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Montage fiscal
L’article du 150-0 B ter ou ‘’l’apport-cession’’ permet à son utilisateur de pouvoir bénéficier du report de son imposition de son bénéfice en cas d’une vente d’une société à l’IS ou à l’IR (sous certaines conditions).
Pour pouvoir bénéficier de report, il faut respecter certains critères. En effet, le report d’imposition n’est possible qu’en cas de vente des parts (droits sociaux, valeurs mobilières) à une holding soumise à l’impôt sur les sociétés contrôlée par le vendeur.
De plus, le détenteur de la holding a une obligation de réinvestissement des fonds apportés du produit de la vente. Attention, ce report d’imposition est annulable si les conditions ne sont pas respectées.
Ces conditions sont les suivantes:
60% du capital du produit de la cession présent dans la holding devra être réinvesti dans les 2 ans à compter de la vente dans une activité économique
L’apport cession doit se faire dans un pays membre de l’Union Européenne
Un encadrement sur les réinvestissements
Personnes concernées :
L’apport-cession est très utile grâce à son mécanisme de report d’imposition. Suivant les objectifs et la situation du chef d’entreprise, cette solution est très pertinente pour limiter considérablement l’impact fiscal en cas d’une vente de société.
Avantages :
Un report d’imposition lié aux plus-values de cession
La possibilité pour le chef d’entreprise de pouvoir réinvestir dans une activité économique et rester entrepreneur.
Diversifier ses investissements
La possibilité de ‘’purger’’ la plus value en cas de décès du détenteur des parts de la holding
Inconvénients :
Respecter les typologies d’investissement dans le cadre du réinvestissement.
Le choix de rémunération du dirigeant d’entreprise peut prendre différentes formes et les modalités vont dépendre de la forme juridique.
De manière générale, les rémunérations peuvent être les suivantes :
- – rémunération au titre du mandat social
- – versement de dividendes
- – rémunération du compte courant d’associé
- – avantage en nature
- – salaire en cas de lien de subordination
Généralement, la rémunération se fait soit par dividendes, soit par salaires, chaque solution a ses avantages et inconvénients et dépend de l’objectif visé. La différence va avoir lieu principalement autour de la couverture sociale et des charges.
Dit simplement, faire le choix du dividende permet d’avoir très peu de charges (flat tax ou barème progressif) au dépit d’une couverture sociale, alors que la rémunération par salaire permet d’être protégé des d’aléas de la vie, mais cela est coûteux du fait des charges sociales pour versement de salaires (charges variables en fonction de la forme juridique et de son activité, aux alentours de 50%).
Il est parfois légitime d’avoir un mix entre dividendes et salaires dans la rémunération.
Personnes concernées :
Toutes les personnes qui sont dirigeants d’entreprise, de n’importe quelle forme juridique sont concernées par les différents choix de rémunération, celui-ci va dépendre des objectifs et situations de chacun. Il est parfois judicieux d’être accompagné par un expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine de sorte à optimiser ce choix.
Avantages :
Si choix dividendes :
- – Peu de fiscalité
Si choix salaires :
- – Bonne couverture sociale
Inconvénients :
Si choix dividendes
- – Pas de couverture sociale
Si choix salaires
- – Charges sociales élevées
Le contrat de capitalisation est une enveloppe fiscale permettant de faire des placements financiers autant pour les personnes physiques que morales. Les personnes physiques privilégient le contrat d’assurance-vie, plus avantageux, mais en société c’est le contrat de capitalisation le plus intéressant.
Ce contrat permet d’investir une partie de sa trésorerie sur différents supports (fonds euros, actions, obligations, OPCVM, OPCI …) et dispose d’une forte liquidité, le souscripteur peut procéder au rachat de son contrat à tout moment.
Le contrat de capitalisation est intéressant dans le cadre d’une société holding afin de dynamiser la trésorerie sur un horizon long terme.
Sa fiscalité en société (entreprise imposée à l’IS) est avantageuse :
Le montant des plus-values est intégré dans les bénéfices de la société, assujetti à une fiscalité de 15% pour un bénéfice inférieur à 38 120 euros, et 25% pour les bénéfices dépassant ce même montant.
Il n’y aucune fiscalité en dehors du moment de rachat du contrat.
(En nom propre, c’est soit le barème progressif, soit la flat tax qui est appliqué, soit 30% d’imposition sur les plus-values).
Personnes concernées :
Les personnes concernées sont celles qui possèdent une holding avec une trésorerie et qui souhaitent dynamiser cet argent, en réalisant des placements financiers.
Avantages :
- – Rendements attractifs
- – Placements sur différents supports
- – Possibilité de déléguer la gestion à un professionnel sous mandat
- – Fiscalité intéressante
- – Liquidité
Inconvénients :
- – Horizon moyen/long terme
- – Frais d’entrée, de gestion et d’arbitrage parfois élevés
Un contrat de prévoyance concerne tout ce qui relève des risques liés à votre personne. Les contrats de prévoyance ne concernent pas les biens matériels, ils sont exclusivement rattachés à votre personne.
En fonction du type de contrat, il assure les risques liés aux maladies, maternité, décès, invalidité ou même l’assurance d’avoir des revenus complémentaires en cas d’aléa.
Personnes concernées :
Les Travailleurs Non Salariés (TNS) sont davantage concernés par ce type de solution. Leur couverture sociale n’est pas assez protectrice en comparaison d’un salarié du privé.
