

Enfin, suite au constat par le ministère des Finances du coût conséquent que représentait le dispositif Pinel, une dégressivité sur les montants de réduction d’impôts est mise en place dès 2023, avant de s’amplifier en 2024. Pour les personnes souhaitant conserver les taux proposés jusqu’alors, le dispositif Pinel + a fait son apparition.

Les taux les plus avantageux ne s’appliqueront désormais qu’aux logements situés dans les quartiers prioritaires des politiques du logement menées par les villes, ou bien à ceux vérifiant des critères de performance environnementale spécifiques. 

S’ajoutent à cela des critères en termes de surface minimale à respecter en fonction du nombre de pièces.

Quelle est la fiscalité d’un investissement en Pinel ?

Que ce soit au niveau des loyers perçus ou de la plus-value générée à la revente du bien, la fiscalité appliquée à l’investissement en Pinel est celle qui s’applique traditionnellement à l’immobilier. Ainsi, les loyers versés chaque mois sont catégorisés dans les revenus fonciers et viennent s’ajouter à votre revenu net.

Ils sont ainsi fiscalisés au niveau de votre tranche maximale d’imposition, majorés de 17.2% de prélèvements sociaux (à noter que, bien souvent, vous aurez recours à un crédit, ce qui vous permettra de déduire les intérêts d’emprunts de vos loyers, diminuant ainsi l’assiette taxable, tout comme les frais de gestion, d’assurance,…).

Concrètement, prenons l’exemple de M. Findgest. Il perçoit un revenu net de 50 000€. Ainsi, il se retrouve dans la tranche d’imposition à 30%.

Son appartement en Pinel lui rapport 5 000€ de loyers annuels. Il rembourse actuellement un crédit dont il pourra déduire sur l’année en cours 1 000€ d’intérêts. Ainsi, il n’est fiscalisé que sur 4 000€. Sur ses revenus immobiliers, il devra donc débourser 47.2% x 4 000 = 1 888€.

A noter qu’en-dessous de 15 000€ annuels de revenus fonciers, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier.

Celui-ci vous permet d’appliquer un abattement de 30% sur vos revenus (en revanche, vous ne pouvez rien déduire de ces revenus). S’il opte pour le régime micro-foncier, M. Findgest n’est cette fois fiscalisé que sur 70% x 5 000 = 3 500€. Cette option lui est donc plus avantageuse.

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Comment investir dans un Pinel ?

Pour acquérir un logement dans le cadre de cette loi, vous avez l’embarras du choix. Vous pouvez classiquement passer par un agent immobilier, une banque ou un conseiller en gestion de patrimoine. Vous pouvez également décider de construire vous-même le bien en question.

Toutefois, s’agissant très souvent de logements neufs ou en VEFA, il est possible de rentrer directement en contact avec un promoteur.

C’est sur ce dernier point qu’il s’agit d’être attentif. En effet, il est important d’étudier l’historique d’activité du promoteur, ses dernières réalisations, les équipes en place, la qualité des travaux effectués, etc… afin d’être assuré de la qualité potentielle du bien dont on devient propriétaire.

Outre la qualité du promoteur, il est crucial de choisir un bon emplacement : avant d’être une opération fiscalement intéressante, l’investissement en Loi Pinel reste avant tout un investissement immobilier. En ce sens, il faut également raisonner en termes de rentabilité et de plus-value potentielle à l’avenir.

Tout d’abord, le plafonnement des loyers, comme nous le verrons plus loin, s’applique sur une durée finie. Il faut donc songer à la revalorisation possible par la suite.

Deuxièmement, et surtout lorsque l’on investit dans le neuf, l’emplacement est d’une importance prépondérante si on souhaite éviter une décote à minima, ou espérer une plus-value sur le bien dans le meilleur des cas.

Très souvent, et cela se comprend d’un point de vue praticité, vous serez tenté d’investir dans un logement situé à proximité de votre lieu de résidence.

C’est en réalité une grave erreur. Il est préférable de choisir des métropoles dynamiques et plus particulièrement des quartiers facilement accessibles, proches de toutes commodités et pourquoi pas, avec des perspectives d’avenir (on peut penser par exemple au Grand Paris), où la demande sera par la suite assurée.

Du moins, l’investissement sera certainement plus rentable que celui que de nombreuses personnes acceptent aveuglément en 3ème couronne d’une ville de province.

Combien investir dans le Pinel ?

Dans le cadre de la loi Pinel il existe des plafonds d’investissement. Un particulier, seul, ne pourra, sur une année, investir un montant supérieur à limite des deux plafonds suivants : 

  • 5 500€/m²
  • 300 000€ au total

S’il le souhaite, il pourra bien sûr renouveler l’opération sur les années suivantes. Attention toutefois à ce que l’investissement reste cohérent au regard du niveau d’impôts à régler annuellement,  mais aussi du plafond des niches fiscales. 10 000€ par an (si l’on considère que votre seul crédit d’impôt soit lié à votre investissement en loi Pinel), cela revient à 90 000€ sur 9 ans, ce qui correspond à un montant total investi de 90 000 / 15% = 600 000€.

Sur la quantité de biens dans lesquels investir grâce à cette loi, on devient ainsi rapidement limité.

Utiliser le simulateur Findgest vous permettra d’être orienté vers un interlocuteur qui vous est dédié et surtout adapté à votre situation et vos besoins.

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