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Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) Mise à jour 2024

Qu’est-ce qu’une SCI et comment créer une SCI ? Un couteau suisse alimenté par une holding, l’apport en compte courant, la transmission couronner d’une fiscalité à l’IS ou à l’IR.

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Sommaire

La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) constitue une solution juridique avantageuse qui implique au minimum deux individus, chacun ayant le statut d’associé. Cette structure offre la possibilité de gérer efficacement un ou plusieurs biens immobiliers.

En effet, la SCI détient le patrimoine immobilier, et chaque associé détient des parts sociales en proportion de sa contribution financière.

Comme toute entité juridique, la SCI est régie par des statuts internes qui définissent précisément son mode de fonctionnement. La rédaction des statuts revêt une importance capitale, car elle permet de déterminer les mécanismes de prise de décision au sein de la société, que ce soit à l’unanimité ou à la majorité, par exemple.

De plus, au sein d’une SCI, les associés ont la responsabilité de désigner un gérant. Ce gérant a pour mission de prendre en charge la gestion courante des biens immobiliers détenus par la société, sans nécessiter de procédures complexes impliquant les autres associés.

Qui peut créer une SCI ?

La mise en place d’une SCI (Société Civile Immobilière) est une option accessible à toute personne, physique ou morale, à condition de ne pas être le seul associé. Cette structure juridique est ouverte tant aux citoyens français qu’aux étrangers.

Les individus résidant dans un pays membre ou non de l’Union Européenne peuvent devenir associés d’une SCI, à condition que la législation de leur pays de résidence principale le permette. Même les mineurs, même s’ils ne sont pas émancipés, ont la possibilité de devenir associés.

La création d’une SCI peut s’avérer avantageuse dans diverses situations, telles que :

  • Un groupe d’amis souhaitant investir collectivement dans une résidence secondaire.
  • Un couple marié, pacsé ou en concubinage désireux de faciliter la transmission d’un bien immobilier à leurs enfants.

Dans un contexte professionnel, un chef d’entreprise peut séparer la gestion de la partie exploitation de celle de la partie foncière. La partie exploitation peut être abritée au sein d’une société opérationnelle (SARL, SA, SAC, etc.), tandis que les biens immobiliers destinés à l’activité professionnelle sont regroupés au sein d’une SCI.

Cette stratégie offre des avantages significatifs lors de la transmission de l’entreprise, en permettant au chef d’entreprise de bénéficier d’un complément de retraite attrayant.

Quelles sont les différentes formes de SCI que l’on peut créer ?

« La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) est une démarche juridique visant à exercer conjointement une activité immobilière tout en détenant un patrimoine immobilier commun.

Cette approche permet aux associés de regrouper leurs ressources financières, augmentant ainsi la capacité financière globale de la SCI. De plus, cela renforce la possibilité d’obtenir des financements externes, car les banques bénéficient de garanties provenant de multiples associés.

Un autre avantage réside dans la répartition des charges et des coûts liés aux biens immobiliers entre les associés.

Il existe plusieurs types de SCI, adaptées aux besoins spécifiques des associés :

  • SCI de gestion ou de location : Cette forme classique implique l’achat et la gestion de un ou plusieurs biens immobiliers.
  • SCI familiale : Cette variante est exclusivement détenue par des membres d’une même famille, tout en ayant pour objectif l’acquisition et la gestion de biens immobiliers.
  • SCI de construction-vente (SCCV) : Elle se concentre sur l’achat d’un terrain nu en vue de la construction d’un immeuble, suivi de sa revente, générant ainsi une plus-value (approche proche de l’activité commerciale).
  • SCI d’attribution: Cette option consiste à construire ou rénover un ensemble immobilier, puis à le diviser en lots répartis entre les associés conformément aux dispositions définies dans les statuts.
  • SCI de jouissance à temps partagé: Elle vise à réunir un groupe d’amis pour l’acquisition d’un bien immobilier destiné à servir de résidence secondaire.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La création d’une SCI familiale offre des avantages significatifs, notamment en termes d’optimisation fiscale et de gestion de patrimoine :

Les Avantages fiscaux à créer une SCI familiale :

  • Réduction des frais de succession : La création d’une SCI familiale facilite la transmission d’un bien en organisant une indivision stable entre héritiers, réduisant ainsi les droits de succession. Cela permet aux associés de céder des parts sociales à leurs ayants droit, évitant ainsi des coûts élevés de succession.
  • Optimisation fiscale : Le statut SCI offre des abattements fiscaux, permettant aux parents de transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants tout en évitant les coûts associés aux droits de mutation. De plus, il permet de conserver un certain contrôle sur la gestion des biens, même après le décès des parents, en désignant un gérant externe à la SCI.
  • Le recours au « démembrement de propriété » est également possible, divisant les droits sur le bien entre usufruitiers et nus propriétaires.
  • Réduction de l’impôt sur le revenu : La SCI familiale, soumise par défaut à l’impôt sur le revenu, offre la possibilité aux associés de réduire leurs impôts personnels.