Le contrat de prévoyance est généralement utilisé pour combler une perte de revenus liée à un aléa de la vie du chef d’entreprise.
Avantages :
- – Une couverture sociale en cas d’aléa
- – Assure une complémentarité optimale des contrats obligatoires
Inconvénients :
- – Des cotisations parfois élevées dans certains cas
- – Ne génère pas d’intérêts
Il existe deux types de dispositifs, “le Girardin industriel » et “le Girardin logement social”. Leur fonctionnement est similaire. Il s’agit d’investir dans une société exploitante (Industriel) ou un organisme de logement social.
Ces fonds servent à financer une activité agricole, industrielle, commerciale, artisanale ou l’acquisition de logements sociaux.
Pour le Girardin industriel, le taux de la réduction d’impôt varie selon la nature, le montant et la localisation de l’investissement (entre 45,3 % et 63,42 %)
Pour le Girardin logement social, le taux de réduction d’impôt est fixé à 50 %.
Personnes concernées :
L’objectif principal de ce dispositif est de diminuer considérablement son imposition. Il est donc déconseillé pour une personne non fiscalisée.
L’investissement qui en découle pourrait être intéressant suivant la nature du projet et de la société exploitante
Avantages :
- – Une réduction d’impôt conséquente
- – Participer au développement économique des territoires d’Outre-Mer
Inconvénients :
- – Si la société de portage prend la forme d’une société en nom collectif (SNC), les investisseurs associés de cette société sont responsables indéfiniment et solidairement. Donc en cas de défaillance des autres associés, un investisseur pourrait être tenu, à lui seul, de l’ensemble des dettes de la société.
- – L’accessibilité/rareté sur ce type de solution
- – Le risque de retard de construction et du climat tropical
Le contrat Madelin a été mis en place pour les gérants d’entreprise afin qu’ils puissent bénéficier d’une couverture sociale suffisante. De plus, cette loi leur permet d’obtenir un avantage fiscal en déduisant leurs cotisations de leurs revenus imposables.
En clair, un contrat Madelin vous permet donc de bénéficier d’avantages fiscaux (déduction des cotisations) et d’une meilleure protection sociale.
Personnes concernées :
Les Travailleurs Non Salariés (TNS – chef d’entreprise suivant le statut juridique) des commerçants, des artisans, des personnes exerçant une profession libérale, des gérants d’EURL, des gérants majoritaires de SARL, des associés de SNC (société en nom collectif)
Également, les ayant droits et collaborateurs du travailleur non salarié.
Toutefois, les ayants-droit soumis au régime général des salariés ne pourront pas déduire leurs cotisations du bénéfice imposable.
Avantages :
- – Permet aux travailleurs non salariés de bénéficier d’une retraite supplémentaire et de garanties de prévoyance (maladie, invalidité, décès etc.)
- – Le chef d’entreprise peut déduire de son revenu imposable les cotisations
Inconvénients :
Les frais de versements, de transfert ainsi que de gestion peuvent être parfois élevés
Une donation d’entreprise est la cession à titre gratuit d’une société . Il existe trois manières de mettre en place une transmission d’entreprise à titre gratuit :
- – Une transmission immédiate via une donation
- – Une transmission qui sera effective au décès grâce au leg.
- – Une succession, au décès du dirigeant, en suivant les règles de dévolution légale
Une donation peut être réalisée à tout moment. Avant de réaliser une donation, il faut prendre en compte sa situation, ses objectifs patrimoniaux et familiaux.
La donation permet de pouvoir transmettre 100 000 euros par parent, par enfant, tous les 15 ans sans fiscalité
Il existe plusieurs types de donation. En qualité de chef d’entreprise, il est essentiel de pouvoir étudier ces différences pour pouvoir appliquer la donation correspondant à sa situation et ses objectifs..
Personnes concernées :
La donation peut s’adresser à l’ensemble des contribuables souhaitant léguer de leur vivant, une partie de leur patrimoine et permettre ainsi de diminuer leur assiette imposable en cas de succession.
Avantages :
- – Utiliser l’abattement que confère la donation
- – Préparer sa transmission
- – Pouvoir donner de son vivant, une partie de son patrimoine
Inconvénients :
La société holding est une société qui a pour vocation de détenir des parts ou actifs de sociétés afin d’en assurer une unité de direction et de contrôle.
Il existe deux types de sociétés holding :
- – holding passive : elle se contente de détenir des participations dans d’autres sociétés
- – holding active : elle participe au contrôle des filiales en fournissant en interne des prestations administratives, juridiques, comptables ou financières.
Le but de la holding est de faciliter la gestion des sociétés, détenues sous une même société holding, cela permet de centraliser.
Il existe aussi des avantages fiscaux :
- – le régime mère/fille :
Ce mécanisme permet d’éviter une double imposition, il permet de faire remonter des flux financiers de la société d’exploitation vers la société holding en ayant un abattement de 95%. Seulement 5% des remontées sont fiscalisées avec la flat tax (30%).
Exemple :
Je souhaite faire remonter 100 000 euros de ma société d’exploitation vers ma société holding en fin d’année.
100 000 * 5% = 5 000 euros
5 000 * 30% = 1 500 euros
Je serai donc imposé à hauteur de 1 500 euros pour 100 000 euros qui remonte dans la holding, soit environ 1,5% sur l’assiette globale.
=> Cela permet d’investir directement avec la société holding plutôt que d’être imposé en nom propre au titre de l’impôt sur le revenu pour ensuite investir.
