Avant de vous présenter le cas pratique, qu’est-ce qu’un OBO, les avantages et inconvénients et comment fonctionne ce montage :
L’OBO immobilier, un concept issu de la finance d’entreprise, est une stratégie astucieuse pour libérer des liquidités tout en conservant le contrôle sur votre bien immobilier.
Cependant, c’est une opération à double tranchant qui nécessite une bonne compréhension et une gestion minutieuse.
Qu’est-ce que l’OBO immobilier ? 🤔
1️⃣ Créer une société immobilière (SCI, SAS, SARL…)
2️⃣ La société emprunte pour acheter votre bien immobilier.
3️⃣ Vendre votre bien à cette société, dégageant ainsi des liquidités tout en conservant la propriété du bien via la société.
Les avantages de l’OBO immobilier 📈
- Générer des liquidités en profitant de taux immobiliers bas.
- Conserver et transmettre son patrimoine.
- Potentiel d’optimisation fiscale.
Les inconvénients de l’OBO immobilier 📉
- Coût élevé lié aux frais de notaire et à la possible plus-value.
- Complexité de la mise en œuvre et nécessité de recourir à des spécialistes.
- Difficulté de générer un cashflow positif au niveau de la société.
L’OBO immobilier est un outil patrimonial qui, bien utilisé, peut offrir des avantages considérables.
Cas pratique d’un client
Nous allons appeler notre client M. Antoine qui cherchait à dégager de la liquidité grâce à ses biens immobiliers. En effet, son patrimoine est composé à 90 % de biens immobiliers.
Pour ses autres projets, il voulait obtenir de la liquidité sans pour autant céder ses biens immobiliers.
Comment fonctionne ce montage ?
Monsieur Antoine possède plusieurs biens, dont un bien en nom propre d’une valeur de 800 000 euros qu’il met en location.
Plutôt que de vendre votre investissement locatif, vous allez créer une SCI dédiée à l’opération.
- Grâce à cette SCI, vous allez vendre ce bien immobilier à vous-même. C’est donc la SCI qui va contracter le crédit.
- Le bien va être détenu par la SCI où il y aura un prêt qui lui sera attribué. Le produit de la vente sera directement versé sur le compte courant en nom propre de M. Antoine.
- En clair, la SCI devient propriétaire du bien immobilier. Elle assume alors la dette de 800 000 euros liée à l’emprunt contracté pour l’achat.
- La SCI va rembourser les mensualités du prêt principalement à l’aide des loyers perçus de ce bien locatif.
- Si les revenus locatifs s’avèrent insuffisants pour couvrir les remboursements du prêt, vous, en tant qu’associé, pouvez faire des apports en compte courant d’associé pour compléter le nécessaire.
- En effet, dans le cadre d’un OBO, il vous sera compliqué d’emprunter avec votre SCI sur des durées longues comme 15/20/25 ans. La norme est plutôt de 7 ans, maximum 10 ans. Votre mensualité pourrait être importante.
Néanmoins, le grand intérêt de ce montage est de percevoir les liquidités de la vente tout en restant propriétaire de votre bien !
En vendant votre bien à la SCI, M. Antoine a reçu 800 000 euros en liquidités.
Ces fonds deviennent immédiatement disponibles pour être réinvestis dans d’autres projets selon vos besoins et objectifs d’investissement et, pourquoi pas, compenser la mensualité d’emprunt en injectant un apport en compte courant d’associé.
Même si la SCI est maintenant la propriétaire officielle du bien immobilier, vous gardez un contrôle sur celui-ci car vous possédez les parts de la SCI.
Cela vous permet de continuer à gérer le bien et de profiter des avantages fiscaux et organisationnels offerts par la SCI, comme simplifier la transmission du bien et partager facilement ses parts.
