Le montage Holding-SCI se compose d’une société d’exploitation, d’une société « Holding » qui détient la société d’exploitation et d’une SCI (Société Civile Immobilière), détenue par la Holding.
Les Avantages
Ce système permet d’éviter l’impôt sur le revenu des particuliers :
- Seul l’Impôt sur les Sociétés (IS) est dû.
- Les dividendes versés par la société d’exploitation à la holding bénéficient d’une exonération de 95%.
Par exemple, sur 100 € après IS transférés à la holding, 99 € sont disponibles pour réinvestissement. Sur un compte personnel, il resterait environ 70 € après application de la flat tax de 30%. L’effet de levier financier est ainsi nettement accru.
Les Inconvénients
- Les plus-values réalisées par la SCI sont soumises à l’IS, au lieu de bénéficier d’une fiscalité plus favorable pour les particuliers.
- L’impôt sur le revenu est simplement différé : vous devrez le payer lors du retrait des fonds à titre personnel, que ce soit sous forme de flat tax ou d’impôt sur les salaires.
- Coûts additionnels : frais de conseil et nécessité d’une comptabilité dédiée pour la holding et la SCI.
Quelles solutions pour combiner les avantages de l’IS et de l’IR ?
Solution 1 : Cession temporaire d’usufruit des parts de la SCI à une société d’exploitation.
- Principe : Vous possédez une SCI soumise à l’IR, louant un bien immobilier à une société d’exploitation que vous détenez également.
- Avantage : La société d’exploitation est imposée sur les revenus pendant qu’elle détient les parts, puis la SCI à l’IR peut revendre le bien après la revente des parts.
Solution 2 : Holding à l’IS et SCI à l’IR avec répartition inégalitaire des résultats.
- Principe : Un pourcentage des parts de la SCI est détenu par une société à l’IS et la majorité par des personnes physiques. Les statuts de la SCI attribuent les bénéfices à la Holding.
- Avantage : Les bénéfices sont taxés à l’IS pendant la période de location, et la plus-value est imposée à l’IR lors de la revente.
Attention : En droit fiscal français, l’abus de droit fiscal peut entraîner des sanctions sévères (majoration de 40 à 80% des droits et intérêts) si un montage est jugé purement fiscal sans intérêt légitime autre.
Conclusion :
Le montage Holding-SCI présente des avantages indéniables mais nécessite prudence et conseil expert pour éviter les risques légaux.