- – le régime de l’intégration fiscale :
Ce mécanisme permet de compenser les bénéfices et les déficits des différentes sociétés d’exploitation détenues par la société holding. Ce régime permet d’additionner les résultats de chaque société du groupe et avoir une unique imposition, permettant de compenser les déficits de certaines sociétés du groupe par les bénéfices des autres, diminuant de fait le résultat imposable et donc l’impôt sur les sociétés.
Personnes concernées :
Les personnes concernées sont celles qui sont chef d’entreprise, détiennent une ou des entreprises en nom propre et souhaitent bénéficier d’avantages fiscaux, centraliser la détention, faire communiquer les différentes sociétés, ou encore investir directement par la holding.
Avantages :
- – Avantages fiscaux intéressants
- – Gestion facile
- – Effet levier
- – Investissement en sociétés
Inconvénients :
- – Coût de création (entre 500 et 3 000 euros en fonction de la forme juridique et de l’ampleur)
- – Coût de gestion (entre 1 000 et 2 000 euros)
Tout d’abord, la retraite dans le privé se calcule sur les 25 meilleures années. Elle représente 50% du revenu moyen pour la retraite de base ainsi que la retraite complémentaire étant obligatoire.
Les caractéristiques de rachat sont les suivantes :
Cela consiste à améliorer son taux afin de diminuer ou effacer la décote du montant perçu à la retraite.
Il existe une limite dans le rachat de trimestre. Il est possible de racheter 12 trimestres maximum soit une période de 3 ans.
Personnes concernées :
Il est possible de faire un rachat des trimestres dans plusieurs cas :
- – Rachat des années d’études supérieures
- – Rachat des années incomplètes, les périodes de stage et d’apprentissage
D’autres cas peuvent être comptabilisés :
- – Arriérées de cotisations, assistantes maternelles, enfants de Harkis, moghaznis et des personnels des forces supplétives de l’armée française
Avantages :
- – Le rachat est déductible du revenu imposable
- – Si vous faites un rachat de trimestre jeune, on bénéficie d’un prix d’achat plus faible.
Exemple : un trimestre acheté aujourd’hui s’apprécie dans le temps avec l’inflation et le salaire.
- – En clair, si on a un salaire élevé, moins c’est cher proportionnellement au revenu annuel
Inconvénients :
- – Coût élevé dans certains cas
- – Peu de visibilité sur l’avenir, surtout en cas de rachat jeune (régime des retraites évolutif, réforme, décès prématuré)
- – Possible rachat sans bénéficier du retour sur investissement
L’investissement immobilier avec une société holding est un montage intéressant notamment pour se diversifier. Il s’agit de créer une SCI (Société Civile Immobilière) à 2 (la SCI doit forcément être constituée de 2 associés pour exister) avec la holding (personne morale) et soi-même en nom propre (personne physique).
La SCI devra obligatoirement être à l’impôt sur les sociétés (IS) du fait de son lien direct avec la holding, elle-même à l’IS.
L’investissement dans la SCI peut se faire en cash ou à crédit (selon modalités d’accès aux crédits) et ce type d’investissement est intéressant pour réinvestir les flux financiers de la société d’exploitation, en se diversifiant du financier et constituer un patrimoine immobilier.
Personnes concernées :
Toutes les personnes qui ont une holding et qui souhaitent investir sont concernées par ce type d’investissement.
Avantages :
- – Diversification
- – Constitution d’un patrimoine immobilier
- – Rendements attractifs
Inconvénients :
- – Coût de création (600 euros environ)
- – Coût de la comptabilité de la SCI (600 euros/an environ)
- – Faible liquidité
Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal qui permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’une exonération à hauteur de 75 % des droits d’imposition lors d’une transmission par donation ou par succession des titres d’une société.
Prenons un exemple d’une succession d’entreprise sans pacte Dutreil :
Un chef d’entreprise transmet en succession son entreprise à ses deux enfants d’une valeur de 2M d’euros.
Chaque enfant bénéficiera d’un abattement de 100 000 euros en ligne directe pour chaque enfant.
- – La base imposable sera de 900 000 euros par enfant
Nous appliquons l’imposition aux tranches d’imposition :
Le montant de la succession par enfant sera d’environ 215 000 euros.
Tranche | Barème | Droits de successions | |
1 | 8072 € | 5% | 403,60 € |
2 | 4037 € | 10% | 403,70 € |
3 | 3823 € | 15% | 573,45 € |
4 | 536 392 € | 20% | 107 278 € |
5 | 347 676 € | 30% | 104 302 € |
Le montant de la succession par enfant sera d’environ 215 000 euros.
Avec le Pacte Dutreil :
1 M x 0,75 = 750 000 euros. Donc la base imposable se calcule : 1 000 000 – 750 000 = 250 000 euros.
S’applique la donation par enfant : 100 000
Imposition aux tranches d’imposition :
Tranche | Barème | Droits de successions | |
1 | 8072 € | 5% | 403,60 € |
2 | 4037 € | 10% | 403,70 € |
3 | 3823 € | 15% | 573,45 € |
4 | 159 068 € | 20% | 31 813 € |
Le montant d’imposition par enfant sera de 33 200 euros
Soit une économie d’environ 85 % des droits de succession.
Personnes concernées :
Les chefs d’entreprises qui souhaitent préparer la transmission de leur société.