La création d’une SCI familiale présente donc des avantages financiers et fiscaux significatifs, offrant une solution attrayante pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial.

Quels sont les avantages de créer une SCI (société civile immobilière) ?

Avantages de la création d’une SCI :

  • Flexibilité Statutaire :

La Société Civile Immobilière offre un cadre légal souple, ne nécessitant pas d’investissement initial minimum. Les associés peuvent organiser leurs relations de manière flexible, adaptant la structure à leurs besoins spécifiques.

  • Facilitation de l’Investissement Immobilier :

La SCI facilite l’investissement immobilier en rassemblant des capitaux, en mutualisant les charges, et en simplifiant l’obtention de financements externes. De plus, elle génère des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus.

  • Protection du Patrimoine :

La SCI protège le patrimoine des associés en créant une entité distincte. En cas de difficultés financières, seules les parts sociales de la société peuvent être saisies par les créanciers.

  • Avantages Fiscaux :

La création d’une SCI offre des avantages fiscaux en réduisant l’impôt sur la fortune immobilière. La SCI est fiscalement transparente par défaut, avec une imposition des associés en fonction de leur participation dans le capital social.

Les associés ont également la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), offrant une flexibilité fiscale pour optimiser leur situation financière.

Quelles démarches effectuer afin de créer une SCI ?

Les étapes nécessaires à la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) sont essentielles pour établir une structure juridique solide.

Voici en détail les démarches à suivre :

  • Rédiger les Statuts :

La première étape consiste à rédiger les statuts de la SCI. Ces statuts sont un document juridique crucial qui définit les règles de fonctionnement de la société. Ils doivent notamment préciser le nom du gérant, le siège social de la société (qui peut être le domicile du gérant), les modalités de prise de décision, la répartition des parts sociales, etc. Il est important de soigner la rédaction de ces statuts, car ils serviront de base pour la gestion de la SCI.

  • Constituer le Capital :

Une SCI nécessite un capital social. Les associés doivent donc contribuer financièrement en apportant des fonds. Une fois ces fonds réunis, ils doivent être déposés auprès d’une banque, qui fournira un certificat de dépôt de capital. Ce certificat sera nécessaire pour la suite des démarches.

  • Publication dans un Journal d’Annonces Légales :

La création d’une SCI doit être rendue publique. Pour cela, vous devrez publier un avis de création de la société dans un journal d’annonces légales de la région où est situé le siège social de la SCI. Cette publication a pour but d’informer le public de la naissance de la société et doit contenir certaines informations obligatoires, telles que le nom de la SCI, le montant du capital social, l’adresse du siège social, etc.

  • Immatriculation en Ligne :

Enfin, l’étape finale consiste à immatriculer la SCI en ligne. Vous pouvez effectuer cette démarche sur le site du guichet des formalités des entreprises, accessible à l’adresse formalites.entreprises.gouv.fr.

L’immatriculation permet d’obtenir un numéro SIREN, qui identifie de manière unique la société auprès des autorités et des administrations.

Une fois ces étapes accomplies, votre SCI sera officiellement constituée et pourra commencer à exercer son activité.

Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel du droit ou de la comptabilité pour s’assurer que toutes les démarches sont correctement réalisées et que la SCI est en conformité avec la réglementation en vigueur.

Combien ça coûte de créer une SCI ?

Le coût de la création d’une SCI peut varier en fonction de plusieurs facteurs. Si vous choisissez de gérer les démarches par vous-même, les dépenses associées seront relativement limitées, se composant principalement de :

  • La publication de l’annonce légale : En 2022, cette publication coûte généralement autour de 222 € TTC.
  • La demande d’immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés :
  • Cette démarche est tarifée à environ 66,88 € TTC en 2022.

Toutefois, il est important de noter que la création d’une SCI peut être complexe, en particulier pour la rédaction des statuts, et peut exiger des connaissances juridiques spécifiques. Dans ce cas, il peut être recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat pour rédiger les statuts, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires d’environ 1 500 à 2 500 €.

Une autre option consiste à utiliser des plateformes juridiques en ligne qui proposent des services complets pour la création de votre SCI, à des tarifs plus abordables, généralement à partir de 150 € HT. Cette option peut être avantageuse si vous préférez une assistance professionnelle tout en maîtrisant vos coûts.

Nous vous conseillons un expert-comptable en ligne pour réaliser la création de votre SCI.

Attention, dans de nombreux cas, la création d’une SCI n’est pas essentielle.

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