Avantages :
- – Abattement de 75 % sur la valeur des titres ou de la valeur de l’entreprise
- – Si vous avez moins de 70 ans avant la donation, et que celle-ci a été réalisée en pleine propriété, l’abattement est cumulable avec une réduction de 50 % des droits de donation
Inconvénients :
- – Une complexité du dispositif sans accompagnement
- – Des conditions cumulatives à respecter
L’épargne salariale se décompose en différents plans : PEE (Plan d’Épargne Entreprise) et PERCO (Plan d’Épargne pour la Retraite Collectif).
- – PEE :
Le PEE est un compte ouvert par l’entreprise et qui permet à ses salariés d’y verser des primes et intéressements ou des versements personnels sans subir la fiscalité, en plus de cela, l’entreprise peut offrir un abondement de la somme versée.
L’épargne est placée sur des FCPE (Fonds Communs de Placement d’Entreprise) permettant de dynamiser l’épargne.
Les primes d’intéressement et/ou de participation placés sur le PEE sont exonérées d’impôt sur le revenu, en contrepartie d’un blocage de 5 ans, tout retrait anticipé donnera lieu à l’application de la fiscalité de l’impôt sur le revenu (hors cas de déblocage anticipé : mariage/pacs, naissance d’un enfant à partir du 3ème, divorce/séparation, violence conjugale, invalidité de soi, du partenaire ou des enfants, décès de soi, du partenaire ou des enfants, rupture du contrat de travail, cessation d’activité pour un entrepreneur individuel, surendettement, création ou reprise d’entreprise de soi, du partenaire ou des enfants, acquisition d’une résidence principale).
Le but pour l’entreprise qui le met en place est de récompenser le travail de ses salariés avec une fiscalité avantageuse, afin de les fidéliser.
- – PERCO :
Le PERCO est proche du PEE dans son fonctionnement, mais l’horizon de temps et l’objectif diffèrent, il s’agit d’un plan qui vise à épargner pour préparer la retraite.
La sortie du PERCO peut se faire en rente ou en capital. La fiscalité s’applique seulement à la sortie et correspond aux prélèvements sociaux (17,2%) sur les gains.
Les cas de déblocages anticipés sont différents de ceux du PEE : invalidité de soi, du partenaire ou des enfants, décès de soi, du partenaire ou des enfants, expiration des droits à l’assurance chômage, acquisition ou construction de sa résidence principale, surendettement.
Le but pour l’entreprise qui le met en place est le même que celui du PEE.
Personnes concernées :
Les personnes concernées par l’application de l’épargne salariale dans son entreprise sont les chefs d’entreprise qui souhaitent donner des avantages à leurs salariés pour les récompenser et les fidéliser dans un cadre avantageux, à la fois pour les salariés que pour l’entreprise.
Avantages :
- – Fiscalité avantageuse pour l’entreprise (exonération de cotisations sociales et déduction du bénéfice imposable)
- – Outil de motivation et de fidélisation pour les salariés
Inconvénients :
- – Parfois complexe de compréhension et donc de mise en place
Il s’agit d’investir sa trésorerie dans des instruments financiers. Cet investissement est introduit dans un contrat de capitalisation ou dans un compte titre.
Les solutions d’investissement en placements de trésorerie sont variées. L’investissement peut détenir une palette de solutions, composées de placement à capital garanti, de placements socialement responsables, de fonds d’investissements détenant plusieurs centaines d’entreprises pour mutualiser le risque.
Ces choix se font en fonction de la situation de l’investisseur, de ses valeurs éthiques, de ses attentes et objectifs.
Personnes concernées :
Elle s’adresse aux entreprises ayant une visibilité, un horizon moyen long terme sur une partie de cette trésorerie. L’objectif n’est pas d’investir l’entièreté de la trésorerie disponible mais d’en valoriser une partie.
Nous privilégions des entreprises ayant une certaine maturité pour pouvoir avoir la capacité de valoriser cette trésorerie d’entreprise
Avantages :
- – Se protéger de l’inflation
- – Valoriser sa trésorerie et bénéficier des intérêts composés
- – Investir dans des projets éthiques, socialement responsables
Inconvénients :
- – Frais d’entrée, de gestion et d’arbitrage parfois élevés
L’abattement pour durée de détention, général ou renforcé, s’applique sur le montant de la plus-value réalisée. De manière générale, lorsque le choix du barème progressif est fait, s’applique le taux de l’abattement général, dont les taux sont ci-dessous :
Cependant, dans certains cas, peut s’appliquer un abattement renforcé :
- – Plus-values sur cession de titres d’une PME nouvelle
- – Plus-values sur cession de titres dans le cadre d’un groupe familial
- – Plus-values sur cession de titres à l’occasion d’un départ à la retraite
Dans ces cas, et dans le respect de l’ensemble des conditions, s’applique le taux de l’abattement renforcé, dont les taux sont ci-dessous :
Exemple d’application :
Un chef d’entreprise a créé sa société avec 10 000 euros, au moment de la revente, avant de partir à la retraite, celle-ci vaut 100 000 euros. Réalisant une plus-value de 90 000 euros.
À la cession, le chef d’entreprise sera fiscalisé sur uniquement 15% de 90 000 euros (90 000 * 15% = 13 500 euros), soit un impôt sur le revenu pour 13 500 euros.
Personnes concernées :
Les personnes concernées par ces abattements sont celles qui répondent à des conditions bien précises, principalement dans le cas d’un départ à la retraite, l’abattement renforcé est généralement la solution la plus avantageuse lorsqu’il est de 85%.
Avantages :
- – Fiscalité avantageuse
Inconvénients :
- – Conditions d’éligibilité très spécifiques
Investissement Immobilier
Souvent assimilé à ‘’une colocation améliorée”, le coliving est un lieu partagé, avec des chambres privatives, majoritairement plus espacée qu’une chambre de colocation et des espaces en commun accompagnée de prestations de qualités comme une salle de cinéma, une salle de sport. Les bien propres au Coliving commencent très souvent à partir de 6 chambres, avec des loyers plus élevés qu’en colocation, justifiés par des prestations plus haut de gamme.
Personnes concernées :
Les locataires sont principalement des jeunes actifs ou des séniors avec des prestations qui y sont associées.
Ce type de projet nécessite un investissement tout compris d’au moins 300 000 euros suivant les projets
Avantages :
Rendements nets qui varient en 7% à 20% suivant la stratégie d’investissement, la ville et les opportunités proposées.
Inconvénients :
Dans le cadre d’un investissement locatif supérieur à 6 chambres, il sera compliqué de moduler cet investissement en résidence principale si le projet de l’investisseur change.
Il s’agit d’une loi qui permet, dans le cadre d’un investissement locatif, de réduire son imposition du prix de vente total sous certaines conditions.
Tout contribuable français investissant dans une résidence de services neuve ou rénovée peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient de l’investissement (hors taxes et meubles), pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2013, pendant 9 ans
Personnes concernées :
Il s’agit d’un investissement où il n’y a aucune implication de l’investisseur car c’est l’opérateur qui s’occupe de louer le bien immobilier.
Cet investissement est intéressant pour une personne souhaitant réduire ses impôts tout en capitalisant dans un projet immobilier sans avoir de réelle implication.
Avantages :
Une réduction d’impôt de 33 000 euros d’impôt sur 9 ans (soit 3 666 euros/an)
Récupération de la TVA
Inconvénients :
La réduction d’impôt est soumise aux plafonds des niches fiscales
Bien choisir la solvabilité du gestionnaire et être conseillé en conséquence
Le Crowdfunding immobilier permet d’investir rapidement et facilement dans un projet immobilier. Sa simplicité d’utilisation et le choix des projets permettent une flexibilité pour l’investissement. La durée d’investissement peut varier mais ne s’axe pas sur du long terme contrairement à un investissement immobilier classique. Le gain de l’investissement est versé sous forme d’intérêts.
Personnes concernées :
Utilisée principalement dans le cadre d’une diversification, elle reste néanmoins accessible pour un premier investissement.
Ce type de projet est aussi réalisé sous forme d’un prêt pour bénéficier de l’effet de levier ou en fond propre.
Avantages :
L’investisseur a la possibilité de choisir le projet qui lui tient à coeur, correspondant à son cahier des charges, sa ville et de son appétence aux risques
Le rendement est élevé en comparaison de la plupart des investissements. Généralement de 8 à 12% par an, selon le projet immobilier
Il n’y a aucune implication de l’investisseur. Il ne gère pas les travaux, la gestion du bien, la commercialisation…
Inconvénient :
L’investissement est généralement d’au minimum 1000 euros.
Comme de nombreux investissements, il y a un risque en perte de capital.
Régulièrement sur des périodes de 12 ou 24 mois, les fonds sont bloqués pendant toute la durée de ces périodes car ils y sont investis
L’investissement en immobilier d’entreprise est un marché dans lequel on achète des biens à usage professionnel. Il est composé de plusieurs actifs comme les bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts, les usines, les boutiques
L’immobilier professionnel permet d’avoir un locataire professionnel et est soumis à des
règles différentes de l’immobilier particulier
Personnes concernées :
Tous types d’investisseurs sont concernés sur ce type de placement, le projet immobilier peut se faire sous la forme d’une acquisition d’une simple boutique comme sur un immeuble de bureaux.
Avantages :
Les rendements sont majoritairement plus intéressants
Un bail plus protecteur pour le propriétaire que le locataire
Des durées d’engagement plus importantes
Un Préavis plus important (6 mois)
Des charges telles que la Taxe foncière à la charge du locataire
Inconvénients
La vacance locative pouvant être très impactante pour le propriétaire en cas départ du locataire suivant les zones.
Une obsolescence de l’actif
Un Groupement Foncier Agricole est une société qui est détentrice de biens immobiliers dans le domaine agricole. Elle peut détenir des forêts, des terres agricoles ainsi que d’autres typologies d’actifs.
Ce groupement foncier loue à des exploitants ses terres et en contrepartie, l’exploitant verse un loyer qui varie entre 2 et 4 % de rendement pour l’investisseur.
Personnes concernées :
Ce type d’investissement est principalement mis en place dans le cadre d’une diversification. Son rendement régulier sur le long terme permet à l’investisseur de bénéficier de revenus réguliers sans dépendre d’une quelconque fluctuation.
Avantages :
Un bail ferme et un rendement régulier
Pas de droits d’enregistrement
Exonération partielle de droit de succession
Ne rentre pas dans le champ d’action de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Inconvénients :
Respect de l’objet social (agricole ou forestière)
La surface exploitée des terres est contrôlée selon certains paramètres.
Le principe de l’achat-revente permet à l’acquéreur de pouvoir générer une plus value, plus ou moins conséquente dans le cadre d’un achat immobilier. Le profit à court terme est le but recherché dans ce type de stratégie.
L’œil avisé d’un expert est essentiel pour pouvoir mener à bien ce type de projet.
Personnes concernées :
Il est conseillé d’avoir une ou plusieurs expériences dans le domaine de l’immobilier pour pouvoir s’orienter sur ce type de sujet. Suivant le projet, il sera essentiel de pouvoir avoir une enveloppe d’investissement importante.
Avantages :
Espérance de plus-value conséquente
L’effet ‘’boule de neige” pour pouvoir investir massivement dans plusieurs projets
Inconvénients :
Fiscalité sur les plus-values (TVA en société, impôt sur la plus value immobilière)
Complexité de l’opération
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure permettant d’investir dans une multitude de biens immobiliers (habitation ou professionnel). Sa résilience, le risque dilué, son rendement et une implication de l’investisseur font de la SCPI, un choix pertinent.
Intégrer une SCPI dans une SCI peut se révéler très avantageux. La fiscalité d’une Société civile de placement est soumise à l’impôt sur le revenu + Prélèvement sociaux (TMI + PS = généralement 30% + 17,2%)
A l’inverse d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, la fiscalité sera beaucoup plus faible pour l’investisseur (15%)
Personnes concernées :
Pour créer une société (civile ou commerciale), il faut être deux. Chaque personne est concernée par cette typologie d’investissement en prenant en compte la situation globale de la personne, ses réflexions et objectifs.
Avantages :
Une imposition considérablement diminuée
Un outil de transmission/succession efficace
Une fiscalité nette d’impôt à la sortie en cas d’apport en compte courant d’associé
Inconvénients :
Le coût de création d’une société et la comptabilité (environ 600 euros et la comptabilité 600 euros)
La Location Meublée Non Professionnelle est un statut qui consiste à mettre en location un logement meublé et de bénéficier d’avantages fiscaux grâce à sa façon d’être déclarée. Les loyers sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et permettent d’intégrer un amortissement (tous les frais réels + amortissement de la valeur du bien) venant en déduction des revenus générés par les loyers et donc d’avoir un montant imposable faible voire nul.
Personnes concernées :
Les personnes concernées par l’investissement en LMNP sont celles qui souhaitent avoir un revenu complémentaire tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Comme tout investissement immobilier, le LMNP peut se faire à crédit ou en cash, et permet de constituer un patrimoine.
Avantages :
Se constituer un patrimoine
Créer des revenus complémentaires
Bénéficier d’une fiscalité avantageuse
Inconvénients :
Avoir un SIRET et faire la comptabilité annuelle pour le LMNP (environ 600 euros/an)
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure permettant d’investir dans une multitude de biens immobiliers (habitation ou professionnel). Sa résilience, le risque dilué, son rendement et une implication de l’investisseur font de la SCPI, un choix pertinent.
Personnes concernées :
Il s’adresse à la majorité des investisseurs souhaitant bénéficier d’un projet immobilier avec de bons rendements, sans implication et avec un risque très limité en perte de capital
Avantages :
Aucune implication de l’investisseur
Une diversité de biens immobiliers
Une mutualisation des risques locatifs (par <100 bien immobiliers)
Une liquidité de l’investissement
Un fort rendement
Inconvénients :
L’investisseur ne peut pas choisir les futurs investissements de la SCPI
La rareté des parts des bonnes SCPI
Un financement plus complexe à avoir pour les SCPI spécialisées
L’investissement locatif avec agence consiste à acheter un bien immobilier et le louer en nu ou meublé, puis de déléguer la gestion locative à une agence immobilière. En ce sens, la gestion du bien est passive puisque l’agence se chargera de trouver les locataires, d’effectuer l’administratif et les états des lieux, de récupérer les loyers chaque mois et d’intervenir en cas de problème.
Personnes concernées :
Les personnes concernées par la gestion locative en agence sont celles qui résident loin de leur investissement locatif et qui ne peuvent donc pas être présentes et assurer la gestion rapidement et facilement. Mais aussi, les personnes qui ne souhaitent pas passer du temps sur la gestion ou qui n’ont pas forcément les connaissances et préfèrent déléguer à des professionnels du métier.
Avantages :
Gestion passive de l’investissement
Délégation de la responsabilité
Inconvénients :
Coût de la gestion locative souvent élevé (baisse de la rentabilité de l’investissement)
Le dispositif Pinel a été mis en place en 2014 pour relancer la construction de logements neufs. Il offre à ses propriétaires un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros. Cette loi est soumise à des conditions d’éligibilité, dont l’engagement du propriétaire à louer le logement pour une durée déterminée de 6, 9 ou 12 ans.
Personnes concernées :
Les personnes concernées par l’investissement en loi Pinel sont principalement celles qui souhaitent avoir une réduction d’impôt et qui souhaitent faire un investissement locatif pour générer des revenus complémentaires et se constituer un patrimoine.
Avantages :
Avantage fiscal – réduction d’impôt :
- Choix des 6 ans : 12%
- Choix des 9 ans : 18%
- Choix des 12 ans : 21%
Soit une réduction maximale de 6000 euros par an.
Devenir propriétaire d’un patrimoine
Préparer sa retraite grâce aux revenus complémentaires
Inconvénients :
Loyers plafonnés
Immobilier pas toujours bien situé
La SCPI en nue-propriété consiste à détenir des parts de SCPI démembrées (pleine propriété = nue propriété + usufruit) et à ne détenir que les parts, sans bénéficier de l’usufruit (les revenus = loyers). L’investissement se fait sur une durée fixe allant de 3 à 20 ans. Le détenteur des parts de SCPI en nue-propriété ne perçoit pas les revenus donc bénéficie d’une décote à l’achat des parts, de 20 à 35% selon la durée.
Personnes concernées :
Les personnes concernées par l’investissement de SCPI en nue-propriété sont généralement des personnes fortement fiscalisées qui ne souhaitent pas alourdir leur imposition avec la fiscalité sur les loyers, puisqu’en nue-propriété ils ne perçoivent pas de loyer donc ne sont pas fiscalisés sur leur détention.
Ce type d’investissement est intéressant pour les personnes qui sont proches d’un départ à la retraite, pouvant détenir des parts sans être imposées durant leur activité et récupérer la pleine propriété dans plusieurs années distribuant des revenus complémentaires au moment de la retraite (et de la baisse de revenu qui s’accompagne).
Avantages :
Pas de fiscalité (ni IR, ni IFI)
Une décote importante
Distribution de revenus complémentaires à la réunion avec l’usufruit
Inconvénients :
Aucun revenu en nue-propriété
Placement financier
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure permettant d’investir dans une multitude de biens immobiliers (habitation ou professionnel). Sa résilience, le risque dilué, son rendement et une implication de l’investisseur font de la SCPI, un choix pertinent.
Personnes concernées :
Il s’adresse à la majorité des investisseurs souhaitant bénéficier d’un projet immobilier avec de bons rendements, sans implication et avec un risque très limité en perte de capital
Avantages :
Aucune implication de l’investisseur
Une diversité de biens immobiliers
Une mutualisation des risques locatifs (par <100 bien immobiliers)
Une liquidité de l’investissement
Un fort rendement
Inconvénients :
L’investisseur ne peut pas choisir les futurs investissements de la SCPI
La rareté des parts des bonnes SCPI
Les titres vifs sont des actions achetées en direct sur les marchés boursiers. Cela consiste à acheter des parts d’une entreprise dans le but de recevoir des dividendes ou de spéculer en espérant une hausse du cours.
Personnes concernées :
Les personnes concernées dans l’investissement avec des titres vifs sont des personnes déjà connaisseurs du monde financier puisque ce type d’investissement est le plus risqué puisque l’exposition est directe, sans diversification autour de la même action et le risque de perte en capital peut être importante.
Avantages :
Performances importantes lorsque l’entreprise se porte bien
Distribution de dividendes ou capitalisation des dividendes
Frais limités
Inconvénients :
Risque important
Très peu de diversification
Le Plan Épargne Retraite est une enveloppe fiscale permettant de réaliser des placements financiers pour préparer sa retraite. Ce produit d’épargne permet d’investir sur différents supports : fonds euros (garanti par l’État) et unités de comptes (actions, obligations, OPCVM, SCPI). À la différence de l’assurance-vie, les sommes sont bloquées jusqu’à la retraite sauf cas de déblocage anticipé (achat de résidence principale, décès du conjoint, invalidité, situation de surendettement, expiration des droits au chômage, cessation d’activité non salariée à la suite d’une liquidation judiciaire), en échange de quoi les détenteurs d’un Plan épargne retraite bénéficient d’un avantage fiscal.
Personnes concernées :
Le PER s’adresse à toutes les personnes majeures qui souhaitent constituer un capital pour la retraite, en dynamisant l’épargne et en bénéficiant d’une déduction d’impôt. Ce placement doit être complémentaire à d’autres enveloppes du fait du blocage des montants déposés sur le plan.
Avantages :
Avantage fiscal : déduction sur les revenus professionnels
Exemple : j’ai une tranche marginale d’imposition à 30%, je verse 1 000 euros sur mon PER, je peux déduire 300 euros de mon assiette fiscale.
Préparer la retraite
Dynamiser son épargne
Protection familiale
Inconvénients :
Blocage des fonds jusqu’à la retraite (hors déblocage anticipé)
Les SOFICA sont des produits défiscalisants permettant aux personnes d’investir dans la production audiovisuelle, en bénéficiant d’une réduction d’impôt. La durée de vie du produit est de maximum 10 ans, le montant minimum de souscription est généralement fixé à 5 000 euros.
Personnes concernées :
Les personnes concernées par l’investissement dans les SOFICA sont celles qui souhaitent réduire le montant de leurs impôts, mais qui ont également un attrait pour l’industrie audiovisuelle, et qui souhaitent avoir un investissement qui a du sens à leurs yeux.
Avantages :
Réduction d’impôt allant jusqu’à 48% du montant versé
Inconvénients :
Durée de conservation des parts (au moins 5 ans)
Rentabilité faible
Risque de perte en capital
Le Private Equity consiste à investir dans le capital de sociétés non-cotées à différentes étapes de leur développement. Le but est de développer la société afin de dégager une plus-value au moment de la cession des parts. La période de détention est de 3 à 10 ans. Ces investissements se font généralement par l’intermédiaire de fonds.
Personnes concernées :
Les personnes concernées par le Private Equity sont celles qui souhaitent diversifier leur portefeuille et espèrent des rendements importants, avec une prise de risque importante.
Avantages :
Rendement important
Beaux projets avec du sens
Exonération sur la plus-value
Inconvénients :
Blocage des fonds
Risques de perte en capital
L’assurance-vie est une enveloppe fiscale permettant de réaliser des placements financiers. Ce produit d’épargne permet d’investir sur différents supports : fonds euros (garanti par l’État) et unité de compte (actions, obligations, OPCVM, SCPI). Il s’agit du placement préféré des français, grâce notamment à sa flexibilité, sa fiscalité, son adaptabilité et sa transmissibilité.
Personnes concernées :
L’assurance vie s’adresse à toutes les personnes majeures qui souhaitent dynamiser leur épargne tout en souhaitant contrôler l’exposition au risque. Contrairement aux croyances, le montant déposé sur le contrat d’assurance-vie n’est pas bloqué 8 ans, mais une fiscalité est plus avantageuse au bout de 8 ans.
Avantages :
Souplesse : rachat partiel ou total possible à tout moment, choix des supports d’investissement
Se constituer un capital : versement programmé mensuellement ou dépôt occasionnel
Fiscalité avantageuse pour une durée de détention supérieure à 8 ans
Transmission du patrimoine hors succession
Inconvénients :
Frais d’entrée et de gestion parfois élevés
Il existe deux types de dispositifs, “le Girardin industriel » et “le Girardin logement social”. Leur fonctionnement est similaire. Il s’agit d’investir dans une société exploitante (Industriel) ou un organisme de logement social.
Ces fonds servent à financer une activité agricole, industrielle, commerciale, artisanale ou l’acquisition de logements sociaux.
Personnes concernées :
L’objectif principal de ce dispositif est de diminuer considérablement son imposition. Il est donc déconseillé pour une personne non fiscalisée.
Avantages :
Une réduction d’impôt conséquente (110% du montant versé)
Participer au développement économique des territoires d’Outre-Mer
Inconvénients :
Si la société de portage prend la forme d’une société en nom collectif (SNC), les investisseurs associés de cette société sont responsables indéfiniment et solidairement. Donc en cas de défaillance des autres associés, un investisseur pourrait être tenu, à lui seul, de l’ensemble des dettes de la société.
L’accessibilité/rareté sur ce type de solution
Les FCPI (fonds de communs placement dans l’immobilier) sont des fonds permettant d’investir dans des entreprises françaises ‘’innovantes’’ non cotées. La vocation de ce type d’investissement est de renforcer les fonds propres et le développement des entreprises à forte valeur ajoutée et intégrant une démarche innovante dans leur secteur d’activité.
Personnes concernées :
Les FCPI sont conseillés dans le cadre d’une diversification du portefeuille de l’investisseur.
En effet, il s’agit majoritairement de sociétés non cotées où le risque de perte en capital est plus ou moins élevé.
Cette typologie d’investissement doit être proposée en complément de solutions adaptées à la situation et aux objectifs de l’individu
Avantages :
L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 25% des versements effectués dans les limites annuelles de 12.000 euros pour les célibataires, veufs ou divorcés et de 24.000 euros pour les couples mariés
Un rendement conséquent en cas de développement des entreprises où les fonds sont investis
Exonération totale de la plus-value mobilière
Inconvénients :
Des frais de gestion élevés dans la majorité des cas
Les fonds sont bloqués le temps de la période du placement
Le compte titre est un support d’investissement permettant de pouvoir investir dans des valeurs mobilières.
On y retrouve les actions, les obligations, les fonds d’investissement, les produits structurés…
Le compte titre permet une grande liberté à l’investisseur dans ses choix d’investissement.
De plus, son fonctionnement est plus souple que la plupart des autres supports d’épargne.
Aucun plafond et aucune limite de versement
Possibilité d’avoir plusieurs comptes-titres
Aucune limite sur la zone géographique des investissements contrairement au Plan d’Epargne en action
Personnes concernées :
Tous types de personnes ayant pour souhait de valoriser leurs épargne et contrer l’inflation.
Avantages :
Une flexibilité d’investissement
Les liquidités ne sont pas bloquées et sont accessibles dans la majorité des cas
Aucun plafond de versement
Inconvénients :
Doit être rattaché à un compte courant
Fiscalité peu avantageuse en comparaison d’un contrat en assurance-vie
Les produits structurés sont des solutions “sur-mesure” qui sont conçues avec plusieurs variables : une durée d’investissement connue à l’avance, une formule de remboursement claire et transparente, une protection du capital jusqu’à un certain seuil défini, indexé sur un actif sous-jacent et une période de constatation.
Personnes concernées :
Les personnes concernées sont généralement ceux qui souhaitent diversifier leurs actifs financiers et contrôler leur prise de risque du fait de l’aspect “sur-mesure” des produits et de la relative sécurité que ces produits peuvent apporter.
Avantages :
Investissement transparent
Protection partielle ou totale de votre capital
Rendement important selon le produit structuré
Inconvénients :
Manque de liquidité
Complexe à la compréhension
Le contrat d’assurance homme-clé est un contrat de prévoyance qui a pour but de compenser le préjudice subi par une entreprise lors de la perte d’une personne essentielle à la poursuite de l’activité.
Souvent, l’homme clé est le dirigeant d’entreprise, mais il peut s’agir d’une personne disposant d’une compétence, d’une expérience ou d’une expertise indispensable (comme chef cuisinier dans un restaurant ou un chercheur)
La protection s’applique en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), sur option celle-ci peut s’étendre à l’invalidité permanente totale ou l’incapacité totale de travail (ITT) à la suite d’une maladie ou d’un accident.
Personnes concernées :
Tous les chefs d’entreprise qui souhaitent protéger leur activité sont concernés par cette prévoyance, il s’agit souvent d’activités qui reposent sur expertise spécifique.
Avantages :
Protection de l’activité
Possibilité de nommer n’importe quel acteur de l’entreprise comme homme-clé
Couverture flexible en fonction des besoins
Charges déductibles pour l’entreprise
Inconvénients :
Coûteux en fonction du choix de couverture
